Elke huizenbezitter die wil verhuizen, staat voor een dilemma: verkoop ik eerst mijn huidige huis voor ik ga bieden op een andere woning? Of kan ik beter alvast eerst een nieuw huis kopen?
We zetten de voor- en nadelen van deze opties voor je op een rij.
Wie wil doorstromen naar een andere woning, loopt tegen het probleem aan dat de aan- en verkoopdatum nooit naadloos op elkaar aansluiten. Je zult daarom moeten beslissen wat voorrang krijgt: je oude woning verkopen of een nieuwe woning aankopen.
Optie 1. Eerst huis verkopen: zekerheid over de prijs
Eerst je eigen huis van de hand doen lijkt de meest logische keuze. Omdat bekend is wat je eigen huis opbrengt, weet je ook hoeveel je te besteden hebt bij de aankoop van je nieuwe huis. Ook loop je dan niet het risico op dubbele woonlasten: je hebt geen huis dat je nog kwijt moet, terwijl je al de sleutels van je nieuwe woning hebt.
Verder sta je niet onder tijdsdruk om je woning te verkopen, waardoor je een betere onderhandelingspositie hebt.
... maar wel risico om zonder woonruimte te zitten
Maar deze optie is niet zonder risico. In de huidige overspannen woningmarkt is er een kans dat je op straat komt te staan als de nieuwe bewoners snel in je oude huis willen trekken, terwijl jij zelf nog geen nieuwe woning hebt gevonden.
Natuurlijk kun je proberen om de overdrachtsdatum zo ver mogelijk uit te stellen, maar als dat niet lukt zul je snel een andere woning moeten huren en dus ook twee keer de verhuisdozen moeten inpakken.
Optie 2. Eerst huis kopen: zeker van een dak boven je hoofd
Wil je geen extra kosten maken voor de huur van tijdelijke woonruimte en een dubbele verhuizing, dan kun je ervoor kiezen om pas een 'te koop'-bord in de tuin te zetten, nadat je een nieuw huis hebt bemachtigd. Je weet dan zeker dat je niet zonder dak boven je hoofd komt te zitten.
Hier staat wel tegenover dat je vooraf niet zeker bent wat je huidige huis gaat opbrengen. Mocht de verkoopprijs achteraf tegenvallen, dan zit je misschien opgescheept met een woning die eigenlijk boven je budget is.
... maar je hebt wel een overbruggingskrediet nodig
Heb je de opbrengst van je huidige woning nodig om de nieuwe huis te financieren, dan is er een praktisch probleem als je eerst een nieuw huis koopt: je kunt de overwaarde pas verzilveren als je oude huis is verkocht. In dat geval moet je een overbruggingskrediet afsluiten, die dit tijdelijke gat dekt. Zodra de verkoop van je oude huis rond is, los je deze lening af. De rente over deze lening is wel fiscaal aftrekbaar.
… en de bank wil meer zekerheid
Omdat je in dit scenario niet weet wanneer jouw huidige huis wordt verkocht, loopt de bank een extra risico dat jij de hypotheek niet kunt betalen. Daarom moet je meestal kunnen aantonen dat je in staat bent om zes tot twaalf maanden dubbele maandlasten te betalen. Anders houdt de bank de hand op de knip.
Gelukkig komt de Belastingdienst je wel tegemoet als je tijdelijk twee woningen hebt. Over het huis dat te koop staat mag je in het jaar dat je verhuist en de drie daarop volgende jaren de hypotheekrente blijven aftrekken. Is er daarna nog steeds geen nieuwe eigenaar gevonden, dan verhuist die hypotheek naar box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar.
Tijdelijk verhuren
Ben je bang dat de dubbele hypotheeklasten als een molensteen om je nek hangen, dan kun je overwegen om je oude woning tijdelijk te verhuren. Bedenk wel dat je de hypotheekrente dan niet langer mag aftrekken. Je oude huis verhuist dan naar box 3 van de inkomstenbelasting. In dat geval moet je vermogensbelasting betalen over het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Maar de over de huur ben je geen belasting verschuldigd.
Je hypotheekverstrekker moet wel toestemming geven om je huis te verhuren. Meestal zal de bank eisen dat de verhuur plaatsvindt via de zogeheten Leegstandswet, om te voorkomen dat huurders huurbescherming genieten. Hoe dit in zijn werk gaat en waar je op moet letten, kun je lezen in dit artikel.
Wat moet ik nu kiezen?
Elke optie heeft voor- en nadelen. Maar welke is nu het verstandigst voor doorstromers?
“Doe altijd eerst wat het lastigst is”, zegt Martin Hagedoorn van intermediair De Hypotheekshop. “Dat is op dit moment het kopen van een nieuwe woning. In veel grote steden in de Randstad, maar ook daarbuiten, is het erg lastig geworden om een huis te kopen. Er wordt enorm tegen elkaar opgeboden. Als je wacht met de aankoop van een huis tot je oude woning is verkocht, is het risico groot dat je zonder huis komt te zitten."
De kans dat je met twee woningen blijft zitten of een te laag bod krijgt op je oude huis, acht hij een stuk kleiner.
Banken zijn soepeler geworden
Hagedoorn merkt dat optie 2 een stuk makkelijker is geworden, omdat veel geldverstrekkers de regels hebben versoepeld. “Doorstromers mogen nu een groter deel van de verwachte overwaarde op hun oude huis gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Vroeger was dat circa 70 procent, maar nu is 90 procent gebruikelijk. Er zijn inmiddels zelfs geldverstrekkers die de volledige verwachte overwaarde meetellen.”
Alleen in regio’s die minder in trek zijn en waar nog huizen onder water staan, is het verstandiger om eerst je huis te verkopen voor je een nieuwe woning koopt, meent Hagedoorn. Hier heeft volgens hem ongeveer 3 tot 4 procent van de doorstromers last van.
Wees alert met een beleggingspolis
Aan het besluit om eerst een nieuw huis te kopen, zitten wel wat haken en ogen, waarschuwt Hagedoorn. Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning afgesloten bij je spaarhypotheek en wil je de waarde van de polis investeren in je nieuwe huis, om de hypotheeksom te verlagen, dan kunnen de banken touwtrekken om deze spaarpot.
“De polis moet worden afgekocht, maar de bestaande geldverstrekker wil meestal het recht op de polis houden tot de oude hypotheek bij verkoop is afgelost. Hierdoor ontstaat vaak een patstelling”, zegt Hagedoorn.
Welke consequenties het openbreken van een spaarhypotheek voor jou heeft, vind je in dit artikel.
Vraag om een offerte die lang geldig is
Een ander aandachtspunt bij optie 2 is de geldigheidsduur van de offerte van de hypotheek. “De leveringstijd van huizen is de laatste jaren langer geworden. Soms duurt het wel een half jaar of langer tot de overdracht, waardoor je in problemen kunt komen met de financiering”, waarschuwt Hagedoorn. “Wil je eerst een ander huis kopen, vraag dan een offerte aan met een langere geldigheidsduur. Dit betekent wel dat de rente vaak iets hoger is.”
Zorg dat je veel boetevrij mag aflossen
Informeer ook naar de mogelijkheden om boetevrij af te lossen. Mocht de verkoopopbrengst meevallen, dan is het verstandig om deze te gebruiken om extra af te lossen op de nieuwe hypotheek.
“Vanwege de Bijleenregeling moet je de overwaarde die vrijkomt na de verkoop van je oude huis investeren in de volgende koopwoning Anders kun je over dat bedrag de hypotheekrente niet aftrekken”, licht Hagedoorn toe. “Maar bij sommige geldverstrekkers ben je dan een boeterente verschuldigd. Zoek daarom een hypotheekverstrekker met ruime mogelijkheden tot boetevrij aflossen.”
Hypotheek op je huis afgelost? Dan heb je een probleem
Ouderen die hun huis hebben afgelost en met de verkoopopbrengst een nieuw huis willen kopen zonder hypotheek, lopen tegen een praktisch probleem aan: zij kunnen vrijwel nergens een overbruggingskrediet aanvragen. Banken willen namelijk liever geen losse tijdelijke lening verstrekken zonder zicht op een hypotheek.
In dat geval zijn er volgens Hagedoorn twee opties: proberen om de aan- en verkoopdatum dichter bij elkaar te krijgen of een nieuwe hypotheek sluiten die na verkoop van de oude woning volledig wordt afgelost.
Aan de laatste optie zitten wel kosten verbonden, zoals notaris-, en taxatiekosten. Maar deze zijn wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Een consumptieve lening is geen alternatief, want dat gaat vaak om lagere bedragen en de rente over deze leningen is een stuk hoger dan de hypotheekrente.
Experiment met offertes
Volgens Hagedoorn is er momenteel één hypotheekverstrekker die bij wijze van experiment offertes uitbrengt voor doorstromers die nog geen nieuwe woning op het oog hebben. Ze weten dan vóór ze gaan bieden welke rente ze krijgen. Ook is hun inkomen en kredietwaardigheid bij schuldinstantie BKR al getoetst. “Hierdoor kun je meer zekerheid geven aan de verkoper.”
Mocht je hieraan mee willen doen, dan is het nog steeds belangrijk om een voorbehoud van financiering te maken, aldus Hagedoorn. "Er kan altijd nog een kink in de kabel komen. Maar je kunt wel wat meer zekerheid geven aan de verkoper en dat is een groot voordeel.”