Financiële toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) maakt zich zorgen: niet de Brexit of de handelsoorlog tussen de VS en China zijn de grootste bedreigingen voor de Nederlandse economie. Nee, waar we echt voor moeten oppassen is… onze eigen huizenmarkt.
Daarom wil DNB niet alleen dat banken meer reserves in kas houden als ze hypotheken verstrekken, maar ook dat huiseigenaren minder mogen lenen ten opzichte van de waarde van hun huis.
Op dit moment mag je bij het kopen van een huis nog een hypotheek afsluiten die 100 procent van de woningwaarde bedraagt. Vóór de huizencrisis van de jaren 2009-2013 was dat zelfs 108 procent. DNB ziet het liefst dat dit stapsgewijs verlaagd wordt naar 90 procent, zodat huishoudens minder kwetsbaar zijn als de huizenprijzen weer dalen.
In Den Haag staan politici niet te springen om het advies van DNB over te nemen. De maatregel zou betekenen dat starters het een stuk moeilijker krijgen op de huizenmarkt, omdat ze meer eigen geld moeten meenemen.
De gemiddelde huizenprijs in Nederland is op dit moment 313.000 euro. Als DNB de loan to value-ratio zou verlagen naar 90 procent, moeten starters dus ruim 30.000 euro aan eigen geld meenemen. Daar komen de kosten koper nog bij. Die bedragen meestal zo’n 6 procent van de koopsom. In totaal heb dan je als starter met een gemiddeld huis dus al snel 50.000 euro aan eigen geld nodig.
Toch hebben Nederlandse starters het zo slecht nog niet. In veel andere landen mag bijvoorbeeld maar 80 procent van de woningwaarde geleend worden.
Business Insider zocht uit hoeveel eigen geld je als starter in andere landen nodig hebt om een eigen huis te kopen. Kijk hieronder hoe hoog de drempel voor starters is in Duitsland, België, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten.
Duitsland: tot €98.000 aan eigen geld nodig
In Duitsland financier je je huis in de regel deels met eigen vermogen. Minstens 20 procent van de woningwaarde moet je betalen met eigen middelen. Dan kan het gaan om spaargeld, maar ouders mogen in Duitsland hun kind ook een soort voorschot op de erfenis geven, om zo de eigen inbreng wat makkelijker bij elkaar te krijgen.
Mocht je dan nog onvoldoende eigen middelen hebben, dan mag je er ook geld uit je pensioen voor gebruiken.
Daarbij komt nog wel een andere regel kijken: minstens 10 procent van de woningwaarde moet gefinancierd worden met eigen spaargeld. Dus voor dat deel tellen andere bronnen zoals een voorschot uit je pensioen niet mee.
Daarnaast moet je als koper ook nog de kosten koper ophoesten. Hoe hoog die zijn, verschilt per deelstaat, maar ze kunnen oplopen tot 15 procent van de koopsom. Dat komt doordat je als koper kosten voor de notaris en overdrachtsbelasting, maar ook voor de registratie van de woning en voor de taxatie moet betalen.
In Duitsland is het ook zo dat de koper de makelaar betaalt. In sommige gevallen kun je beroep doen op een subsidie waarmee je de kosten deels kunt financieren, en sommige banken bieden leningen aan om de kosten koper te kunnen betalen.
Als je geen aanspraak kunt maken op aanvullende subsidies of financiering lopen de kosten flink op. De gemiddelde prijs van een tweekamerappartement in de stad was in Duitsland afgelopen jaar 4.656 euro per vierkante meter, volgens huizensite Finder.com.
Stel dus dat je als starter een appartement van 60 vierkante meter koopt in een stad, dan zou dat ongeveer 280.000 euro kosten. Je moet dan tot 98.000 euro op je bankrekening hebben voor het eigen geld en de kosten koper, waarvan je 28.000 euro met je pensioen mag financieren.
Hoewel je in Duitsland dus flink meer eigen geld moet meenemen dan in Nederland is het ook een stuk makkelijker om dat bij elkaar te sparen. Onze buren kennen namelijk het concept bouwsparen, waarbij de overheid een spaarbonus geeft, een soort omgekeerde hypotheekrenteaftrek.
Als je in Duitsland spaart voor een huis, krijgt een vaste rente gedurende een aantal jaar. Maar daarbovenop ontvang je een door de overheid gesubsidieerde bonusrente over de ingelegde spaarbedragen. Als je een huis gaan kopen, kun je een extra lening krijgen ter hoogte van het ingelegde spaarbedrag. En dat tegen een lage rente. Daarnaast komt er een ‘gewone’ hypotheeklening met de reguliere hypotheekrente.
Lees meer: Duitse banken willen graag dat de Nederlandse huizenkoper gaat ‘bouwsparen’ – zo werkt dat
En als je dan eenmaal een huis en hypotheek hebt, hoef je in Duitsland minder af te lossen dan in Nederland. Je kunt je hypotheek namelijk opsplitsen in twee losse hypotheken. De eerste, die tot 67 procent van de woningwaarde mag bedragen, hoef je niet af te lossen. Het tweede deel bedraagt 13 procent van de woningwaarde en moet je binnen maximaal 15 jaar aflossen.
België: meestal €55.000 aan eigen geld nodig, uitzonderingen zijn mogelijk
Hoewel in Nederland en Duitsland de regels voor het meebrengen van eigen geld van bovenaf worden opgelegd aan banken, bepalen banken in België ze zelf. Dat wil zeggen: de Nationale Bank van België adviseert de banken om de hoogte van de hypotheek te beperken tot 80 procent van de waarde van de woning. De meeste banken houden zich aan dat advies.
Daarnaast bedragen de aankoopkosten van de woning, die bestaan uit de dossierkosten, taxatie, notariskosten en belastingen, ook nog ongeveer 10 procent. Ook die dien je zelf te betalen.
Mocht dat echt lastig zijn, dan zijn er een paar Belgische banken die een hypotheek aanbieden van 125 procent van de woningwaarde. In dat geval betaal je een hogere rente en heb je flink minder keuze op het vlak van hypotheken, maar hoef je niet je droomhuis aan je voorbij te laten gaan.
Als je daarvoor kiest, heb je in feite twee kredieten. De eerste dekt je woningwaarde en betaal je in maximaal dertig jaar terug. De tweede dekt de kosten koper en die moet je in tien jaar tijd terugbetalen.
Al met al is het in België dus het gunstigst om voor een bank te kiezen die zich houdt aan het advies van de Nationale Bank van België. Dan heb je het laagste rentetarief.
Reken je met de gemiddelde vierkantemeterprijs van 3.088 euro voor een tweekamerappartement in stadscentra, dan betaal je voor een huis van 60 vierkante meter zo'n 185.000 euro. Dan ben je dus 55.500 euro aan eigen geld kwijt. Maar wie dat niet op zijn bankrekening heeft staan, kan dus altijd op zoek naar een geldverstrekker die een uitzondering maakt.
Frankrijk: meestal €102.000 aan eigen geld nodig, maar er is hulp voor starters
Ook in Frankrijk is het moeilijk – maar niet onmogelijk – om een hypotheek te nemen die net zo groot is als de waarde van je huis. Banken bepalen er namelijk zelf hun risicobeleid.
Meestal ligt de eigen bijdrage die ze vragen tussen de 20 en 30 procent van de waarde van het huis. Je kunt als koper met de bank onderhandelen over die eigen bijdrage, maar hoe risicovoller de hypotheek door de bank wordt gezien, hoe hoger de rente zal zijn die je moet betalen. In sommige gevallen scheelt dat een procentpunt.
Daarnaast houden banken, net als in Nederland, rekening met andere leningen die je als koper hebt. Stel dat je schulden hebt ter waarde van 10.000 euro, dan wordt dat volledig van je maximale hypotheek afgetrokken.
Toch is het niet helemaal onmogelijk om als starter de Franse woningmarkt te betreden. Banken begrijpen het namelijk best als je jong bent en nog geen tijd hebt gehad om te sparen, zo schrijft deze hypotheekadviseur. Ze verstrekken daarom bij uitzondering hypotheken van 110 procent. Daarmee kun je direct de kosten koper, die zo'n 10 procent bedragen, betalen. Maar dat doen ze alleen als ze vrij zeker weten dat je het volledige bedrag kunt terugbetalen. Een vast arbeidscontract is in zo'n situatie dus geen overbodige luxe.
En als je geen trek hebt in de hogere rente die bij zo'n hoge hypotheek komt kijken, zijn er ook genoeg leningen en subsidies die speciaal bedoeld zijn om de eigen bijdrage voor het huis te kunnen betalen. Voor die leningen betalen starters geen rente, al moeten ze wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo zijn de leningen bedoeld voor lagere inkomens en moet je de lening gebruiken om je hoofdverblijfplaats te betalen. In sommige gevallen zijn de leningen ook regiogebonden.
De gemiddelde vierkantemeterprijs in Frankrijk is 5.675 euro voor een tweekamerappartement in stadscentra. Voor 60 vierkante meter komt dat neer op 340.500 euro. Als je 20 procent aan eigen geld moet meenemen en ook nog eens 10 procent aan kosten koper moet betalen, moet je als starter dus ongeveer 102.000 euro meebrengen. Maar dat bedrag kan dus ook veel lager uitvallen.
Verenigd Koninkrijk: minimaal €12.700 aan eigen geld nodig, maar liever veel meer
De situatie in het Verenigd Koninkrijk lijkt behoorlijk op die in Frankrijk. Als je als starter hard je best doet, kun je een geldverstrekker vinden waarbij je 100 procent van je woningwaarde kunt lenen.
Maar banken staan niet te springen om zulke risicovolle hypotheken te vergeven, dus je hebt weinig keuze qua aanbieders. Daarnaast vragen ze vrijwel altijd om ouders of familieleden die garant kunnen staan voor jouw hypotheek. Als er niemand is die dat voor je wil doen, moet je dus echt zelf eigen bijdrage op tafel leggen.
Die eigen bijdrage bedraagt vaak minimaal 5 procent en zelfs dat wordt door geldverstrekkers nog als behoorlijk risicovol gezien. Net zoals in Frankrijk krijg je in het VK daarom een lagere rente als je meer eigen geld meeneemt. Soms heb je voor de beste deal op je hypotheek wel 30 tot 40 procent aan eigen geld nodig.
Lang niet alle starters hebben genoeg spaargeld om zoveel eigen geld op tafel te kunnen leggen. Daarom zijn er verschillende opties om toch als starter met weinig eigen geld een huis te kunnen kopen.
Zo bestaat er het Help to Buy-programma van de overheid. Daarbij moeten starters nog steeds een eigen bijdrage van 5 procent van de woningwaarde betalen, maar kunnen ze vervolgens een lening van 20 procent van de woningwaarde afsluiten om hun eigen bijdrage te verhogen, zodat ze een hypotheek van nog maar 75 procent van de woningwaarde nodig hebben. Die lening is de eerste vijf jaar rentevrij.
Ook heb je als starter de keuze om een woning deels te kopen van een woningcorporatie. Je sluit dan een hypotheek af voor 25 tot 75 procent van de woningwaarde. Hoewel het huis dan niet helemaal van jou is, gooi je ook niet al je geld weg aan huur.
Tot slot krijg je nog te maken met de kosten koper. In het VK variëren die nogal en daarom zijn ze moeilijk uit te drukken als een percentage van de prijs van een huis. Maar als je als starter een huis onder de 300.000 pond (350.000 euro) koopt, komen die kosten neer op 1.700 tot 7.000 euro.
In het VK is de gemiddelde vierkantemeterprijs 4.447 euro voor een tweekamerappartement in stadscentra. Als starter ben je dus net iets meer dan 225.000 euro kwijt aan een huis van 60 vierkante meter. Met een eigen bijdrage van 5 procent zou je dan ruim 11.000 euro aan eigen geld moeten meenemen, plus de kosten koper van zeker een paar duizend euro.
Verenigde Staten: minimaal €7.000 aan eigen geld nodig, maar liever meer
Hoewel je als starter in de Verenigde Staten, als je hard je best doet, ook een hypotheek zonder eigen geld kunt krijgen, is het de vraag hoe verstandig dat is. Dat heeft drie redenen.
De eerste: net zoals in Frankrijk en in het VK kun je in de VS met meer eigen geld een lagere rente krijgen. Dus als je het geld op een bankrekening hebt staan, of je hebt de mogelijkheid om ervoor te sparen, ben je een dief van je eigen portemonnee als je dat eigen geld niet in je huis stopt.
De tweede: als je 20 procent aan eigen geld meeneemt, hoef je vaak geen verzekering bij je hypotheek afsluiten. Die verzekering is niet bedoeld om jou te beschermen op het moment dat je je baan verliest of je huis onder water komt te staan, maar dient vooral ter bescherming van de geldverstrekker. Het bespaart een hoop geld om die verzekering niet te hebben, want je betaalt er tussen de 0,5 tot 1 procent over je hele hypotheekwaarde per jaar voor. Op een hypotheek van 200.000 euro ben je tot 2.000 euro per jaar aan die verzekering kwijt.
De derde: als je door bijvoorbeeld een laag inkomen moeite hebt om genoeg geld bij elkaar te sparen, zijn er overheidsprogramma's waarbij je maar 3,5 procent aan eigen geld mee hoeft te nemen. Hypotheekaanbieders die zijn aangesloten bij die programma's gaan er ook mee akkoord als die volledige eigen bijdrage bestaat uit een gift van bijvoorbeeld je ouders of zelfs vrienden. En in sommige gevallen kom je als Amerikaanse starter zelfs in aanmerking voor hypotheken zonder eigen geld, bijvoorbeeld als je een veteraan bent.
Boven op het eigen geld dat je meeneemt om de hypotheek af te sluiten, krijg je ook in de VS te maken met kosten koper. Die bedragen tussen 2 en 5 procent van de aankoopwaarde van het huis.
Al met al komt het er dus op neer dat de optie bestaat om geen eigen geld mee te nemen, maar dat het verstandiger is om minimaal 3,5 procent van de waarde van je huis mee te nemen. Daarnaast ben je minimaal 2 procent kwijt aan kosten koper.
Met een gemiddelde vierkantemeterprijs van 2.177 euro voor een tweekamerappartement in stadscentra is een starter zo'n 130.000 euro kwijt aan een eerste huis in de VS. Dat betekent dat je minimaal 7.000 euro aan eigen geld en geld voor de kosten koper mee moet nemen, maar het liefst nog meer.