Vermogen huiseigenaren kan in 3 jaar tijd met €500 miljard toenemen

De discussie over de scheve vermogensgroei in Nederland als gevolg van snel stijgende huizenprijzen, blijft voorlopig nog wel even actueel. Huizenprijzen stijgen het komende jaar immers nog steeds ongekend hard, zo verwachten economen.

Dit jaar wordt een gemiddelde woning in Nederland ruim 14 procent duurder dan in 2020, denken kenners bij Rabobank. Voor volgend jaar ligt de verwachte groei op 11,5 procent. Bij elkaar betekent dit dat een gemiddelde koopwoning in slechts twee jaar tijd liefst 28 procent duurder wordt.

Bij ABN AMRO houden de economen voor dit jaar rekening met een prijsstijging van 15 procent. In 2022 zullen de huizen nog eens 10 procent duurder worden, luidt de nieuwste raming.

De economen verwijzen onder meer naar de lage hypotheekrente, gunstige economische vooruitzichten en gebrek aan aanbod als redenen voor de aanhoudende prijsstijging.

Hypotheekschulden van Nederlanders groeien ook, maar dat gaat per saldo al een tijdje veel minder hard dan de huizenprijs. In de afgelopen drie jaar beperkte de groei zich tot ongeveer 2 procent per jaar, blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dat gebeurt omdat de woningmarkt al een tijdje op slot zit.

Recent speelt hierbij mee dat het beperkte aanbod op de woningmarkt ervoor zorgt dat het aantal woningverkopen stagneert, wat betekent dat er relatief weinig nieuwe hypotheken worden afgesloten voor de aankoop van huizen. Rabobank verwacht bijvoorbeeld dat het aantal woningverkopen vanaf het niveau van 236 duizend in 2020 daalt, naar 231 duizend dit jaar en 211 duizend in 2022.

De verandering in de hypotheekschuld wordt daardoor in belangrijke mate gedreven door hypotheekaanpassingen, bijvoorbeeld vanwege een verbouwing. Daarnaast spelen bij de omvang van de totale hypotheekschuld ook tussentijdse hypotheekaflossingen een rol, die voor een afname van de hypotheekschuld zorgen.

Woningwaarde stijgt in drie jaar met ruim €500 miljard

In de grafiek hieronder heeft Business Insider een projectie gemaakt van de ontwikkeling van de totale waarde van het eigenwoningbezit, op basis van prognoses voor de stijging van huizenprijzen in 2021 en 2022.

We zetten daar de ontwikkeling van de totale hypotheekschuld tegenover, als die in het tempo van de afgelopen jaren blijft groeien.

Op basis van de voorspellingen van de economen van Rabobank en ABN AMRO nemen we aan dat de huizenprijs in 2021 met 15 procent en in 2022 nog eens met 11 procent toeneemt.

Voor de hypotheekschuld nemen we aan dat deze blijft groeien met een vergelijkbare snelheid (2 procent) als in de afgelopen drie jaar. De historische gegevens over de waarde van eigen woningen en de totale hypotheekschuld komen van het CBS.

Op basis van de verwachtingen over de stijging van de huizenprijs kom je uit op een totale woningwaarde die stijgt naar een niveau van 1.977 miljard euro in 2022. In 2019 stond de teller nog op 1.442 miljard euro.

Dit jaar is het grootste deel van de stijging van huizenprijzen al gerealiseerd. Dus als de prognoses voor 2022 uitkomen, komt er in drie jaar tijd (van 2020 tot en met 2022) maar liefst 535 miljard euro aan woningwaarde bij. Een half biljoen!

De hypotheekschuld, die in 2019 op 715 miljard euro lag en afgelopen jaar op 724 miljard euro, komt in 2022 bij een constant stijgingstempo uit op 752 miljard euro. Dat is slechts een bescheiden toename vergeleken met de groei van de waarde van eigen woning.

Op basis van bovenstaande prognoses kun je ook iets zeggen over de de overwaarde, die in de grafiek afgelezen kan worden als het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Die dreigt versneld toe te nemen.

Wat de huidige ontwikkeling op de huizenmarkt suggereert, is dat de ongelijkheid tussen mensen met een koopwoning en mensen die huren waarschijnlijk verder zal toenemen in de komende jaren. Dit zal ook invloed hebben op het debat over de fiscale behandeling van de eigen woning.

Over dat laatste is veel te doen, getuige de recente commotie over het voorstel van toezichthouder De Nederlandsche Bank om de eigen woning als vermogen te belasten in box 3.

Lees ook: Beperking van de hypotheekrenteaftrek én verhoging eigenwoningforfait zorgen ervoor dat de overheid vanaf 20242 geld gaat verdienen aan huiseigenaar, aldus VEH

Overwaarde verschilt per leeftijd huiseigenaar

Hoeveel overwaarde een gemiddelde huiseigenaar heeft, verschilt nogal per leeftijd. Wij schatten hieronder de verdeling van de overwaarde in 2022 en vergelijken deze met de situatie in 2019, op basis van de cijfers van het CBS.

Voor deze vergelijking gebruiken we de mediane hypotheekschuld en woningwaarde per generatie. Dit is de middelste meting in een rij die oploopt van klein naar groot. Dus de helft van de huishoudens per leeftijdsgroep heeft een lagere hypotheekschuld en woningwaarde dan de mediaan en de helft een hogere.

Onderstaande tabel geeft de geschatte overwaarde per leeftijdscategorie in 2019.

De overwaarde stijgt met de leeftijd omdat de oudere generaties relatief meer hypotheekschuld hebben afgelost. Ook hebben ze langer kunnen profiteren van de stijgende huizenprijs die al sinds 2013, het dieptepunt van de eurocrisis, aan het klimmen is.

Om de situatie in 2019 te vergelijken met 2022, maken we een projectie met dezelfde aannames zoals hierboven. We laten de hypotheekschuld met 2 procent per jaar toenemen. De geschatte woningwaarde van het CBS laten we met 15 procent in 2021 en 11 procent in 2022 groeien, conform de verwachtingen van economen.

Vervolgens trekken we de hypotheekschuld af van de woningwaarde om op overwaarde te komen. Onderstaande tabel geeft het resultaat per generatie.

Kijk je naar de mogelijke ontwikkeling van de overwaarde, dan lag die die voor 85-plussers in 2019 op gemiddeld 229.400 euro. In 2022 kan dat uitkomen op 327.036 euro, een toename van 40 procent.

Voor starters, die vaker in de leeftijdscategorie tussen 25 en 35 vallen, lag de gemiddelde overwaarde in 2019 op 55.300 en dat kan stijgen naar 132.381 euro in 2022. Dat is meer dan een verdubbeling in drie jaar tijd.

Lees meer over de huizenmarkt:

• Zo hoog is de maximale hypotheek in 2022 voor eenverdieners en tweeverdieners met een inkomen van €35.000 tot €95.000
• Topdrukte bij hypotheekaanvragen in oktober – ouderen sluiten massaal over, starters in de verdrukking
• In deze steden krijg je het meeste huis voor 4 tot 5 ton – en dit is de kans dat je er een tuin, garage of ligbad bij krijgt