Het is niet de makkelijkste tijd om een woning te kopen. De huizenprijzen zijn torenhoog en de hypotheekrente loopt sinds enkele maanden op.

Tegelijkertijd is er veel financiële onzekerheid vanwege de hoge inflatie en de (naderende) renteverhogingen door centrale banken.

Aan de andere kant is huren ook niet ideaal. Je bouwt geen vermogen op en wordt elk jaar geconfronteerd met huurstijgingen.

Lees ook: Een nieuw huis? Zo vergelijk je huren en kopen

Wil je een woning voor jezelf, dan moet je eerst bepalen of je op zoek bent naar een nieuwbouwhuis of naar een reeds bestaande woning. Maar hoe maak je hierin nou de juiste keuze? We benoemen een aantal overwegingen om rekening mee te houden.

1) Mager aanbod voor nieuwbouw

Om met het slechte nieuws te beginnen: soms heb je simpelweg geen keuze. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen is mager; zeker als je in het centrum van de stad wil wonen.

Uit cijfers van makelaarsvereniging NVM blijkt dat de verkoop van nieuwbouwwoningen sinds de tweede helft van vorig jaar een dalend trend vertoont. In het eerste kwartaal van dit jaar werden er 7.100 nieuwbouwwoningen verkocht, liefst 29 procent minder dan in de eerste drie maanden van 2021.

Het kabinet heeft wel de ambitie om 100.000 woningen per jaar extra te bouwen, maar of dat haalbaar is, is maar zeer de vraag. Bezwaarprocedures gooien vaak roet in het eten en het aantal afgegeven vergunningen hapert. Om over de stikstofproblematiek nog maar te zwijgen.

Een andere hobbel zijn de bouwkosten. Deze lopen momenteel fors op, door een tekort aan bouwmaterialen, personeel en grond. Dat maakt nieuwbouwwoningen voor veel woningzoekenden – met name starters – onbetaalbaar.

Voor de Vereniging Eigen Huis was dat onlangs reden om de noodklok te luiden. De belangenorganisatie vreest dat nieuwbouwhuizen voor grote groepen mensen onbereikbaar blijven. Het kabinet beschouwt huizen met koopsommen tot 355.000 euro (de NHG-grens) als betaalbaar, maar die bedragen zijn volgens de Vereniging Eigen Huis onhaalbaar voor veel middeninkomens.

3)Lange oplevertijden


Ook tijd kan de keuze voor een nieuwbouwhuis in de weg zitten. Een bestaande woning kun je vaak snel betrekken. Maar een huis laten bouwen duurt lang: gemiddeld een tot anderhalf jaar, met het risico op uitloop door bijvoorbeeld vorst. Niet iedereen is in de positie om dit af te wachten.

Zijn het aanbod, de prijs en de tijd voor jou geen onneembare hobbel, dan is het verstandig om de belangrijkste plus- en minpunten van een koophuis en bestaande woning op een rij te zetten. Want het maakt nogal een verschil.

4)Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Het eerste voordeel van een nieuwbouwhuis hark je al binnen als je de handtekening onder het koopcontract zet. Je koopt het huis vrij op naam, waardoor je geen overdrachtsbelasting (meestal 2 procent) bent verschuldigd.

Ook ontloop je taxatiekosten, makelaarscourtage en een bouwkundige keuring. Dat scheelt in totaal iets minder dan 3 procent van de koopsom.

Dit zijn bovendien kosten die je anders niet zou kunnen meefinancieren in je hypotheek en dus uit eigen zak had moeten betalen.

5)Weinig onderhoud bij nieuwbouw

Ook nadat je de woning betrekt spaar je kosten uit. Zo zie je aan de energierekening terug dat nieuwbouwhuizen goed zijn geïsoleerd en beschikken over HR++ of drievoudig glas. Ze zijn bovendien goed geventileerd. Dat zorgt voor extra wooncomfort. Het hoge energielabel dat erop wordt geplakt is natuurlijk ook mooi meegenomen, mocht je je huis later weer willen verkopen.

Omdat je huis splinternieuw is, zijn ook de onderhoudskosten de eerste jaren heel laag. Dat scheelt enorm, want volgens de Vereniging Eigen Huis moet je gemiddeld circa 250 euro per maand opzij leggen voor woningonderhoud. Dat is exclusief verbeteringen, zoals een serre of dakkapel die je laat aanleggen.

Hier staat wel tegenover dat een nieuwbouwhuis soms wat minder sfeer en karakter heeft dan bijvoorbeeld een jaren-dertig-woning.

Authentieke plafondornamenten, glas-in-loodramen en paneeldeuren tref je er niet aan. Maar - dat is de keerzijde - je blijft ook verschoond van bijvoorbeeld een olietank of vetput in de tuin, asbestdaken en loden waterleidingen.

6)Eigen keuzes bij inrichting

Een van de grootste pluspunten van een nieuwbouwhuis is dat je de woning helemaal naar je eigen hand kunt zetten. Je hebt bijvoorbeeld zeggenschap over de indeling van het huis, de inrichting van de keuken en badkamer, de gebruikte materialen en de locaties van stopcontacten. Hier gaat weliswaar veel tijd in zitten, maar de woning voldoet daarna wel volledig aan jouw wensen.

In een bestaande woning daarentegen moet je maar afwachten of de keuzes van de vorige bewoners naar jouw zin zijn. Misschien zit je helemaal niet te wachten op een ligbad, woongrind of een kookeiland.

7)Niet overbieden bij nieuwbouw, wel loten

Prettig in deze overspannen woningmarkt is dat je niet hoeft de overbieden bij nieuwbouw. De prijs ligt vast. Wel krijg je vaak te maken met een loting en moet je maar afwachten of je in de prijzen valt.

Handig om te weten is verder dat de prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning sinds kort voor het eerst sinds heel lange tijd onder die van een bestaande woning is gezakt.

Volgens makelaarsvereniging NVM werd in het vierde kwartaal van 2021 voor een nieuwbouwhuis gemiddeld 390.600 euro neergeteld, tegen 402.000 voor een bestaande woning.

Ter vergelijking: begin 2019 was een nieuwbouwhuis nog gemiddeld zo’n 80.000 euro duurder dan een bestaande woning.

8)Dubbele lasten tijdens bouwperiode

Als je het bovenstaande rijtje ziet, lijkt het een gelopen race. Toch kleven er aan een nieuwbouwproject ook nadelen. Zo heb je waarschijnlijk te maken met dubbele lasten: tijdens de bouw moet je al rente en aflossingen betalen, terwijl je dan ook huur of hypotheeklasten van je oude woning bent verschuldigd.

Zoals gezegd ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Maar daar staan andere kosten tegenover. Zo moet je bouwrente betalen: rente voor bijvoorbeeld de kosten van de bouw en de grond.

Ook krijg je te maken met meerwerk voor extra wensen, zoals een luxere badkamer. Eerder onderzoek van de Vereniging Eigen Huis wees uit dat de gemiddelde koper hiervoor bijna 22.000 euro kwijt is. Verder moet je aan de gemeente leges betalen voor de bouwvergunning. Die kosten kunnen overigens fors uiteenlopen per gemeente.

9)Weinig voorzieningen in opbouwfase nieuwe wijk

Houd er ook rekening mee dat het nog een tijd kan duren voor je echt comfortabel woont. Je moet bijvoorbeeld nog zelf de tuin aanleggen, wat veel tijd kost. Ook zijn er in de eerste tijd vaak nog weinig voorzieningen.

Dat maakt het bovendien lastig om vooraf in te schatten hoe het er uiteindelijk uit komt te zien: je koopt het huis van een tekening en kunt - anders dan bij een bestaande koopwoning - geen bezichtiging inplannen.

Al met al valt niet in zijn algemeenheid te zeggen of het verstandiger is om een bestaande of nieuwe woning te betrekken. Soms heb je geen keuze. In andere gevallen is het een zeer persoonlijke afweging.

Lees meer over nieuwbouwwoningen en het kopen van een huis: