De huizenprijzen zitten nog steeds in de lift. In het vierde kwartaal van 2021 verwisselde een gemiddelde bestaande koopwoning voor 438.000 euro van eigenaar, zo blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is afgerond 21 procent meer dan een jaar eerder.

Huizenkopers zullen dus steeds meer moeten lenen om een woning te bemachtigen. Maar ze moeten ook meer eigen geld inbrengen, want alle extra kosten bovenop de woningwaarde moet je uit eigen zak betalen.

Zijn er kostenposten waarop je kunt bezuinigen? En hoe krijg je dat grote bedrag bij elkaar? Bekijk het overzicht hieronder.

Deze kosten heb je sowieso bij aankoop van een huis

Zoals gezegd mag je maximaal 100 procent van de getaxeerde woningwaarde lenen voor je hypotheek. Maar daarmee ben je er nog niet.

Zo moet je advies- en bemiddelingskosten betalen aan de hypotheekadviseur. Dit kan een vast bedrag zijn of een vergoeding per uur. Volgens de Vereniging Eigen Huis moet je hiervoor rekenen op 1.500 tot 3.000 euro.

Om een hypotheek te kunnen krijgen moet je huis door een makelaar officieel worden getaxeerd. Dit kost al snel 500 euro.

Is alles rond, dan moet je naar de notaris om de hypotheek- en overdrachtsakte op te laten stellen. Dit bedrag kan variëren, maar reken hiervoor op zo’n 1.300 euro.

De Belastingdienst pikt ook een graantje mee, want je moet ook nog overdrachtsbelasting betalen. Dit is 2 procent van de aankoopwaarde op aan overdrachtsbelasting.

Ben je niet van plan om in het huis te gaan wonen, omdat de aankoop bijvoorbeeld is bedoeld als belegging, dan is dit zelfs 8 procent. Ben je jonger dan 35 jaar en is het huis minder dan vier ton waard dan ontspring je de dans.

In totaal moet je voor een gemiddelde koopwoning van 438.000 euro al snel ruim 12.000 euro zelf op tafel leggen: circa 3 procent van het aankoopbedrag.

Deze kosten kunnen daar nog bij komen

Vaak loopt de teller nog verder door. Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen, dan moet je courtage betalen. Dit is een vast bedrag of een percentage van de verkoopprijs (meestal 1 procent).

Het is altijd slim om voordat je tot aankoop overgaat een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren, om te voorkomen dat je een kat in de zak koopt. Maar dit is niet gratis. Reken op ongeveer 300 euro.

Vanwege de overspannen woningmarkt wordt circa 80 procent van de koopwoningen verkocht boven de vraagprijs. Gemiddeld gaat het om 8,8 procent van de vraagprijs. Wordt je woning lager getaxeerd dan wat jij ervoor betaalt, dan moet je dat verschil zelf bijleggen. Ben je genoodzaakt om te gaan overbieden, houd hier dan rekening mee.

Koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie, dan krijg je een korting op de hypotheekrente. Maar je moet wel eenmalig een extra bedrag betalen: borgtochtprovisie. Dit is 0,6 procent van de hypotheeksom. Ook dit moet je zelf op tafel leggen.

Soms moet je ook nog een overbruggingskrediet regelen, als je oude huis nog niet is verkocht. Ook kan het zijn dat je moet betalen voor een bankgarantie: een garantie van de bank dat de afgesproken borgsom indien dat nodig is wordt voldaan.

Een grote extra kostenpost is de woninginrichting. Koop je een huis waar je zo in kunt, dan ben je er wel met een likje verf, een paar nieuwe meubels en misschien een nieuw behang. Maar die luxe is de meeste huizenkopers niet gegeven.

Een nieuwe vloer, nieuwe badkamer en aanleg van een nieuwe tuin kunnen behoorlijk in de papieren lopen. Het Nibud rekent op gemiddeld zo'n 10.000 euro voor woninginrichting voor een gemiddeld gezin.

Moet je een complete verbouwing uitvoeren, dan loopt de teller nog verder op. Stijgt de waarde van je huis door de verbouwing, dan mag je het waardeverschil lenen bij de geldverstrekker. Maar vaak zijn de kosten van een verbouwing hoger dan de waardestijging van het huis. Dit verschil moet je uit eigen zak betalen (waarover later mee).

Tot slot komen er nog verhuiskosten bij. Reken hiervoor op circa 1.500 euro.

In totaal heb je al snel 4 tot 6 procent aan extra kosten die je zelf moet ophoesten. Bij een woning van 438.000 euro praat je dan over circa 17.520 tot 26.280 euro.

Hiernaast nog extra geld inbrengen: verstandig?

Je kunt ervoor kiezen om naast de bovengenoemde kosten nog meer eigen geld in te brengen, als hiervoor ruimte is. Door de hoge inflatie en de lage (en soms zelfs negatieve) spaarrente wordt je spaargeld steeds minder waard. Het kan lonen om dat in je huis te steken.

Je hypotheek wordt dan wat lager, waardoor je woonlasten dalen. Omdat je minder leent ten opzichte van de woningwaarde, is er ook een kans dat je minder hypotheekrente hoeft te betalen, omdat het risico voor de bank dan lager is. De bank kan de rente-opslag dan verlagen of zelfs schrappen.

Extra geld inbrengen kan er ook voor zorgen dat een duurdere woning toch bereikbaar is. Ook neemt het risico op een restschuld af, voor het geval je de woning hebt gekocht op de top van de markt en het huis later voor een lager bedrag moet verkopen.

Heb je veel spaargeld, dan spaar je ook vermogensbelasting uit als je geld niet op een spaarrekening staat, maar in je huis wordt gestoken.

Er kleven echter ook nadelen aan extra geld inleggen. Zo is geld dat in stenen zit niet meer voor andere zaken beschikbaar. Stel dat je dringend geld nodig hebt, omdat je auto kapot is of omdat je een onverwachte belastingaanslag krijgt, dan kun je er niet meer bij. Zorg er daarom voor dat je altijd een buffer hebt om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen.

Kun je toe met een lagere hypotheeklening omdat je extra geld hebt ingebracht, dan mag je ook minder hypotheekrente aftrekken. De hypotheekrente is momenteel vrij laag en de aftrek daalt elk jaar, maar dit kan toch een behoorlijk bedrag zijn dat je misloopt.

Als je meer eigen geld inbrengt, stijgt bovendien de overwaarde van je huis. Dit kan nadelig zijn als je hierna een andere woning koopt. De Belastingdienst eist namelijk dat je de overwaarde inzet bij de aankoop van een nieuwe woning (de bijleenregeling). Anders loop je over dat gedeelte renteaftrek mis.

Lees ook: Dit kun je besparen als je extra aflost op de hypotheek: dat levert een beter ‘rendement’ op dan sparen

Overweeg je extra geld in je huis te investeren, zet dan alle plussen en minnen goed op een rij voor je een besluit neemt.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Gelukkig hoef je niet alle kosten voor de aankoop van je huis volledig te betalen. Sommige kosten mag je bij je belastingaangifte in mindering brengen op je belastbare inkomen.

De hoofdregel is dat alle kosten die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen aftrekbaar zijn, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost.

Denk hierbij aan de taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot, betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

De notariskosten voor de koopakte zijn helaas níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor de courtage voor de makelaar die jouw huis heeft verkocht. Ook betaalde overdrachtsbelasting en de rekeningen voor onderhoud of een mag je niet aftrekken.

Op welke 5 kosten kun je bezuinigen?

Zoals we hierboven zagen moet je veel eigen geld meebrengen. Op sommige posten, zoals de overdrachtsbelasting, kun je niet bezuinigen. Op sommige andere kosten wel.

1. Aankoopmakelaar

Neem de aankoopmakelaar. Zijn diensten kunnen goed van pas komen als je de woningmarkt ter plaatse niet goed kent, niet goed weet waar je op moet letten en graag hulp wil hebben bij de onderhandelingen.

Ook kan een aankoopmakelaar je voor ellende kan behoeden. Hij kan bijvoorbeeld voorkomen dat je in je enthousiasme veel meer biedt dan de woning waard is, waardoor je het verschil zelf moet bijleggen. Of dat je een huis koopt met gebreken.

Maar aan die diensten hangt wel een prijskaartje. Door de verkoop zelf ter hand te nemen kun je al snel 1 procent van het aankoopbedrag van je woning uitsparen.

Vind je het wel prettig om een aankoopmakelaar in te schakelen, informeer dan bij meerdere partijen naar de kosten, want deze lopen nogal uiteen.

Sommige makelaars vragen een percentage van de uiteindelijke aankoopsom. Daar gaat een negatieve prikkel van uit: de makelaar is dan gebaat bij een hogere prijs. Vind je dat een vervelend idee, kies dan voor een vast tarief. Zorg er wel voor dat helder is welke diensten voor dat bedrag worden geboden.

Verder wijst Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis, er op dat makelaar geen beschermd beroep is. Hij adviseert daarom om wel een makelaar in de arm te nemen die is aangesloten bij een branchevereniging: de NVM, VBO of Vastgoedpro. Zij hanteren volgens hem evenwichtige consumentenvoorwaarden.

2. Hypotheekadviseur

Ook op de kosten voor hypotheekadvies valt te bezuinigen. Om jouw lening rond te krijgen is een hypotheekadviseur volgens de Vereniging Eigen Huis ongeveer twintig tot dertig uur bezig. Met een uurtarief van 80 tot 175 euro, kan dat behoorlijk duur uitpakken.

Maar die kosten heb je voor een groot deel zelf in de hand, meent André de la Porte. “Als je alle benodigde stukken bij de hand hebt, zoals een werkgeversverklaring, loonstrook, DUO-verklaring bij een studielening, private lease-contract, alle documenten over alimentatieverplichting, enzovoorts, dan kan de adviseur direct aan de slag. Dat bespaart tijd. En tijd is geld.”

Verder is het slim om ook hier tarieven te vergelijken, want deze lopen flink uiteen.

3. De notaris

Je kunt ook kosten besparen door een goedkopere notaris in te schakelen. Dit is, in tegenstelling tot makelaar, een beschermd beroep.

Maar ook hiervoor geldt dat alles valt of staat met het correct aanleveren van de benodigde documenten. “Als je verouderde stukken aanlevert of je dossier niet compleet is, dan gaat de meter lopen en is er een kans dat je alsnog duurder uit bent dan bij een reguliere notaris”, meent André de la Porte.

4. Verbouwing

Een verbouwing kan een enorme kostenpost zijn. Zoals je hierboven las, kun je deze meefinancieren voor zover deze de waarde van je huis verhoogt. Een taxateur moet dit vastleggen.

Stel je koopt een huis van 400.000 euro en je wil voor 40.000 euro verbouwen. Verwacht de taxateur dat de waarde van je huis na de verbouwing stijgt naar 430.000 euro, dan kun je een hypotheek krijgen voor 430.000 euro. De resterende 10.000 euro moet je dan met eigen geld financieren.

Voor de ene verbouwing zul je meer geld moeten toeleggen dan voor de andere. Verbouwingen die extra woonruimte creëren, zoals de aanleg van een serre of een dakkapel, zijn meer waardevast dan verbouwingen die smaakgebonden zijn, zoals de aanleg van een nieuwe keuken of badkamer. Voor die keuken zul je dus meer eigen geld moeten inbrengen dan voor de serre. Houd hier rekening mee voordat je een bod gaat uitbrengen op een huis.

Het is een no-brainer dat je behoorlijk op verbouwingskosten kunt besparen door een nieuwbouwwoning te kopen. Hier zit nog langere tijd garantie op en er zijn duurzame bouwmaterialen gebruikt, waar je zeker de eerste jaren geen omkijken naar hebt.

Koop je een ouder huis, dan liggen tegenvallers op de loer al je gaat verbouwen, zo waarschuwt André de la Porte. Je haalt bijvoorbeeld de parketvloer eruit en stuit dan op rottende houten balken, die moeten worden vervangen. Hij adviseert om circa 10 procent van de verbouwingskosten te reserveren voor onvoorziene zaken.

Neem je energiebesparende maatregelen, en ga je bijvoorbeeld je huis isoleren of zonnepanelen of een warmtepomp aanschaffen, dan mag je meer lenen: 106 procent van de woningwaarde. De gedachte hierachter is dat hierdoor je energierekening lager wordt. Voor deze maatregelen hoef je dus geen eigen geld in te brengen.

5. Verhuizing

Een verhuizing kun je zo duur en zo goedkoop maken als je zelf wil. Een verhuisbedrijf kan je veel zorgen uit handen nemen, maar dit brengt wel hoge kosten met zich mee.

Je kunt hierop besparen door niet in het weekend te verhuizen (zodat je geen weekendtoeslag hoeft te betalen) meer zaken zelf te doen (zoals spullen inpakken en het demonteren en monteren van meubelen) en vrienden op te trommelen.

Het is verder altijd slim om meerdere offertes op te vragen, zodat je niet de hoofdprijs betaalt. Nóg meer bespaar je door een aanhanger te huren en de hele verhuizing zelf te doen.

Lees meer over verbouwen, huizen en andere kosten bij de aankoop van een huis: