Op de krappe Nederlandse huizenmarkt zijn tegenwoordig niet alleen kopers actief die zelf in een woning willen wonen.

Zeker in gewilde steden als Amsterdam en Utrecht zijn er steeds meer professionele partijen en particulieren die de woningmarkt ontdekt hebben als belegging.

Wanneer je als particulier plannen hebt om een extra inkomstenbron aan te boren als ‘huisjesmelker’ of ‘vastgoedbelegger’ dan zijn er een hoop zaken om op te letten.

Eerder schreef Business Insider hier uitgebreid over:

Een punt dat in de huidige overspannen huizenmarkt van extra belang is, betreft de basale vraag of je met eigen geld een beleggingspand voor verhuur kan kopen, of dat je een hypotheeklening nodig hebt.

Een ding om goed te beseffen is dat je met een lening voor een beleggingspand te maken krijgt met totaal andere rentes dan bij een hypotheek voor de eigen woning. Zodra je niet zelf in een eigen huis woont (waar je geniet van de hypotheekrenteaftrek in box 1) maar de intentie hebt om een woning te verhuren, rekenen geldverstrekkers plots met fiks hogere hypotheekrentes.

Dit kan grote invloed hebben op het rendement van een beleggingspand. We lichten dat toe met een voorbeeld.

Huis kopen om te verhuren: fors hogere hypotheekrente

De enorme stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt het aankopen van een huis voor verhuur voor aspirant-huisjesmelkers niet makkelijker.

Stel je hebt als prille vastgoedinvesteerder Utrecht op het oog. Daar gaan huizen van iets meer van 50 vierkante meter momenteel weg voor prijzen van tussen de 200 duizend en 250 duizend euro.

Laten we aannemen dat je een verdieping voor 225 duizend euro kan kopen.

Wil je de aankoop deels met een hypotheek financieren, dan is het volgende van groot belang: waar je voor een eigen woning bij een aflossingsvrije hypotheek die 60 procent van de woningwaarde dekt momenteel een hypotheekrente betaalt van gemiddeld 2 procent voor 10 jaar vast, moet je bij een vastgoedhypotheek aan ruim het dubbele denken.

Dus als je een woning van 225 duizend euro deels financiert met een vastgoedhypotheek van 135 duizend euro tegen een hypotheekrente van 4,2 procent, dan ben je aan niet-aftrekbare hypotheekrente per jaar 5.670 euro kwijt.

Volgens woningsite Pararius ligt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand in Utrecht op 17,21 euro. Dus voor 50 vierkante zou je op basis hiervan 861 euro huur per maand kunnen rekenen in de vrije sector. Op jaarbasis levert dit inkomsten op van 10.332 euro.

Na hypotheeklasten en onderhoud houd je weinig over

Dit lijkt rianter dan het is. Om te beginnen snoepen de hypotheeklasten in dit voorbeeld al bijna 6.000 euro van de inkomsten af, zodat je nog 4.662 euro op jaarbasis overhoudt.

Omdat het pand voor verhuur fiscaal in box 3 valt, betaal je vermogensrendementsheffing over het saldo van de woningwaarde minus de hypotheek. Dat is in dit geval 90 duizend euro. Voor vermogen boven een ton is het effectieve tarief 1,34 procent, dus dat komt neer op ruim 1.200 euro (de daadwerkelijk huurinkomsten tellen in box 3 niet mee).

Je hebt na aftrek van de hypotheeklasten en de belasting dan nog zo'n 3.500 euro over. Vervolgens moet je nog kosten voor onderhoud van de huurwoning rekenen en heb je te maken met gemeentelijke lasten. Stel dat je netto zo'n 1.500 euro overhoudt, dan is dat afgezet tegen het geld dat je er zelf hebt ingestoken, te weten 90 duizend euro, startrendement van 1,7 procent in het eerste jaar. Geen vetpot.

Nu kun je denken: ik voorzie een verdere stijging van de huizenprijzen en hogere huren. Maar het is uiteraard geen uitgemaakte zaak dat de stijging van huizenprijzen van de afgelopen jaren ook aanhoudt. De eerste tekenen van afvlakking zijn al daar, signaleert makelaarsclub NVM.

Kortom: wil je als particulier een beleggingspand voor de verhuur, dan is de vraag of je daarvoor wel of geen hypotheek nodig hebt cruciaal voor het rendement van je investering.

Lees meer: