Het tekort aan studentenkamers groeit. Inmiddels zijn er naar schatting 23.000 studenten die geen kamer kunnen vinden. Studenten die wel een kamer vinden, betalen zich scheel. Voor ouders kan het het een overweging zijn om zelf een (tweede) woning te kopen voor een studerend kind. Maar wat zitten daar voor haken en ogen aan?

Huurprijzen voor studentenkamers van meer dan 800 euro per maand zijn Amsterdam of Utrecht inmiddels heel normaal, zo blijkt uit een recente kwartaalrapportage van bemiddelaar Kamernet. Hiermee blijft de vraag relevant of ouders wellicht hun kind (en zichzelf) kunnen helpen door een tweede woning te kopen.

Als je dit overweegt, bedenk eerst wat voor woning je wil gaan kopen. Koop je een studio of een klein appartement waar je kind alleen of met partner in gaat wonen, dan is je kind geholpen. Echter, in dit geval is de kans klein dat je een positief rendement maakt op de investering in de tweede woning. Het voordeel voor je kind is wel dat hij of zij huurtoeslag kan aanvragen.

Financieel is het meestal interessanter om een grotere woning te kopen, zodat je meer kamers kunt verhuren. Omdat studio’s in verhouding vaak een hogere vierkante meterprijs hebben dan iets grotere woningen, is een grotere studentenwoning in aanschaf vaak relatief aantrekkelijker.

Helaas maken de nieuwe regels rond verhuur voor particuliere woningen die op 1 juli 2024 zijn ingevoerd met de Wet Betaalbare Huur investeren in woningen voor kamerverhuur onaantrekkelijker. Huurders van kamers hebben huurbescherming gekregen in de vorm van vaste contracten, Daarnaast is zijn er beperkingen voor het percentage waarmee de huur jaarlijks kan worden verhoogd. Steeds meer pandjesbazen zetten woningen daarom in de verkoop.

Fiscale regels voor tweede woning aangescherpt

Behalve de nieuwe regels rond verhuur door particulieren, is er ook fiscaal wat veranderd. De overdrachtsbelasting bij een aanschaf van een tweede of derde woning is 10,4 procent, in vergelijking met 2 procent voor een eerste woning. Dat betekent dat je voor een appartement van 300.000 meteen aankoop 31.200 euro mag aftikken bij de fiscus.

Als belegging is die tweede woning op het eerste gezicht niet zo heel aantrekkelijk meer. Aan de andere kant stijgt de huizenprijs volgend jaar naar verwachting met gemiddeld zo'n 8 procent, dus stel dat je kind een paar jaar in de woning blijft wonen en je huurinkomsten hebt, dan is die 10 procent overdrachtsbelasting wellicht nog te doen.

Huurinkomsten onbelast: wel vermogensrendementsheffing in box 3

Hoe zit het met de belasting als je huurinkomsten hebt? Als je een tweede woning hebt en je verhuurt drie kamers - inclusief die van je kind - dan tellen de daadwerkelijke huurinkomsten in principe niet mee voor in box 3 voor sparen en beleggen.

Wel betaal je vermogensbelasting in box 3 over een tweede woning, op basis van het zogenoemde fictieve rendement waar de fiscus mee werkt. De Belastingdienst gaat er voor het jaar 2025 vanuit dat je een fictief rendement maakt van 5,88 procent. Via een vrij complexe berekening moet je over het zogenoemde 'voordeel uit sparen en beleggen' uiteindelijk 36 procent belasting betalen.

Wil je een uiteindelijk netto beetje rendement maken, zodat je kind bijvoorbeeld 'gratis' kan wonen, dan moet je zorgen dat de totale huursom alle kosten denkt. Dus onderhoud, verzekeringen, servicekosten, de extra vermogensbelasting en eventuele rente op een lening, mocht je de tweede woning met een hypotheeklening financieren.

Een beperking hierbij is dat de maximale huur voor de woning gebaseerd is op een puntenstelsel. Op deze site van de huurcommissie kun je checken hoeveel huur je kunt vragen.

Aanvullende regels voor verhuur studentenkamer kunnen per gemeente verschillen

Check voordat je een woning koopt ook de lokale regels van de gemeente waar je een pand op het oog hebt.

Volgens de landelijke richtlijn mag je weliswaar drie kamers verhuren zonder dat de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast, in sommige gemeenten zijn die regels veel strenger, om overlast voor de buurt te beperken en misstanden tegen te gaan.

Zo mogen in Eindhoven niet meer dan twee huishoudens op één adres wonen, of je moet een vergunning aanvragen. Ook in Amsterdam mogen niet meer 3 personen in een woning wonen die geen familie zijn.

En dan is er nog de kwestie rond huurcontracten. Niet onbelangrijk, want wellicht wil je na het afstuderen van je kind van de woning af, en dan helpt het niet als er nog huurders in het pand zitten.

Vóór de invoering van de Wet Betaalbare Huur mocht je tijdelijke contracten tot maximaal vijf jaar afsluiten met de nieuwe huisgenoten van je zoon of dochter. Sinds 1 juli 2024 mag dat niet meer en geldt ook voor kamerverhuur dat er in principe alleen nog vaste contracten mogelijk zijn. Alleen lopende tijdelijke contracten blijven nog geldig.

Voor studenten lijkt dat fijn. Ook zij hebben nu huurbescherming. Maar voor de verhurende ouder is het minder. Eventuele andere huurders kunnen nu in de woning kunnen blijven, als jouw kind verhuist. Daardoor word je woning in een klap een stuk minder waard, want woningen met huurders zijn veel minder gewild.

De enige uitzonderingen op die nieuwe regel zijn buitenlandse studenten of studenten die tijdelijk in een andere woonplaats moeten wonen voor bijvoorbeeld een stage of masterstudie. Zet in dergelijke gevallen de voorwaarden rond de tijdelijkheid van de verhuur wel duidelijk in het contract. In de wet staat geen termijn genoemd, dus of dit in de praktijk betekent dat je een contract voor de duur van een bachelor van drie jaar kan afspreken, is niet duidelijk.

Ook staat er in de wet dat er in het geval van studenten sprake kan zijn van tijdelijke doelgroepverhuur, mits de woning wel na afloop ook weer aan een volgende student wordt aangeboden. Die regel is echter vooral bedoeld voor woningbouwverenigingen, laat het ministerie van Volkshuisvesting weten aan Business Insider.

LEES OOK: Fiscale eindejaartips voor je huis in 2024: optimaliseer je hypotheek en 7 andere manieren om geld te besparen