Het nieuwe jaar brengt steevast ook tal van wijzigingen mee bij fiscale regels en andere financiële aanpassingen die je portemonnee raken. Dus wat verandert er per 1 januari 2022?

Business Insider brengt in een serie artikelen de belangrijkste aanpassingen in kaart. Eerder schreven we over veranderingen voor de zorgkosten, trein en auto, en familiezaken zoals schenken en erven.

In dit artikel gaan we in op de belangrijkste wijzigingen voor huiseigenaren en huurders.

Grote ingrepen in de woningmarkt blijven komend jaar uit. Wel wordt de maximale hypotheekrenteaftrek verder afgebouwd. In ruil daarvoor gaat het eigenwoningforfait iets verder omlaag, maar omdat de WOZ-waarde fors is opgelopen, is het de vraag of je daar van kan profiteren.

De manier waarop de WOZ-waarde van de eigen woning wordt berekend verandert in 2022: gemeenten mogen niet langer de inhoud van het huis als uitgangspunt nemen, maar alleen de oppervlakte. Dat kan leiden tot een andere uitkomst, dus houd dat goed in de gaten.

Verder gaat de grens voor het maximale leenbedrag bij NHG-hypotheken opnieuw omhoog en kunnen alleen mensen die meer verdienen meer lenen.

Wie een huis huurt in de vrije sector, krijgt een huurverhoging van maximaal 3,3 procent voor de kiezen.

Bekijk hieronder het overzicht van de belangrijkste veranderingen voor je huis in 2022:

Hypotheekrenteaftrek gaat verder omlaag

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, gaat ook komend jaar met 3 procentpunt omlaag. Dat betekent dat het maximale tarief waartegen je de rente mag aftrekken daalt van 43 procent naar 40 procent.

Deze maatregel is alleen voelbaar als je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt, ofwel een inkomen hebt boven de 69.399 euro. Je bent over je inkomen in die schijf 49,5 procent inkomstenbelasting verschuldigd, maar kunt de hypotheekrente tegen slechts 40 procent aftrekken.

Vanaf 2023 moet het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek gelijk zijn aan het belastingtarief van de eerste schijf: circa 37 procent.

... net als het eigenwoningforfait

Huizenbezitters moeten in principe een belastbaar bedrag bij hun inkomen optellen dat gekoppeld is aan de waarde van de woning: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Om huiseigenaren te compenseren voor de versnelde afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek, daalt het eigenwoningforfait voor huizen met een WOZ-waarde van 75.000 tot 1.130.000 euro komend jaar naar 0,45 procent. Dit jaar is dat nog 0,50 procent.

Voor een woning met een WOZ-waarde van 290.000 euro (het landelijk gemiddelde), betekent dit dat je in 2022 een bedrag van 1.305 euro moet optellen bij je inkomen; dat is 145 euro minder dan dit jaar. Je betaalt dus enkele tientjes minder belasting.

Maar of je er netto op vooruit gaat, is de vraag. Een forse stijging van de WOZ-waarde, in lijn met de stijging van huizenprijzen, kan de verlaging van het eigenwoningforfait teniet doen.

'Villabelasting' gaat iets omlaag

Eigenaren van een dure woning betalen een hoger tarief voor het eigenwoningforfait. De grens voor dat verhoogde tarief gaat komend jaar omhoog van 1.110.000 euro naar 1.130.000.

Is de WOZ-waarde van jouw woning hoger dan 1.130.000 euro, dan moet je 5.085 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde boven die 1.130.000 euro optellen bij je inkomen.

Dat is minder dan nu. Dit jaar geldt een eigenwoningforfait van 5.550 plus 2,35 procent van de waarde boven de grens.

Verdere afbouw vrijstelling eigenwoningforfait bij kleine of geen hypotheekschuld

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald, waren voorheen volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrente kunnen aftrekken (een regeling die bekend stond als de Wet Hillen).

Deze regeling wordt sinds 2019 elk jaar met 3,3 procentpunt afgebouwd. Dit betekent dat huizenbezitters komend jaar nog een vrijstelling krijgen van 86,7 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek (tegen 90 procent nu).

Huiseigenaren met geen of weinig aftrekbare hypotheekrente moeten in 2022 dus 13,33 procent van het eigenwoningforfait opgeven als belastbaar inkomen.

Maximale hypotheek: alleen meer lenen bij loonstijging

Ook komend jaar mag de maximale hypotheek die je kunt aanvragen, niet hoger zijn dan de woningwaarde. Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten, moet je dus zelf financieren.

Hoeveel je mag lenen hangt ook af van de landelijke leennormen. Deze zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages', die het Nibud elk jaar vaststelt. Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden. De hoogte hiervan hangt af van je inkomen, de hypotheekrente en de vraag of de lening van één of twee inkomens moet worden betaald.

Kijken we naar de leennormen voor 2022 dan blijkt dat alleen huishoudens die volgend jaar meer gaan verdienen een hogere hypotheek kunnen afsluiten. Huishoudens die hetzelfde inkomen houden zullen iets minder kunnen lenen, omdat de inflatie omhoog gaat.

Bij tweeverdieners telt het tweede inkomen ook komend jaar voor 90 procent mee. Het Nibud wil de leennormen niet versoepelen, om te voorkomen dat huizenkopers zich te diep in de schulden steken.

Lees ook: Maximale hypotheek valt in 2022 lager uit als je auto via private lease hebt: zoveel minder hypotheek kan dat opleveren

Meer lenen bij energieneutraal huis

Zoals je weet mag je bij de geldverstrekker niet meer lenen dan de waarde van je woning. Maar neem je energiebesparende maatregelen of koop je een zeer energiezuinig huis, dan zijn de leennormen soepeler en kun je dus een hogere hypotheek krijgen.

Voor energiebesparende maatregelen mag je in 2022 net als dit jaar maximaal 9.000 euro extra lenen. Voorwaarde is wel dat de energiebesparende maatregelen moeten worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek.

Koop je een klimaatneutraal huis, dan mag je 15.000 euro extra lenen en voor een nulopdemeter-woning (een energieneutraal huis) 25.000 euro. Dat is dit jaar ook zo.

NHG-grens gaat verder omhoog

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt onder voorwaarden ook een vangnet hebt als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, de hypotheeklasten niet kunt betalen.

Het grensbedrag om hiervoor in aanmerking te komen is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs en stijgt komend jaar van 325.000 euro naar 355.000 euro. Je kunt dus een duurdere woning kopen met NHG en dat is gunstig. Je moet wel goed zoeken, want de gemiddelde huizenprijs ligt inmiddels boven de vier ton.

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een hogere grens: 376.300 euro. Nu is dat nog 344.500 euro. Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie, de aanleg van zonnepanelen of de aanschaf van een warmtepomp.

… en de NHG-premie omlaag

Zoals gezegd is de hypotheekrente voor een lening met NHG-verzekering doorgaans lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten eenmalig een extra bedrag moet neertellen (borgtochtprovisie).

Deze premie gaat komend jaar omlaag van 0,7 procent naar 0,6 procent van de hypotheeksom. Dat is gunstig.

WOZ-waarde stijgt waarschijnlijk met zo'n 9 procent

De huizenprijzen zijn afgelopen jaar opnieuw fors opgelopen. De Waarderingskamer schat in dat de WOZ-waarde in 2022 met gemiddeld 8,5 tot 9,5 procent oploopt.

Dat kan leiden tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank. Mogelijk daalt of vervalt voor jou de risico-opslag, aangezien je procentueel minder leent ten opzichte van de woningwaarde.

Let wel op: als je straks de belastingaangifte over 2021 invult, moet je de WOZ-waarde gebruiken met als peildatum 1 januari 2020 en niet 1 januari 2021. Daar gaan veel belastingbetalers de mist mee in. Je gebruikt dus de peildatum van het jaar vóór het jaar waarop de belastingaangifte betrekking heeft.

… maar de WOZ-waarde wordt in 250 gemeenten anders berekend

De manier waarop de WOZ-waarde wordt berekend gaat komend jaar op de schop. Gemeenten kunnen nu nog kiezen of ze de waarde berekenen op basis van de oppervlakte of de inhoud van het huis. Vanaf 2022 zijn ze verplicht om de oppervlakte als leidraad te nemen. Naar schatting 250 gemeenten moeten hun werkwijze veranderen.

Dit kan leiden tot een hogere of lagere WOZ-waarde. Dit maakt het extra belangrijk om de WOZ-beschikking kritisch te bekijken en waar nodig bezwaar aan te tekenen.

Lokale lasten zullen gematigd stijgen

Huiseigenaren zullen komend jaar gemiddeld bijna 851 euro kwijt zijn aan onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing en rioolheffing, zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 106 gemeenten. Dat is 2,1 procent meer dan dit jaar. De stijging is minder sterk dan in voorgaande jaren. De verschillen tussen gemeenten zijn wel erg groot.

Benieuwd wat jij komend jaar moet betalen? Kijk dan naar dit overzicht van de Vereniging Eigen Huis.

Energierekening fors omhoog

Hoewel de gasprijzen de laatste tijd iets dalen, zullen we er rekening mee moeten houden dat de energieprijzen in het eerste kwartaal nog erg hoog zullen blijven.

Ter compensatie gaat het kabinet komend jaar de energiebelasting verlagen. Hierdoor betaalt een huishouden met een gemiddeld energieverbruik ongeveer 400 euro minder belasting dan dit jaar. Maar omdat de energieprijzen flink zijn gestegen, zul je volgens Milieu Centraal per saldo meer kwijt zijn aan energie.

Je mag iets meer belastingvrij schenken voor huis

De verruimde belastingvrijstelling voor schenkingen die worden aangewend voor de eigen woning gaat komend jaar omhoog van 105.302 euro naar 106.671 euro.

Wie hiervan gebruik wil maken, moet voldoen aan twee voorwaarden: de ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn en het geld moet worden besteed aan een eigen woning. Dit mag gaan om financiering van de aankoop of aflossingen, maar bijvoorbeeld ook om onderhoud of de afkoop van erfpachtcanon.

De fiscale vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kinderen. Je mag bijvoorbeeld ook belastingvrij schenken aan een neef of een vriend.

... voor zolang het duurt

Deze zogeheten jubelton heeft wel zijn langste tijd gehad: het nieuwe kabinet heeft besloten om deze af te schaffen. Wil je er nog gebruik van maken, wees er dan snel bij.

Lees ook: Sparen en beleggen in box 3 vanaf 2025 belast naar werkelijk rendement – Rutte IV schaft schenking jubelton af

Energielabel al nodig voordat je huis op Funda staat

Vanaf 1 januari moet je woning al voorzien zijn van een energielabel voordat je een advertentie gaat plaatsen op bijvoorbeeld Funda.

Wie geen energielabel heeft bij de verkoop of oplevering van het huis, moet sinds 1 november een fors hogere boete betalen: 435 euro, in plaats van 170 euro.

Huis kopen om te verhuren wordt in sommige gemeenten moeilijker

Vanaf 1 januari mogen gemeenten wijken aanwijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer mogen opkopen voor verhuur. Deze opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat starters en middeninkomens meer kans krijgen op een betaalbare koopwoning.

Lees ook: De teugels worden aangetrokken voor woningbeleggers – hier moet je opletten als je toch pandjesprins wilt worden

Gemeenten mogen dit niet zomaar doen. Zo moeten ze de noodzaak van die maatregel goed kunnen onderbouwen en ook de prijsgrens kunnen motiveren. Maar dat het lastiger wordt om een huis te kopen als beleggingspand, staat buiten kijf.

Huren gaan iets omhoog

De huren in de vrije sector mogen komend jaar met maximaal 3,3 procent stijgen (inflatie van 2,3 procent + een opslag van 1 procent).

Sociale huren zijn tot 1 juli 2022 bevroren.

Voor sommige groepen sociale huurders gaat volgend jaar een huurverhoging met een maximum bedrag gelden, in plaats van in procenten.

Lees meer over fiscale en andere financiële veranderingen in 2022: