Samen een huis kopen en een ongelijke inbreng? Zo regel je het eerlijk

Je bent al een tijd samen met je geliefde en besluit samen een huis te kopen. Dat heeft wat meer voeten in aarde dan het niet plunderen van de en/of-rekening en het verdelen van de kastruimte.

Ineens gaan zaken als inkomen en vermogen een rol spelen, en eventueel een verschil daarin. Zeker als jullie inkomen en vermogen niet gelijk opgaan en de een meer inbrengt dan de ander, is het verstandig om afspraken te maken.

Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de een spaargeld of overwaarde inbrengt en de ander geen eigen geld meeneemt. Of de hypotheek is op één inkomen afgesloten, wat zegt dat dan over de eigendomsverhouding?

En wat als de partner met het hogere inkomen een groter deel van de maandlasten voor zijn rekening neemt?

Business Insider vroeg kandidaat-notaris Ernst Loendersloot hoe je goede afspraken maakt als je samen een huis koopt. Zodat, mochten jullie uit elkaar gaan, je alleen nog maar het cd-van-jou-cd-van-mij-gebakkelei hoeft te doorstaan.

Dit gebeurt als je niets regelt

Laten we eerst doornemen wat er gebeurt als samen je een huis koopt en verder niets regelt. Dat wil zeggen: je tekent samen de koopakte, ofwel de akte van levering, en maakt verder geen afspraken.

In dat geval komt op de leveringsakte te staan dat jullie ieder voor de helft eigenaar zijn. Helemaal prima natuurlijk als jullie evenveel geld hebben ingebracht en evenveel betalen aan maandelijkse vaste lasten.

Maar misschien is de standaard fiftyfifty-verhouding een minder goed plan als de een meer inbrengt dan de ander.

Want er komt misschien een tijd waarin je niet meer alles samen wilt delen. Dan is het zuur als je ex ervandoor gaat met de helft van jouw inbreng, want daar heeft je ex volgens de leveringsakte recht op, ook al heeft hij of zij er niet voor betaald.

Om dit te regelen moet je een blik op de toekomst werpen en dan specifiek op de minder gezellige scenario's, zoals uit elkaar gaan en doodgaan.

Dat laatste stippen we zijdelings aan. In dit artikel richten we ons grotendeels op uit elkaar gaan. Kandidaat-notaris Loendersloot stelt zijn klanten altijd deze vraag voordat hij de opties voorlegt: "Gaan jullie trouwen?"

Drie opties als de één meer geld inbrengt bij het kopen van een huis dan de ander

Voor mensen die daar nog een beetje de zenuwen van krijgen: "Je hoeft niet meteen op de knieën", zegt Loendersloot. Maar deze vraag is wel belangrijk te beantwoorden voor de manier waarop je de verdeling van het huis regelt.

Kandidaat-notaris Loendersloot noemt drie opties om afspraken te maken als je samen een huis koopt en je trouwen of een geregistreerd partnerschap nog een stap te ver vindt.

1. Ongelijke inbreng regelen in de koopakte (leveringsakte)
2. Ongelijke inbreng regelen met een samenlevingscontract
3. Ongelijke inbreng regelen met een schuldbekentenis

1. De koopakte

Koop je een huis en teken je samen de koopakte, dan ben je ieder voor de helft eigenaar. "Maar als een van beiden vooraf meer inbrengt, dan kun je ervoor kiezen de fiftyfifty-verhouding aan te passen", zegt Loendersloot.

Hij geeft het voorbeeld van een woning die samen wordt gekocht voor drie ton. "Een van de twee brengt 30.000 euro eigen geld mee, 10 procent van de koopsom. In dat geval kun je de verhouding 55/45 afspreken."

Ga je uit elkaar dan wordt ook de overwaarde of de restschuld naar die verhouding verdeeld.

Er kleeft wel een nadeel aan deze optie. "Als de verhouding meer dan 60/40 is, bijvoorbeeld 61/39, en je gaat uit elkaar, dan moet de een de ander uitkopen. In dat geval betaal je overdrachtsbelasting over het stuk dat je overneemt", legt Loendersloot uit.

Een ander punt waar je op moet letten is als later een eventueel huwelijk toch op stapel staat. Sinds 2018 trouw je in beperkte gemeenschap van goederen, wat inhoudt dat schulden en bezittingen van vóór het huwelijk geheel jouw eigendom blijven. Schulden en bezittingen van tijdens het huwelijk deel je fiftyfifty, met uitzondering van erfenissen en schenkingen.

De beperkte gemeenschap van goederen houdt echter geen rekening met de ongelijke eigendomsverhouding van een sámen gekocht huis.

Heb je een verdeling van 45/55 afgesproken dan springt de eigendomsverhouding plots naar fiftyfifty als je trouwt. "Tenzij je dit anders vastlegt in de huwelijkse voorwaarden", zegt Loendersloot.

2. Het samenlevingscontract

In een samenlevingscontract kun je ongelijke inbreng op een andere manier vastleggen. "In de leveringsakte staat fiftyfifty, maar als de ene partner 30.000 euro meeneemt, kan in het samenlevingscontract worden afgesproken dat hij of zij 15.000 aan de ander leent zodat je allebei evenveel inbrengt."

Op het moment dat je uit elkaar gaat wordt de schuld verrekend. "Degene die met 30.000 euro begon moet ook met 30.000 euro eindigen", aldus Loendersloot.

Bedenk dat een eventuele waardestijging of -daling van de woning hierin niet is meegenomen, ook daar moet je afspraken over maken in het samenlevingscontract.

Loendersloot: "Je spreekt af dat de nulinbrenger dan ook een vergoeding (rente) moet betalen die gelijkstaat aan de waardestijging of -daling van het pand. Op de peildatum 2020 is de nulstand het bedrag dat je als stel voor het huis hebt betaald, bijvoorbeeld drie ton. Als je uit elkaar gaat en de woning is 340.000 euro waard, dan betaalt de nulinbrenger 13 procent rente."

Dus in dit voorbeeld is de woning 340.000 euro waard, de hypotheek is 270.000 euro. Het gewezen koppel houdt 70.000 euro over: 30.000 euro eigen inbreng en 40.000 euro overwaarde.

De eigendomsverhouding is fiftyfifty dus die 70.000 euro wordt verdeeld: ieder krijgt 35.000 euro. Maar volgens de afspraken in het samenlevingscontract betaalt de nulinbrenger 15.000 euro terug aan de ex én 13 procent (te betalen uit zijn of haar helft van de overwaarde), zo'n 5000 euro.

Je kan er in het samenlevingscontract ook voor kiezen als het ware de eigendomsverhouding aan te passen. "Je spreekt dan af dat bij het einde van de relatie jullie de over- dan wel onderwaarde zullen verdelen in een andere verhouding dan de 50/50 zoals in de leveringsakte staat vermeld."

3. De schuldbekentenis

De schuldbekentenis is wat simpeler. "Daarmee zeg je: 'Ik breng 30.000 euro in en leen jou 15.000 euro. Straks krijg ik dat van jou terug, plus rente'", legt Loendersloot uit. "Voordeel is dat degene die 30.000 euro had die 30.000 houdt, ook als er wordt getrouwd. Bij een scheiding moet de ex die 15.000 euro terugbetalen."

Nadeel van een schuldbekentenis is dat je hierin geen afspraken kunt maken over een eventuele waardestijging.

De maandelijkse hypotheeklasten bij ongelijke inkomens

Wat doe je als de een meer verdient dan de ander en daarom ook een groter deel van de maandelijkse hypotheeklasten op zich neemt?

De maandelijkse lasten bestaan uit hypotheekrente en aflossing, althans als je recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek. "De rente kun je als huur zien", zegt Loendersloot. "Die zou ik gewoon verdelen naar verhouding van het inkomen."

De aflossing is echter een ander verhaal. Door af te lossen wordt het huis steeds een beetje meer van jou. "Met aflossen creëer je waarde, dan is de vraag: in welke verhouding doe je dat?", zegt Loendersloot.

"In de meeste samenlevingscontracten gebeurt de aflossing naar eigendomsverhouding. Kan een van de twee dat niet vanwege een lager inkomen, dan neemt de ander een groter deel op zich. Daarmee creëer je weer een schuldverhouding tussen de partners."

Stel dat de maandelijkse lasten 800 euro bedragen, daarvan is 600 euro rente en 200 euro aflossing.

Volgens de eigendomsverhouding zou ieder elke maand 100 euro moeten betalen, maar degene met het lagere inkomen betaalt 50 euro en de partner met het hogere inkomen 150 euro. "De laatste zegt eigenlijk: 'Ik schiet 50 euro voor'. Dat kun je vastleggen in het samenlevingscontract", zegt Loendersloot.

Kortom: de 600 euro rente betalen jullie naar rato van ieders inkomen. De 200 euro aflossing is wat je 50/50 moet dragen op grond van de eigendomsverhouding. Echter, in het samenlevingscontract maak je de afspraak dat een van de partners een deel voorschiet.

Je kunt hiervoor ook een schuldbekentenis gebruiken, maar dan moet je de boel ieder jaar opnieuw vastleggen omdat je hierin alleen bedragen kunt opnemen.

"Het voordeel van het samenlevingscontract is namelijk dat je hierin een berekeningsmethode kan opnemen. Het invullen van de cijfers gebeurt pas als je uit elkaar gaat. Dan wordt gekeken hoe de rente en aflossing is afgeschreven", aldus Loendersloot.

Ga je trouwen, ja of nee?

Of je voor een samenlevingscontract, schuldbekentenis of het regelen van de eigendomsverhouding in de koopakte kiest, hangt dus of van of je gaat trouwen.

"Is het antwoord 'nee', kies dan voor een samenlevingscontract, daarin kun je ook zaken regelen als het partnerpensioen", zegt Loendersloot.

"Ben je wel van plan te trouwen, kijk dan even naar zo'n schuldbekentenis waarbij je behoudt wat je hebt ingebracht, ongeacht de eigendomsverhouding die door het huwelijk ontstaat."

Ben je van plan te trouwen op huwelijkse voorwaarden, bijvoorbeeld omdat een van de twee een eigen zaak heeft, dan kan je de eigendomsverhouding opnieuw bepalen door soortgelijke afspraken vast te leggen zoals hiervoor vermeld door samenwoners in een samenlevingscontract. Het maakt niet uit dat de eigendomsverhouding eerder is vastgelegd in de koopakte of in een samenlevingscontract.

Overlijden

Met het kopen van een huis komen inkomen en vermogen om de hoek kijken, schreven we in het begin van dat artikel. Die zaken doen er niet alleen toe als je uit elkaar gaat, maar ook als je gescheiden wordt omdat een van de twee komt te overlijden.

Wat gebeurt er dan met de hypotheekschuld en de overwaarde? Gaat die naar de familie of naar de partner? En wat als je kort na elkaar komt te overlijden?

"Je moet nadenken over wat er dan met het geld moet gebeuren", zegt Loenderlsoot. In een samenlevingscontract kun je er bijvoorbeeld voor zorgen dat de woning en inboedel bij de langstlevende partner terechtkomt en niet bij de eigen familie.

"Zit hierin bijvoorbeeld een erfenis, dan kun je met een schuldbekentenis vastleggen dat de waarde van die erfenis naar je eigen familie moet", vult de kandidaat-notaris aan.

"Je kunt ook afspraken maken voor het geval je kort na elkaar overlijdt. Jouw aandeel in de woning kan dan naar de familie gaan als je bijvoorbeeld binnen 30 dagen na elkaar overlijdt. Ook kun je een verschil maken in overlijden met en zonder kinderen", legt Loendersloot uit.

"De afspraken over de verdeling van het huis zijn onderdeel van een heel pakket."

Lees meer over een huis kopen:

• Huis verkopen met overwaarde: dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties
• Een financieel planner geeft 6 tips om je scheiding soepel te laten verlopen
• Uit elkaar en een eigen huis? Let op deze 10 valkuilen om dure misverstanden te voorkomen