• In 2021 verandert er weer het nodige voor huiseigenaren op fiscaal gebied.
  • Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar worden straks onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
  • De hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt, maar het eigenwoningforfait gaat omlaag.
  • Business Insider geeft je een handig overzicht van de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2021 voor huiseigenaren.

2021 wordt een mixed bag voor huizenbezitters. De maximale hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt en de lokale belastingen gaan fors omhoog.

Daar staat tegenover dat het eigenwoningforfait, een bedrag dat je als huiseigenaar moet optellen bij het belastbare inkomen, iets omlaag gaat. Maar omdat ook de huizenprijzen ondanks de coronacrisis zijn gestegen, is het de vraag of je onder de streep meer overhoudt dan nu.

Verder komen er verschillende tarieven voor de overdrachtsbelasting, gaat de maximale grens voor NHG-hypotheken opnieuw omhoog en kunnen tweeverdieners een hoger bedrag lenen als maximale hypotheek.

In de jaarlijkse serie over de belangrijkste fiscale en andere financiële veranderingen geeft Business Insider je een handig overzicht van de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2021. Eerder keken we naar de zorg, de veranderingen voor auto en trein en de fiscale veranderingen bij de inkomstenbelasting.

Bekijk hieronder wat er in 2021 verandert voor huiseigenaren:

Geen overdrachtsbelasting meer voor starters

Ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan wordt het komend jaar goedkoper om een huis te kopen: je krijgt dan een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit levert een besparing op van 2 procent van de koopsom. Voor een woning van 250.000 euro scheelt dat maar liefst 5.000 euro.

Val je in die doelgroep en wil je een huis kopen van meer dan 400.000 euro, dan is het slim om niet lang te wachten. Want vanaf april betaal je als starter op de woningmarkt 2 procent overdrachtsbelasting zodra een woning duurder is dan 400.000 euro.

… maar lasten fors omhoog voor beleggers die huizen kopen voor verhuur

Wil je een huis kopen dat niet je hoofdverblijf wordt (bijvoorbeeld voor een studerende zoon of dochter of als vakantiehuis), dan gaat de overdrachtsbelasting in 2021 juist fors omhoog: van 2 procent naar 8 procent.

Hypotheekrenteaftrek verder omlaag

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, gaat ook komend jaar met 3 procentpunten omlaag. Dat betekent dat het maximale tarief waartegen je de rente mag aftrekken daalt van 46 procent dit jaar naar 43 procent in 2021.

Deze maatregel is alleen voelbaar als je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt, ofwel een inkomen hebt boven de 68.507 euro. Je bent over je inkomen in die schijf 49,5 procent inkomstenbelasting verschuldigd, maar kunt de hypotheekrente volgend jaar tegen slechts 43 procent aftrekken.

Lager eigenwoningforfait in 2021

Huizenbezitters moeten voor hun huis een bedrag bij hun inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Vervolgens kun je dit eigen woningforfait salderen met de betaalde hypotheekrente. Het saldo is dan het bedrag dat je als aftrekpost kunt opvoeren in box 1 van de inkomstenbelasting, zolang de aftrekbare hypotheekrente groter is dan het eigenwoningforfait.

Op het moment dat je een kleinere hypotheek hebt en de aftrekbare rente lager is dan het eigenwoningforfait, geldt een speciale regeling. Lees op de site van de Belastingdienst hoe die werkt.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Om huiseigenaren te compenseren voor de versnelde afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek, daalt het eigenwoningforfait in 2021 voor huizen met een WOZ-waarde van 75.000 tot 1.110.000 euro naar 0,50 procent. Nu is dat nog 0,60 procent.

Voor een woning met een WOZ-waarde van 270.000 euro (het landelijk gemiddelde), betekent dit dat je 270 euro minder hoeft op te tellen bij je inkomen: 1.350 euro, in plaats van 1.620 euro. Als je dit saldeert met de betaalde (aftrekbare) hypotheekrente levert dat dus een hogere aftrekpost op.

Een lager eigenwoningforfait is dus fiscaal gunstig. Maar of je er netto op vooruitgaat, is de vraag. Een forse stijging van de WOZ-waarde kan de verlaging van het eigenwoningforfait teniet doen.

Eigen woningforfait voor huizen boven de 1 miljoen euro

Eigenaren van een dure woning betalen een hoger eigenwoningforfait. De grens voor dat tarief gaat komend jaar omhoog van 1.090.000 euro naar 1.110.000 euro.

Heb jij een woning met een WOZ-waarde tussen de 1.090.000 euro en 1.110.000 euro, dan hoef je dus geen opslag meer te betalen.

Is de WOZ-waarde van je woning volgend jaar hoger dan 1,11 miljoen euro, dan moet je over het bedrag boven de 1,11 miljoen euro als eigenwoningforfait een vast bedrag van 5.550 euro plus 2,35 procent van de waarde boven de 1,11 miljoen euro rekenen.

Alleen hogere maximale hypotheek bij loonstijging

Ook komend jaar mag de maximale hypotheek die je kunt aanvragen, niet hoger zijn dan de woningwaarde. Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten, moet je dus zelf financieren.

Hoeveel je mag lenen hangt ook af van de landelijke leennormen. Deze zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages', die het Nibud elk jaar vaststelt. Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden. De hoogte hiervan hangt af van je inkomen, de hypotheekrente en de vraag of de lening van één of twee inkomens moet worden betaald.

Uit de leennormen voor 2021 blijkt dat alleen huishoudens die komend jaar meer gaan verdienen een hogere maximale hypotheek kunnen krijgen. Hogere inkomens kunnen bij een gelijkblijvend loon zelfs minder lenen, vanwege de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Maar waarschijnlijk kunnen de meeste huishoudens komend jaar toch een hogere hypotheek krijgen, omdat de meeste lonen zullen stijgen. Het Nibud gaat uit van een gemiddelde loonstijging van 1,4 procent, al is de kans natuurlijk wel aanwezig dat meer banen op de tocht staan vanwege de coronacrisis.

Tweeverdieners kunnen meer lenen...

Zoals gezegd speelt bij de hypotheekaanvraag ook mee of je van één of twee inkomens moet rondkomen. In 2021 gaat bij tweeverdieners het tweede inkomen zwaarder meetellen. Dit jaar telt het laagste inkomen nog voor 80 procent mee bij het berekenen van de maximale hypotheek.

In 2020 stijgt dit naar 90 procent. Dit betekent dat tweeverdieners in principe een hogere hypotheek kunnen krijgen.

... in theorie dan

Let wel op het woordje 'in principe'. In de praktijk zullen niet dat alle tweeverdieners straks meer kunnen lenen. De zogeheten woonquote, het deel van het besteedbaar inkomen dat opgaat aan de woonlasten, kan er namelijk voor zorgen dat de maximale hypotheek in 2021 niet hoger of zelfs lager uitvalt. Hoe dat zit, lees je in dit artikel.

Studieschuld telt minder zwaar mee

Mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar meer lenen. Want deze schuld telt dan minder zwaar mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Volgens het Nibud scheelt dit bij een studieschuld van 25.000 euro ongeveer 7.000 tot 80.000 euro.

Hogere hypotheek met energieneutraal huis

Zoals je weet mag je bij de geldverstrekker niet meer lenen dan de waarde van je woning. Maar neem je energiezuinige maatregelen of koop je een zeer energiezuinig huis, dan zijn de leennormen soepeler en kun je dus een hogere hypotheek krijgen.

Voor energiebesparende maatregelen mag je net als dit jaar maximaal 9.000 euro buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast.

Wel wordt de lijst met maatregelen waarvoor je extra hypotheek kunt krijgen wat korter.

Energiebesparende maatregelen waarvan de terugverdientijd langer is dan de looptijd van de hypotheek, mag je straks niet meer meefinancieren. Dit geldt voor de zonneboiler. Ook een HR-ketel mag je straks niet meer meefinancieren.

Koop je een klimaatneutraal huis, dan mag je 15.000 euro extra lenen en voor een nulopdemeter-woning (een energieneutraal huis) 25.000 euro.

Hogere NHG-grens

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt ook een vangnet als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, de hypotheeklasten niet kunt betalen.

Het grensbedrag om hiervoor in aanmerking te komen is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs en stijgt komend jaar mee naar 325.000 euro. Dat is 15.000 euro meer dan nu. Je kunt dus een duurdere woning kopen met NHG en dat is gunstig.

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan is de grens 6 procent hoger, ofwel 344.500 euro. Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie of de aanleg van zonnepanelen.

… maar NHG-premie blijft gelijk

Zoals gezegd is de hypotheekrente voor een lening met NHG lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten eenmalig een extra bedrag moet neertellen.

Deze premie blijft net als dit jaar 0,7 procent van de hypotheeksom.

Verdere afbouw Wet Hillen voor huiseigenaren met kleine of geen hypotheek

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald waren voorheen volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrente kunnen aftrekken (een regeling die bekendstond als de Wet Hillen).

Deze regeling wordt sinds 2019 in dertig jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat huizenbezitters komend jaar nog een vrijstelling krijgen van 90 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele betaalde hypotheekrente (tegen 93,34 procent nu). Zij moeten het restbedrag van dit (positieve) saldo optellen bij hun inkomen.

WOZ-waarde stijgt in 2021

De Waarderingskamer schat in dat de WOZ-waarde in 2021 met gemiddeld 6 tot 8 procent oploopt. Dit is gebaseerd op de ontwikkeling van de huizenprijs in 2019, met als peildatum 1 januari 2020.

Dat kan leiden tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank. Mogelijk daalt of vervalt voor jou de risico-opslag, aangezien de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde verbetert.

Let wel op: als je straks de belastingaangifte over 2020 invult, moet je de WOZ-waarde gebruiken met als peildatum 1 januari 2019 en niet 1 januari 2020. Daar gaan veel belastingbetalers de mist mee in.

… en dus ook de lokale lasten

Huiseigenaren betalen in 2021 gemiddeld bijna 820 euro aan onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing en rioolheffing, zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 112 gemeenten. Dat is 4 procent meer dan dit jaar. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wederom erg groot.

De OZB gaat met gemiddeld 3,1 procent omhoog. Dit komt vooral door de hoge zorgkosten van gemeenten.

De afvalstoffenheffing gaat zelfs met 7,3 procent omhoog. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat gemeenten meer belasting moeten betalen voor de afvalverwerking en dat doorberekenen aan huiseigenaren.
Benieuwd wat jij komend jaar moet betalen? Kijk dan naar dit overzicht van de Vereniging Eigen Huis.

Energiebelasting blijft per saldo nagenoeg gelijk

Bijna de helft van je energienota bestaat uit energiebelasting. Komend jaar gaat de belasting op het gebruik van gas omhoog en die voor stroom iets omlaag. Per saldo zul je ongeveer even duur uit zijn als dit jaar, omdat je een hoger vast bedrag (in totaal 31 euro) terugkrijgt van de Belastingdienst.

In totaal betaalt een huishouden met gemiddeld energieverbruik volgens Milieu Centraal 437 euro aan belasting in 2021.

Met deze tool kun je uitrekenen of je komend jaar meer of minder belasting op je energieverbruik moet betalen.

Meer belastingvrij schenken voor huis

De verruimde belastingvrijstelling voor schenkingen die worden aangewend voor de eigen woning, gaat komend jaar omhoog naar 105.302 euro. Dat is 1.659 euro meer dan nu.

Wie hiervan gebruik wil maken, moet voldoen aan twee voorwaarden: de ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn en het geld moet worden besteed aan een eigen woning. Dit mag gaan om financiering van de aankoop of aflossingen, maar bijvoorbeeld ook om onderhoud of de afkoop van erfpachtcanon.

De fiscale vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kinderen. Je mag bijvoorbeeld ook belastingvrij schenken aan een neef of een vriend.

Energielabel mogelijk duurder

Wie zijn woning wil verkopen, is verplicht om een energielabel aan te vragen, dat aangeeft hoe energiezuinig het huis is. Je kunt zo’n label nu nog voor 7,50 euro online aanvragen. Maar vanaf januari moet je maar liefst 190 euro neertellen, omdat er dan een energieadviseur aan huis moet komen om je woning te beoordelen.

Of dit doorgaat is echter nog onzeker, want de Tweede Kamer heeft onlangs een wetswijziging aangenomen die het vanaf juli 2021 mogelijk moet maken om alsnog voordelig zo’n label aan te vragen.

Sociale huur: kale huur maximaal €752 per maand

Verhuis je komend jaar naar een sociale huurwoning, dan mag de kale huur van dat huis maximaal 752,33 euro zijn.

Er geldt geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag, waardoor je er ook met een iets hoger inkomen recht op kan hebben. De vermogensgrens is wel hard. Deze bedraagt komend jaar 31.340 euro per persoon. Heb je op 1 januari een hoger vermogen, dan heb je heel 2021 geen recht op huurtoeslag.

Lees meer over veranderingen in 2021 en eindejaarstips: