Het Centraal Planbureau stelt voor om het bezit van een eigen huis te verhuizen naar box 3, waar ook spaargeld en beleggingen onder vallen. Dit kan grote gevolgen hebben voor woningeigenaren. Hoe pakt deze maatregel uit voor jou?

Dertigers en veertigers hebben netto weinig te besteden omdat ze veel geld opzij moeten leggen voor hun hypotheek, pensioen en de zorg voor de kinderen. Het Centraal Planbureau (CPB) doet in een notitie bij de laatste groeiramingen voor de Nederlandse economie diverse voorstellen om die generatie te ontlasten.

Een van de maatregelen is een verschuiving van het huis voor de fiscus van box 1 (inkomen) naar box 3 (sparen en beleggen). De opbrengst hiervan zou dan kunnen worden aangewend voor een algemene belastingverlaging.

Voorstel eerder geopperd

Het voorstel is niet nieuw. Drie jaar geleden pleitte de Commissie-Van Dijkhuizen al voor een verhuizing van de eigen woning naar box 3. Ook Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank, heeft weleens een balletje opgegooid.

En vorige week nog liet hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft zich ontvallen dat de historische lage hypotheekrente een uitgelezen kans is om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, wat eveneens neerkomt op een andere fiscale behandeling van de eigen woning.

Plannen om te morrelen aan het 'h-woord' liggen gevoelig. Voor de meeste huizenbezitters vormt de hypotheekrente immers een belangrijke aftrekpost. Maar hoe groot zijn de gevolgen nu echt?

Wat verandert er?

Op dit moment zit de eigen woning nog in box 1 en wordt je huis dus belast als inkomen. De betaalde hypotheekrente kun je aftrekken van je belastbaar inkomen. Vanwege ons progressieve belastingstelsel betekent dit dat hogere inkomens die in de hoogste belastingschijf vallen ook relatief meer rente in mindering kunnen brengen.

Het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in mindering op het inkomen kan worden gebracht wordt overigens sinds enkele jaren al wel stapsgewijs verlaagd, naar maximaal 38 procent in 2028.

Met een verschuiving naar box 3 wordt het huis aangemerkt als vermogen, vergelijkbaar met spaargeld en beleggingen. De hypotheekrenteaftrek vervalt dan, maar je kunt de schuld wel aftrekken van je vermogen. Over de overwaarde van je huis moet je echter 1,2 procent vermogensbelasting betalen. Daar staat wel tegenover dat het eigenwoningforfait waarschijnlijk zal vervallen: een percentage van de WOZ-waarde van je huis (meestal 0,75 procent) dat je bij je inkomen moet optellen.

Welke gevolgen een eventuele verhuizing naar box 3 voor jou zal hebben, hangt af van veel factoren, zoals de hoogte van je inkomen, hypotheek en hypotheekrente en eventuele overwaarde. De verschillen zijn groot, zo blijkt uit berekeningen van De Hypotheekshop.

Hogere inkomens harder geraakt

Mensen met een hoger inkomen (vanaf 66.000 euro) en/of een hogere hypotheek zullen het hardst worden geraakt door een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Zij kunnen nu nog veel rente aftrekken, tegen een relatief hoog tarief (50,5 procent). Dat voordeel zullen zij met een vertrek van het huis uit box 1 mislopen.

Daarnaast is de totale impact uiteraard groter als je nog aan het begin staat van de dertigjarige aftrekperiode dan voor de huizenbezitter die al op 1 januari 2001 een hypotheek had.

Lage hypotheek? Meer betalen

Ook huiseigenaren met een relatief lage hypotheek en veel eigen vermogen zouden worden geconfronteerd met een forse lastenverzwaring. Hun vermogen in het huis is immers nu nog onbelast, terwijl ze er straks 1,2 procent belasting over moeten betalen.

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig hebben afgelost profiteren ook niet van het effect van het wegvallen van het eigenwoningforfait. Vanwege de Wet Hillen zijn zij nu al vrijgesteld van deze woonbelasting. De gemiddelde 55-plusser met een huis van 300.000 euro waarvan de hypotheek volledig is afgelost gaat er volgens het CPB 3.500 euro per jaar op achteruit, als de plannen doorgaan.

Overwaarde is ongunstig

Heb je een huis met overwaarde, dan pakt een verhuizing naar box 3 onvoordelig uit omdat je over die overwaarde voortaan moet afrekenen met de fiscus. Bij een overwaarde van 50.000 euro ga je 600 euro per jaar extra betalen, als de vrijstelling in box 3 buiten beschouwing wordt gelaten.

Staat je huis onder water, dan kan dat juist gunstig uitpakken, uitgaand van de huidige systematiek waarmee vermogen in box 3 wordt belast. Je zou deze schuld dan namelijk kunnen verrekenen met je overige vermogen, meent Mark de Rijke namens De Hypotheekshop.

Met hogere rente meer gedupeerd

Ook de hoogte van de hypotheekrente is volgens hem van belang: hoe meer rente je betaalt, hoe ongunstiger een verhuizing naar box 3 uitpakt. Stel je gaat voor de komende dertig jaar een annuïteitenhypotheek aan van 300.000 euro, waarvan je de rente kunt aftrekken tegen 42 procent. Bij een hypotheekrente van 2 procent bedragen de netto maandlasten nu nog 985 euro. Wordt de hypotheekrenteaftrek afgeschaft, dan moet je 1.109 euro gaan betalen: 224 euro meer, wat neerkomt op een lastenverzwaring van 12 procent.

Bij een hogere hypotheekrente van 4 procent is de lastenverzwaring nóg groter. Je gaat dan 1.432 euro per maand betalen, tegen 1.107 euro nu. Daarmee ga je er dus 325 euro per maand op achteruit, ofwel 29 procent.

Volledig aflossingsvrij

Huidige huizenbezitters met een (volledig) aflossingsvrije hypotheek worden nog forser geraakt, hoewel hun maandlasten uiteraard wel lager zijn dan bij een annuïtaire hypotheek, omdat ze niet aflossen.

Bij eenzelfde hypotheek en een rente van 4 procent gaan zij in de nieuwe situatie 1.000 euro per maand betalen, becijfert De Rijke. Zij gaan er dan per saldo maar liefst 672 euro ofwel 48 procent op achteruit. Bij een rente van 2 procent komt de lastenverzwaring iets lager uit: 33 procent.

Impact op kapitaalverzekering nog onduidelijk

Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Omdat deze verzekering nu nog in box 1 valt, hoeven deze huizenbezitters tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente, terwijl ze de betaalde rente wel mogen aftrekken. Op het moment van aflossing kunnen ze gebruik maken van een forse fiscale vrijstelling.

Wat er met de kapitaalverzekering eigen woning gebeurt als het huis verhuist naar box 3 is nog onduidelijk. Maar de gevolgen zullen volgens De Rijke groot zijn als naast de hypotheekrenteaftrek ook de fiscale vrijstelling van lopende polissen en bankspaarhypotheken vervalt.

Minder lenen

De Rijke wijst op nog een ander effect van overheveling van het huis naar een andere box: huizenbezitters zullen - na de aanscherping van de hypotheeknormen in de afgelopen jaren straks - nóg minder kunnen lenen.

Hoeveel je maximaal bij de bank mag lenen hangt onder andere af van de woonquote die het Nibud opstelt, een cijfer dat bepaalt wat je maximale hypotheeklast per jaar mag zijn. Deze woonquotes zijn bedoeld om overkreditering en betalingsachterstanden te voorkomen.

Het Nibud houdt bij de berekening van dit cijfer rekening met de hypotheekrenteaftrek. Als dat element wegvalt, zullen de woonquotes volgens De Rijke worden verlaagd, waardoor je op je inkomen minder kunt lenen.

Lagere huizenprijzen

Dit zal uiteindelijk ook gevolgen hebben voor de huizenprijzen. Sommige experts gaan zelfs uit van een daling tot 30 procent als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. Bestaande huizenbezitters worden volgens De Rijke uiteindelijk dubbel geraakt: door lastenstijgingen en de daling van de waarde van hun huis.

Een lagere huizenprijs is natuurlijk wel goed nieuws voor starters. Maar voor de doorstroming op de woningmarkt is het niet bevorderlijk: huurders zullen vanwege het verdwijnen van de renteaftrek niet zo snel overstappen naar een koopwoning.

Nieuwe of bestaande hypotheken

Wat de exacte gevolgen zullen zijn, is nog lastig te zeggen, omdat niet duidelijk is hoe een mogelijke verhuizing naar box 3 concreet zal worden ingevuld. Zo moet dan nog worden besloten of de maatregel alleen geldt voor nieuwe of ook voor bestaande hypotheken.

Daarnaast moet nog worden nagedacht over een eventuele koopkrachtreparatie. De Rijke verwacht dat de negatieve gevolgen van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek waarschijnlijk zullen worden gecompenseerd door lagere belastingen, waardoor de maatregel uiteindelijk lastenneutraal zal zijn. Maar dat is nog allerminst zeker.

Ook is nog niet duidelijk in hoeverre de systematiek van belasten in box 3 gaat veranderen. Daar is momenteel veel discussie over. Maar dat de huizenbezitter iets zal merken van een andere fiscale behandeling van het huis, staat buiten kijf.