Als je op zoek gaat naar een nieuwe woning heb je in principe twee opties: huren of kopen. Het grote voordeel van kopen is dat een deel van je maandelijkse kosten naar aflossing van de hypotheek kan, waardoor je vermogen opbouwt in je huis.

Bij huren gaat je geld naar de verhuurder en je ziet het nooit meer terug. Aan de andere kant ben je wel flexibel, je geld zit niet vast in stenen.

Voor zowel kopen als huren geldt momenteel dat het knap lastig kan zijn om een redelijk betaalbare woonruimte te vinden, zeker voor starters op de huizenmarkt.

Verder zijn er nog diverse overwegingen om in acht te nemen. Word je eigenaar van een koopwoning, dan heb je bijvoorbeeld grote vrijheid als het gaat om de inrichting van het huis. Bij huren mag je vaak geen ingrijpende veranderingen aanbrengen aan de woning zonder toestemming van de verhuurder.

Een besluit om te huren of te kopen zal uiteindelijk sterk afhangen van de maandelijkse kosten van de twee opties. In het eerste geval gaat dat om de maandelijkse huur en in het tweede geval om de kosten van een hypotheek, tenzij je natuurlijk eigen vermogen hebt om in te brengen bij de aankoop van een huis.

Als huiseigenaar moet je uiteraard ook geld reserveren voor onderhoud van de woning, waarbij er grote verschillen zijn tussen wat je kwijt bent aan nieuwbouw en oudere huizen. Voor dit artikel beperken we ons bij de vergelijking tussen kopen en huren tussen de financiële lasten van huren en een hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek versus annuïtair

Bij kopen draait de financiering vaak om de keuze tussen een annuïtaire hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek.

De maandlasten bij huren op de vrije markt zijn het best te vergelijken met een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je alleen rente betaalt. Het geld van huur ben je immers kwijt en hetzelfde geldt voor de rente van een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je de lening gedurende de looptijd niet hoeft af te lossen.

Toch zal het in de praktijk veel voorkomen dat kopers een annuïtaire hypotheek nemen. We leggen daarom kort de belangrijkste verschillen tussen een annuïtaire en een aflossingsvrije hypotheek uit.

Neem je een aflossingsvrije hypotheek, dan bestaan de maandlasten zoals gezegd alleen uit de verschuldigde hypotheekrente. De aflossing van de hoofdsom kan wachten tot het eind van de looptijd van de lening. Een nadeel van nieuwe aflossingsvrije hypotheken is echter dat je geen recht hebt op de fiscaal gunstige hypotheekrenteaftrek. Bovendien financieren bank doorgaans maximaal 50 procent van hypotheek aflossingsvrij.

Kijken we naar de bruto maandlasten van een annuïtaire hypotheek, dan zijn die standaard hoger dan die van een aflossingsvrije hypotheek. Dit komt doordat de maandlasten van een annuïtaire hypotheek bestaan uit een rentedeel en een stukje aflossing. Met een annuïtaire hypotheek los je op die manier de volledige lening binnen 30 jaar af. Hiermee bouw je tegelijkertijd ook vermogen op in de woning.

Een extra voordeel van de annuïtaire hypotheek is dat je recht hebt op de hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto maandlasten lager zijn dan de bruto lasten.

Doordat de maandlast van een annuïteitenhypotheek deels uit aflossing bestaat, is de vergelijking met de huren wat minder zuiver. Toch is de keuze uit deze twee opties vaak reëel, want in de praktijk zullen huurders op de vrije markt die een huis kopen, te maken krijgen met in ieder geval een deels annuïtaire hypotheek.

Huis kopen of huren in Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam of Eindhoven

Wij vergelijken hieronder de maandelijkse kosten van huren en kopen van een woning van 100 vierkante meter in vijf grote steden: Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven.

Bij kopen kijken we naar de kosten van respectievelijk een annuïtaire en een aflossingsvrije hypotheek. De berekeningen zijn dan zowel bruto als netto. Bij dat laatste wordt de hypotheekrenteaftrek meegenomen. We gaan ervan uit dat dit alleen voor de annuïtaire hypotheek geldt.

Om op een gemiddelde koopprijs per stad uit te komen nemen we de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter in het eerste kwartaal van 2023 op basis van gegevens van makelaarsclub NVM. De transactieprijs per vierkante meter is met 100 vermenigvuldigd.

Voor de kosten van een huurwoning van 100 vierkante meter hebben we gemiddelde huurprijzen per vierkante meter genomen in vijf grote steden, op basis van data van woonplatform Pararius.

Een kanttekening hierbij is dat de data van Pararius de stedelijke huurprijzen betreft, terwijl de transactieprijzen van de NVM op bredere regio's betrekking hebben zoals Groot Amsterdam, voor Amsterdam en omstreken, en Groot-Rijnmond voor de regio Rotterdam.

Laten we eerst eens kijken naar de koopprijzen per vierkante meter in de vijf grootstedelijke regio's. Die hebben we in de onderstaande tabel vermeld, op basis van de transactieprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar.

Te zien is dat de gemiddelde koopprijs het hoogste is in Amsterdam, waar je voor 100 vierkante meter gemiddeld 579.600 euro neertelt. De laagste koopprijs bij de vijf grote steden is te vinden in Eindhoven, waar een huis van 100 vierkante meters gemiddeld 344.000 euro kost.

Vervolgens kijken we naar huurprijzen, afkomstig van huurplatform Pararius. De tabel hieronder toont de gemiddelde huurprijs per 100 vierkante meter op vrije markt in de vijf grote steden. Deze cijfers zijn zoals gezegd iets minder breed dan de regiodata van de NVM, maar toch enigszins vergelijkbaar.

Amsterdam kent de hoogste maandhuur per 100 vierkante meter: 2.568 euro. Eindhoven heeft de laagste huur met gemiddeld 1.728 euro per maand.

Maandlasten bij kopen of huren van een woning

Om de maandhuren te vergelijken met maandlasten van een hypotheek, gaan we ervan uit dat we te maken hebben met een starter die de volledige transactieprijs van de koopwoning financiert met een hypotheek.

De hoogte van de hypotheek stellen we dus gelijk aan de koopprijzen. Vervolgens berekenen we de maandelijkse hypotheeklasten van respectievelijk een aflossingsvrije en een annuïtaire hypotheek, met deze tool van berekenhet.nl

Voor de berekening nemen we aan dat de hypotheek 4,5 keer het bruto jaarinkomen mag zijn. Verder werken we met een hypotheekrente van 4,5 procent voor 10 jaar vast.

De tabel hieronder toont de maandelijkse kosten van de aflossingsvrije hypotheek in de vijf steden. De netto maandlasten zijn gelijk aan bruto maandlasten, omdat er voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geen hypotheekrenteaftrek mogelijk is.

Voor de annuïtaire hypotheek laten we de bruto én de netto maandlasten zien in het eerste jaar dat de hypotheek is afgesloten. De netto maandlasten zijn hierbij inclusief de hypotheekrenteaftrek.

We zien weer dat de maandlasten voor zowel de aflossingsvrije als de annuïtaire hypotheek het hoogst zijn in Amsterdam en het laagst in Eindhoven.

Tot slot leggen we nu de maandelijkse huurlasten, de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek en de netto maandlasten van de annuïtaire hypotheek naast elkaar.

Als we de maandelijkse hypotheekkosten afzetten tegen de maandhuur, zien we dat de hypotheeklasten voor zowel de aflossingsvrije hypotheek als de netto maandlasten van de annuïtaire hypotheek lager zijn dan de gemiddelde huurlasten.

Hierbij geldt voor aflossingsvrij dus dat dit een hypothetische situatie is met een 100 procent aflossingsvrije hypotheek, die in de praktijk niet wordt verstrekt.

Voor de annuïtaire hypotheek geldt dat het effect van de hypotheekrenteaftrek veel verschil maakt. Zonder dit fiscale voordeel komen de bruto maandlasten van een annuïtaire hypotheek hoger uit dan de maandelijkse huurlasten.

Het voordeel van kopen is het kleinst in Amsterdam en het grootst in Rotterdam. Zo geef je aan een huurhuis in Amsterdam van 100 vierkante meter gemiddeld 2.568 euro per maand uit. Een annuïtaire hypotheek kost je netto 2.231 euro per maand in het eerste jaar, een verschil van 337 euro per maand.

Als we naar Rotterdam kijken kost een huurhuis van 100 vierkante meter op de vrije markt gemiddeld 1.791 euro per maand. Als je een woning van dezelfde grootte koopt met een annuïtaire hypotheek, dan kost het je netto 1.313 euro per maand in het eerste jaar. Dat is een verschil van 478 euro per maand.

Kortom, ook met actuele hypotheekrentes, die fors hoger liggen dan een jaar geleden, kan kopen voordeliger zijn dan huren, mits je over de benodigde fiscale voordelen beschikt. Bedenk wel: de maandlasten zijn bij kopen wellicht wat lager, maar dat ben je mogelijk weer kwijt aan onderhoud en verbetering van de woning!

LEES OOK: Je hypotheek gebruiken voor een reis, auto of boot: hier moet je op letten