In 2021 gaat de overdrachtsbelasting voor koopwoningen op de schop en dat heeft gevolgen voor starters en beleggers.

Volgend jaar betalen starters niets, terwijl de overdrachtsbelasting naar 8 procent gaat bij aankoop van een huis dat je niet zelf bewoont.

Starters kunnen duizenden euro’s besparen als zij de aankoop van een woning uitstellen tot volgend jaar. Beleggers besparen juist als zij in 2020 hun slag slaan.

Vanaf 2021 wordt het ook minder aantrekkelijk om woningen snel door te verkopen.

Starters en beleggers die van plan zijn een huis te kopen, doen er verstandig aan het juiste moment te kiezen in verband met de overdrachtsbelasting die in 2021 op de schop gaat.

Alle huizenkopers betalen dit jaar nog 2 procent overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Maar daar komt volgend jaar deels verandering in.

In 2021 betalen starters tussen de 18 en 35 jaar, die dus voor het eerst een woning kopen, eenmalig géén overdrachtsbelasting.

Kopers die de woning zelf niet gaan bewonen, vaak beleggers, krijgen een tarief van 8 procent voor de kiezen.

Andere kopers, zoals mensen boven de 35 jaar en jonge doorstromers die voor de twee keer een huis kopen waar ze zelf in gaan wonen, betalen 2 procent van de koopsom als overdrachtsbelasting.

Met verschillende tarieven voor de overdrachtsbelasting wil het kabinet Rutte-III het voor starters makkelijker maken de koopmarkt te betreden en beleggers ontmoedigen hun geld te steken in woningen.

De afgelopen jaren is de groep particuliere beleggers die één of enkele woningen in het bezit heeft, gegroeid.

Het is een bont gezelschap van bijvoorbeeld ouders die een huis aanschaffen voor hun studerende kind, zzp'ers die een tweede huis voor verhuur gebruiken als pensioenvoorziening, en professionele investeerders die woningen kopen om te verhuren of om door te verkopen.

De kritiek luidt dat hierdoor 'gewone' woningzoekenden, die niet of nauwelijks eigen geld meenemen en dus afhankelijk zijn van een hypotheek, misgrijpen op de woningmarkt.

Vooral starters hebben het moeilijk omdat zij nog geen vermogen hebben opgebouwd, bijvoorbeeld de overwaarde van een huis.

Overdrachtsbelasting: tarief voor starters en beleggers

Starters en beleggers die een woning willen kopen, doen er wellicht goed aan rekening te houden met de splitsing van de overdrachtsbelasting volgend jaar.

Als starter betaal je volgend jaar immers 0 procent overdrachtsbelasting tegen 2 procent nu. Dat scheelt toch 6.700 euro als je een woning koopt voor de huidige gemiddelde huizenprijs van 335.000 euro.

Beleggers zijn er juist bij gebaat de koop van een woning nog in 2020 rond te krijgen. Met de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent, doen zij er vanaf volgend jaar immers langer over die terug te verdienen.

"Stel je koopt een woning van 4 ton in Amsterdam. Als je daar 1.600 euro huur per maand voor krijgt is dat redelijk. Dan zit je op een bruto rendement van iets boven de 4 procent. Daarmee ben je dus zo twee jaar verder om die 8 procent terug te verdienen”, schetst Jeroen Stoop, eigenaar van Makelaarsland, op de site van Kop-Munt van geldverstrekker Munt Hypotheken.

'Hogere overdrachtsbelasting zet rem op doorverkoop woningen'

Stoop denkt dat professionele beleggers hier niet wakker van zullen liggen, maar dat het wel kan uitmaken voor kleine beleggers met één of enkele woningen in hun bezit.

Daarnaast zet de verhoogde overdrachtsbelasting wellicht wel een rem op het opknappen en doorverkopen van woningen.

Het verdienmodel van een bepaalde groep beleggers is kopen, opknappen en doorverkopen, zoals het Instagram-account Funda Makeovers goed laat zien. De woningen die daar worden getoond, staan op Funda en verdwijnen even om binnen een jaar opgeknapt en wel weer op de huizensite te verschijnen.

Kopers die een woning kopen die zes maanden eerder ook al was verkocht, hoeven hierover geen of minder overdrachtsbelasting te betalen. Meestal wordt afgesproken dat dit voordeel ten gunste komt van degene die het huis doorverkoopt. De (tweede) koper betaalt dan het bedrag dat deze normaal gesproken kwijt zou zijn aan de overdrachtsbelasting, aan de doorverkoper.

Aangezien beleggers die een huis kopen vanaf volgend jaar 8 procent overdrachtsbelasting betalen, valt er bij snelle doorverkoop geen voordeel meer te behalen, omdat kopers in principe 0 procent of slechts 2 procent zouden kwijt zijn aan de overdrachtsbelasting. "Dat doorstoten van woningen gaat daardoor echt wel weg", zegt Makelaarsland-eigenaar Stoop op de site Kop-Munt.

Lees meer over de aankoop van woningen: