Met het slinkende woningaanbod is overbieden weer terug van weggeweest. Kopers hopen een voet tussen de deur te krijgen door boven de vraagprijs te bieden. Dat is niet zonder risico, omdat kopers mogelijk meer bieden dan de taxatiewaarde en daardoor geen hypotheek krijgen.

De huizenmarkt draait weer op volle toeren. Sinds 2013 zijn de prijzen fors gestegen tot ze in juli 2022 een piek bereikten. Vervolgens daalden de prijzen en vonden ze vanaf juni 2023 weer hun weg omhoog, zo laat de prijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zien.

In juni waren huizen volgens de cijfers van het CBS gemiddeld een forse 10 procent duurder dan een jaar geleden. Kopers moesten gemiddeld 441.000 euro neertellen voor een woning.

Makelaarsvereniging NVM rapporteerde zelfs een plus van gemiddeld 14 procent in het tweede kwartaal van 2024 ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden.

Tijdens de hittegolf op de huizenmarkt, zoals de NVM het noemt, bieden kopers steeds meer tegen elkaar op. Twee op de drie woningen werden boven de vraagprijs verkocht, tegen 56 procent een kwartaal eerder en 39 procent een jaar geleden.

In het afgelopen kwartaal kwam de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4,3 procent hoger uit dan de vraagprijs. In de eerste drie maanden van dit jaar was dat nog 2 procent en een jaar geleden 0,5 procent.

‘Kopen zonder overbieden bijna onmogelijk’

Het aantal serieuze bezichtigers is in het tweede kwartaal gestegen, meldde de meerderheid van de NVM-makelaars. Hetzelfde geldt voor het aantal biedingen op woningen. Hoewel in het afgelopen kwartaal meer woningen te koop werden gezet, blijft de woningmarkt krap en is de concurrentie onder kopers enorm.

Kopen zonder overbieden is in veel gebieden bijna onmogelijk, aldus de NVM. En kopers krijgen steeds vaker te maken met verkopen bij inschrijving, waarbij ze niet kunnen onderhandelen en voor een deadline meteen een eindbod moeten doen.

Ook biedingen zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring komen vaker voor. Dit was in het tweede kwartaal het geval bij 40 procent van de transacties, aldus de NVM  in een analyse. Daarmee lopen kopers het risico een boete te betalen van 10 procent van de koopsom als de hypotheek niet rondkomt.

Een ander probleem dat kan opdoemen bij overbieden, is dat het bod boven de taxatiewaarde van de woning kan uitkomen en je daarom de hypotheek niet rond krijgt. Want je mag niet meer dan 100 procent van de woningwaarde lenen. De woningwaarde wordt vastgesteld door een taxateur als onderdeel van aanvraagproces van een hypotheek.

Vraagprijs versus verkoopprijs huizen

Verkoper en makelaar bepalen vaak samen de vraagprijs. Volgens de NVM wordt hierbij gekeken naar marktomstandigheden en naar verkopen van vergelijkbare woningen. Hier hoeft geen taxatie aan ten grondslag te liggen.

De koper moet wel een taxatie laten uitvoeren voor het afsluiten van de hypotheek. Immers, de woning is onderpand van de lening en dus moet de geldverstrekker weten hoeveel deze waard is. Kopers mogen zoals gezegd niet meer dan 100 procent van de woningwaarde lenen.

Naast het inkomen is dus ook de getaxeerde woningwaarde van groot belang voor de maximale hypotheek. Wordt de woning lager getaxeerd dan je hebt geboden, dan kun je dus niet het volledige bedrag lenen dat je voor de woning moet neertellen.

Ofwel het deel boven de getaxeerde woningwaarde moet je uit eigen zak betalen. Uiteraard is dat geen probleem als je bijvoorbeeld overwaarde in de nieuwe woning kan steken of spaargeld hebt. Maar het wordt wel een lastig verhaal als je het huis volledig met een hypotheek moet financieren.

Nauwelijks problemen, maar taxateurs 'geven opdracht weleens terug'

Vooralsnog lijkt het goed te gaan. “In de praktijk zien we dat de taxatiewaarde zelden tot problemen leidt. Dat komt ook doordat woningkopers serieuze bedragen aan eigen geld in de woningaankoop steken”, zegt Oscar Noorlag van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

“Kopers gaan goed voorbereid te werk en weten wat hun leencapaciteit is”, ziet Martin Hagedoorn, manager Product en Business Expertise van Ingage Franchise, waar De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur onder vallen. 

Net als Noorlag ziet Hagedoorn dat kopers het gat tussen taxatiewaarde en verkoopprijs weten te dichten met bijvoorbeeld spaargeld. “En we merken dat ouders nu veel vaker bijspringen.”

Maar, zo zegt Hagedoorn, we merken wel dat er een kentering gaande is.  “Adviseurs zien dat taxateurs de opdracht vaker teruggeven. Ze kunnen de woning niet taxeren op wat ervoor moet worden betaald”, zegt hij. “’Die waarde, daar kom ik niet aan’”, zeggen ze.

'Wenswaarde' mag niet geaccepteerd worden

Met ‘die waarde’ doelt hij op de waarde waarop de kopende partij hint, om te voorkomen dat de taxatie tegenvalt en de financiering niet rondkomt. Als taxateurs zo’n ‘wenswaarde’ ontvangen, dan mogen ze de opdracht niet accepteren, volgens de regels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Overigens kunnen taxateurs ook op de hoogte zijn van de verkoopprijs, omdat de koopovereenkomst bij het taxatierapport geleverd moet worden. Als ze op basis daarvan de opdracht teruggeven, is dat ‘jammer, vindt Adriaan Post van het validatie-instituut NWWI dat taxaties keurt.

“In dat geval moet de woning getaxeerd worden op de werkelijke waarde, ook als die niet overeenkomt met verkoopprijs”, stelt hij.

Als een taxateur een opdracht niet accepteert of teruggeeft, betekent dat nog niet dat de koop niet doorgaat. De koper kan bij een andere taxateur aankloppen die de woning mogelijk hoger waardeert. Naar een andere taxateur stappen voor een second opinion mag.

Verschil taxatiewaarde voor hetzelfde huis

Twee taxateurs kunnen elk op een andere waarde voor dezelfde woning komen. Het zijn immers mensen, geen computers, zoals Hagedoorn zegt. In de rechtspraak geldt dat er een marge van 10 procent mag zijn. In bijzondere gevallen kan de marge ruimer zijn.

Maar de praktijk is weerbarstig. “Een marge van 10 procent houden we aan als richtlijn, maar het verschilt per situatie wat acceptabel is”, vertelt Post van het validatie-instituut. “Het hangt bijvoorbeeld ook van het prijssegment af.”

“Bij een woning die op 410.000 euro en op 430.000 euro is getaxeerd, is het verschil minder dan 10 procent. Maar het is wel een merkwaardig verschil dat we wellicht moeten onderzoeken. Alles staat of valt met de onderbouwing.”

Net als Hagedoorn krijgt Post berichten van taxateurs die een opdracht niet aannemen en de woning vervolgens voor een hoge prijs verkocht zien worden. “Niet met grote regelmaat, maar het komt zeker voor”, waarbij hij erop wijst dat het NWWI niet-geaccepteerde opdrachten ook niet te zien krijgt. 

Taxatiewaarde ligt vaak dichtbij geboden prijs

Volgens Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is het ook de vraag of het eindbod boven de vraagprijs niet betekent dat dit ook de daadwerkelijke waarde is. “Die prijs komt uiteindelijk tot stand door vraag en aanbod.” Noorlag ziet ook dat de taxatiewaarde in veel gevallen dicht in de buurt ligt van de geboden prijs.

Dat is een constatering die toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) in 2019 ook al deed. In 95 procent van de gevallen is de taxatiewaarde gelijk aan of hoger dan de koopsom”, bleek uit een analyse van ruim 200.000 woningtaxaties in de periode 2012-2017.

Dat suggereert dat taxateurs zich laten leiden door de koopsom, stelden zowel DNB als toezichthouder Autoriteit Financiële Markt (AFM). Dit kan volgens de AFM verdere oververhitting van de markt in de hand werken.

“Nu de krapte op de woningmarkt toeneemt en een groot deel van de woningen weer boven de vraagprijs wordt verkocht, is het des te belangrijker dat taxateurs een onafhankelijke waardering geven van de waarde van de woning”, aldus de AFM in haar Rapportage Financiële Stabiliteit 2024.

Met het gros van de taxaties die op de verkoopprijs of daarboven uitkomt, zullen er niet veel huizenkopers zijn die door de taxatie hun hypotheek niet rondkrijgen. Het wordt wel moeilijker als er inderdaad een trend gaande is waarbij taxateurs een opdracht niet aannemen vanwege de hoge ‘wenswaarde’.

Uiteraard is er dan nog altijd de mogelijkheid voor een second opinion en/of eigen geld in te zetten.