13 dingen om op te letten bij verhuur kamer als hospita

In de krappe woningmarkt hebben veel mensen moeite om woonruimte te vinden. Tegelijk zijn er huurders en woningeigenaren die nog een kamer overhebben en deze zouden kunnen verhuren. Ofwel, ze kunnen hospita worden. Er zijn wel een aantal dingen om rekening mee te houden voor zowel verhuurder als huurder.

Hospitaverhuur klinkt misschien als een fenomeen uit films en boeken, waarin mensen die in de ellende zitten of die een nieuw leven tegemoet gaan, aankloppen bij een vaak oudere man of vrouw waar ze dan een kamer kunnen huren. De verhuurders zijn vaak karakters op zich.

Neem het korte verhaal The Landlady van Roald Dahl, waarin de hoofdpersoon kennelijk taxidermy als uit de hand gelopen hobby heeft en niet alleen haar huisdieren, maar ook haar jonge huurders lijkt op te zetten.

Of de comedy Kingpin uit 1996, waarin Roy Munson (Woody Harrelson) na een geknakte bowlingcarrière een armetierig leven leidt en gebukt gaat onder de seksuele diensten die hij zijn hospita moet leveren.

Concept hospitaverhuur afgestoft in strijd tegen woningtekort

Onder het motto alle beetjes helpen bij het woningtekort, heeft voormalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge het concept hospitaverhuur afgestoft.

In Nederland was het "in de vorige eeuw decennialang gebruikelijk dat mensen kamers in hun eigen woning aan anderen verhuurden die op zoek waren naar een plek om te wonen", schreef hij in juni 2024 aan de Tweede Kamer.

De Jonge vindt dat "deze bijzondere vorm van huisvesting ook in deze tijd een oplossing biedt voor mensen die op korte termijn een tijdelijke woonruimte zoeken". Er wordt (betaalbare) woonruimte gecreëerd zonder woningen bij te bouwen. Dit draagt bij aan het beter benutten van de bestaande voorraad, aldus de voormalig minister.

Uit onderzoek in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken bleek dat ongeveer een derde van de Nederlanders beschikt over een geschikte ruimte voor hospitaverhuur, vaker woningeigenaren dan huurders.

Ongeveer de helft van de Nederlandse huiseigenaren heeft minstens 12 vierkante meter over om te verhuren, bleek uit onderzoek van verzekeraar Univé waar Business Insider eerder over schreef. Van hen overweegt 2 op de 5 deze ruimte te verhuren.

In het onderzoek van het ministerie zegt 8 procent van de Nederlanders wel een kamer in de eigen woning te willen verhuren. Naar schatting zijn er ongeveer 3 miljoen huurwoningen en 4,6 miljoen koopwoningen.

Maar wat zijn dingen waar je op moet letten, als je een kamer verhuurt in een woning waar je zelf woont? Business Insider bespreekt 13 financiële en juridische punten:

1. Wanneer ben ik hospitaverhuurder?

Wie inderdaad overweegt een kamer van de eigen woning te willen verhuren, moet wel aan een aantal regels en voorwaarden voldoen. Dit kan bijvoorbeeld belangrijk zijn als je een AOW- of WW-uitkering ontvangt. Specifiek voor deze uitkeringen heeft hospitaverhuur geen invloed op je inkomen.

Je bent hospitaverhuurder als:

• Jij en de huurder een toegang delen en gemeenschappelijke voorzieningen zoals de keuken, toilet en badkamer.
• Jullie een huurcontract met elkaar hebben afgesloten, waardoor er sprake is van een zakelijke relatie.
• Jullie geen geregistreerd partner zijn van elkaar.
• Jullie allebei op dit adres ingeschreven staan.

2. Mag ik een kamer verhuren van de gemeente?

Met het huidige woningtekort hebben een aantal gemeenten soepele regels voor hospitaverhuur. Zo geeft Amsterdam aan hospitaverhuur aan te moedigen vanwege het kamertekort. In de hoofdstad is geen vergunning nodig.

Ook in Rotterdam en Utrecht hoef je geen vergunning te hebben. Let op: in sommige wijken waar opkoopbescherming geldt, kan wel een vergunning voor hospitaverhuur vereist zijn. Verder kunnen gemeenten eigen regels en voorwaarden stellen.

In Amsterdam bijvoorbeeld, moet de hospitaverhuurder minimaal twee jaar in dezelfde samenstelling zonder inwonend huishouden in de woning wonen. Maar als je alleen woont, mag je direct een kamer verhuren. Kortom: Ga na of je in jouw gemeente vergunning nodig hebt en welke regels gelden.

3. Mag ik een kamer verhuren van mijn geldverstrekker?

Woningeigenaren die een kamer willen verhuren, moeten toestemming vragen van hun geldverstrekker. Woningen waar een huurder inzit, brengen minder op bij verkoop, waardoor de overwaarde lager uitvalt en er een grotere kans is op een restschuld.

In principe mag de bank eisen dat je de hypotheek meteen afbetaalt, als je zonder toestemming verhuurt. De toestemming van de geldverstrekker is een obstakel bij hospitaverhuur waar we later op terugkomen.

4. Mag ik een kamer verhuren van mijn verhuurder?

Als je een huurhuis woont en een kamer wilt verhuren, dan heb je toestemming van de verhuurder nodig. Dit geldt voor sociale huur, middenhuur en vrije sector. Als in het huurcontract een verbod op onderverhuur staat, dan kun je in principe geen kamer verhuren. Mogelijk kun je de verhuurder wel om een ontheffing vragen.

De verhuurder kan ook extra voorwaarden stellen. Bij woningcorporatie Ymere bijvoorbeeld, mag je een kamer maximaal een jaar verhuren aan dezelfde persoon. Dit heeft te maken met de proeftijd en huurbescherming waar we in punt 11 op terugkomen.

5. Heeft hospitaverhuur gevolgen voor mijn woonverzekeringen?

Meestal moet je de verzekeraar van je inboedel- en opstalverzekering laten weten dat je een kamer verhuurt. Dit kan gevolgen hebben. Bij Univé geldt dan bijvoorbeeld de extra voorwaarde dat schade door huurders in en aan het verhuurde deel niet verzekerd is.

Jouw inboedelverzekering verzekert niet de spullen van je huurder. Die moet daarvoor een eigen verzekering afsluiten.

6. Heeft hospitaverhuur invloed op mijn inkomen en eventuele toeslagen?

Wel invloed
De huurinkomsten uit hospitaverhuur kunnen invloed hebben op je inkomen als je een bijstandsuitkering ontvangt. Ouderen die een de inkomensvoorziening AIO ontvangen, kunnen door hun gemeente gekort worden. Dit verschilt echter per gemeente.

Geen invloed
Hospitaverhuur heeft geen invloed op het inkomen bij een AOW-uitkering voor gepensioneerden, een arbeidsongeschiktheidsuitkering na ziekte (WIA), een Wajong-uitkering voor jonggehandicapten, een werkloosheidsuitkering (WW) of bij een uitkering via de Algemene Nabestaandenwet (Anw).

Ontvang je toeslagen, zoals huurtoeslag, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag of kindgebondenbudget, dan hebben de huurinkomsten uit hospitaverhuur hier geen invloed op.

Let op: Je moet de huurovereenkomst tussen jou en de hospitahuurder binnen vier weken doorgeven aan de Belastingdienst. Alleen dan wordt de onderhuurder niet gezien als medebewoner voor toeslagen en telt diens inkomen niet mee.

7. Heeft hospitaverhuur invloed op de huur die ik zelf betaal?

Als je in een sociale huurwoning woont, dan mogen verhuurders een inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij hogere middeninkomens en hoge inkomens. Hierbij telt het inkomen mee van iedereen die op het adres staat ingeschreven.

Dit geldt dus ook voor hospitahuurders. Als de huurder een jongere is die op 1 januari nog geen 23 was, dan telt alleen het inkomen boven het wettelijk minimumjaarloon mee (22.356 euro in 2024).

Verhuurders van sociale huurwoningen kunnen in 2024 de onderstaande maximale huurverhoging toepassen:

• 50 euro per maand bij inkomens tussen de 52.753 euro en 62.919 euro (alleenstaanden). En inkomens tussen de 61.046 euro en 82.921 euro (meerpersoonshuishoudens).
• 100 euro per maand bij inkomens boven de 62.191 euro (alleenstaanden) en 82.921 euro (meerpersoonshuishoudens).

Als je in een sociale huurwoning woont en recht hebt op huurverlaging, dan kan het zijn dat je daar met de inkomsten uit hospitaverhuur geen recht meer op hebt.

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht, waarmee er naast sociale huur en vrije sector huur een nieuwe categorie middenhuur is ontstaan. Voor middenhuur gelden maximale huurprijzen, net als bij sociale huur. Bij vrije sector woningen zijn de huren niet gemaximeerd.

Middenhuurwoningen zijn in principe voor inkomens tussen de 47.699 en 62.191 euro (alleenstaanden) en tussen de 52.671 euro en 82.921 euro (meerpersoonshuishoudens). Hierbij geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet als het inkomen boven de 62.191 euro of 82.921 euro uitkomt.

8. Moet ik belasting betalen over de huurinkomsten bij hospitaverhuur?

Het antwoord daarop is 'nee', je betaalt niet direct belasting over de huurinkomsten. Maar er kunnen wel fiscale gevolgen zijn als je een kamer verhuurt in je koopwoning.

Bij kamerverhuur van je huurwoning, hoef je de huurinkomsten niet op te geven bij de Belastingdienst. Je doet op dezelfde manier aangifte als wanneer je geen kamer zou verhuren.

Heb je een koopwoning, dan geldt de kamerverhuurvrijstelling. Als de huuropbrengsten niet hoger zijn dan 5.998 euro (2024), dan heeft dit geen fiscale gevolgen. Je hoeft de huuropbrengsten ook niet op te geven. Het bedrag van bijna 6.000 euro is inclusief servicekosten en alle opbrengsten die gerelateerd zijn aan de verhuur.

Voldoe je niet aan de voorwaarden voor kamerhuurvrijstelling, dan hoef je de huurinkomsten ook niet op te geven. Maar mogelijk betaal je wél belasting over de waarde van het verhuurde deel van het huis. De eigen woning valt in box 1 van de belastingaangifte waar het eigenwoningforfait van toepassing is en in de meeste gevallen ook de hypotheekrenteaftrek.

Maar het verhuurde deel van het huis valt in box 3 voor bezittingen en schulden. Als je bijvoorbeeld een kwart van de woning verhuurt, dan verschuift een kwart van de WOZ-waarde naar bezittingen in box 3. Eenzelfde deel van de hypotheek verhuist mee.

Het gevolg is dat je over het verhuurde deel geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Over het deel van de woning waar je zelf woont, kan dat nog wel. Over dat 'eigen deel' geldt een aangepast eigenwoningforfait in box 1.

9. Wat moet in het huurcontract staan?

Je kunt een huurovereenkomst op papier zetten of digitaal opstellen. Hierin moet staan:

• De kale huurprijs (zie punt 10)
• Eventuele servicekosten (zie punt 10)
• Duur van de overeenkomst: onbepaalde tijd (zie punt 11)
• Welke kamer of kamers je verhuurt
• Van welke gemeenschappelijke voorzieningen de huurder gebruik mag maken

Eventueel kun je in de overeenkomst ook andere afspraken maken, zoals over

• Het hebben van huisdieren
• Wel of niet roken in huis
• Vanaf welk tijdstip het stil moet zijn

Bij de Woonbond kun je een modelcontract voor hospitaverhuur kopen.

10. Hoeveel huur mag ik vragen en wat valt onder servicekosten?

De kale huurprijs moet voldoen aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), kortweg puntentelling. Je moet dus eerst een huurprijscheck doen om erachter te komen hoeveel punten de woning scoort. Aan de hand van het aantal punten weet je wat je maximaal aan huur mag vragen.

Onder servicekosten vallen bijvoorbeeld gas, licht, gebruik van internet. Ook een bedrag voor vloerbedekking of meubels kan hierin opgenomen zijn. Gemeentebelastingen als afvalstoffen- en rioolheffing gaan omhoog als een huishouden meer personen telt. Dat hogere bedrag mag je in rekening brengen bij de huurder.

Gemeentebelastingen voor woningeigenaren zoals de WOZ zijn zoals gezegd voor eigenaren, die mag je niet in rekening brengen. Extra kosten voor een inboedelverzekering mag je wel doorberekenen, maar extra kosten voor opstalverzekering niet.

11. Mag ik een huurverhoging doorvoeren?

Je mag 1 keer per jaar de huur verhogen. De meeste verhuurders doen dat op 1 juli. Jaarlijks wordt vastgesteld hoeveel de huren maximaal mogen worden verhoogd. Vanaf 1 juli 2024 is de maximale huurverhoging voor kamers 5,8 procent.

Je moet de huurverhoging minimaal 2 maanden van tevoren met een brief of e-mail aankondigen. Lees hier welke regels gelden voor een voorstel huurverhoging.

12. Kan ik de huur makkelijk opzeggen?

Tussen 2016 en 2024 konden verhuurders huurcontracten van maximaal twee jaar aanbieden, maar daar is sinds 1 juli 2024 verandering in gekomen. Op die datum is de Wet vaste huurcontracten ingegaan, waarmee huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, dus met volledige huurbescherming, de norm zijn geworden.

Bij hospitaverhuur is er wel de uitzondering dat de eerste 9 maanden als proeftijd gelden. In die periode kun je de huur zonder reden opzeggen, mits je je aan de opzegtermijn van drie maanden houdt.

Als je de huur opzegt vlak voor het einde van de 9 maanden proeftijd, dan blijft de huurder dus een jaar in de kamer wonen. Ook huurders hebben een opzegtermijn, die is hetzelfde is als hun betaaltermijn, dus meestal een maand.

Zeg je de huur niet binnen de 9 maanden op, dan krijgt de huurder volledige huurbescherming. Je moet dan een goede reden hebben om de huur op te zeggen, zoals geluidsoverlast van de huurder of een betalingsachterstand. Hiervoor is meestal een gang naar de rechter nodig.

De huurbescherming is wel beperkter bij hospitaverhuur in een huurwoning. Want als je als hoofdhuurder de huur opzegt, eindigt automatisch ook het huurcontract met de hospitahuurder.

Huurbescherming is een obstakel bij hospitaverhuur waar we later op terugkomen.

13. Aan welke regels moet ik me houden als verhuurder?

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht, die voorschrijft dat huurders zich aan bepaalde regels houden om misstanden te voorkomen.

Je intimideert en discrimineert bijvoorbeeld niet. En je mag maximaal 2 maanden kale huur aan borg vragen en rekent geen onredelijke servicekosten.

Obstakels bij hospitaverhuur en de oplossingen om ze weg te nemen

Hospitaverhuur moet bijdragen aan het tegengaan van het woningtekort, maar potentiële verhuurders stuiten op obstakels, zo bleek bij het afstoffen van het concept.

Hieronder vind je de obstakels en de mogelijke oplossingen:

1) Geldverstrekkers geven niet graag hospitaverhuur, vanwege de eerder genoemde reden dat een woning met huurder minder waard is.

Oplossing: De mogelijkheid om het huurcontract te beëindigen bij verkoop van de woning.

2) Potentiële hospitaverhuurders zijn terughoudend vanwege het contract voor onbepaalde tijd dat ze moeten aanbieden, ondanks de 9 maanden proeftijd die geldt bij hospitaverhuur.

Oplossing: een uitzondering voor hospitaverhuur op de Wet vaste huurcontracten, waarbij een contract voor bepaalde tijd kan worden aangeboden. Zo'n uitzondering geldt nu al voor bepaalde groepen. Zo kunnen studenten bijvoorbeeld een huurcontract voor maximaal 2 jaar krijgen.

3) Hospitaverhuur kan invloed hebben op het inkomen bij bepaalde regelingen. Bij punt 6 schreven we al dat hospitaverhuur invloed heeft op bijvoorbeeld je bijstandsuitkering. En mogelijk krijg je te maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging als je in een sociale huurwoning woont.

Oplossing: Er wordt gekeken of de inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden aangepast, zodat hospitaverhuurders buiten schot blijven als hun inkomen door hospitaverhuur stijgt en boven de grens voor inkomensafhankelijke huurverhoging uitkomt.

4) Verhuurders stonden niet te springen om toestemming te geven voor hospitaverhuur, omdat hiermee de huurprijs van de hoofdhuurder lager zou kunnen uitvallen. Bij de invoering van de Wet betaalbare huur zijn namelijk de definities in het woningwaarderingstelsel (puntentelling) voor zelfstandige (WWS) en onzelfstandige woonruimten (WWSO) gewijzigd. Bij hospitaverhuur zou dan het WWSO van toepassing zijn voor de onderhuurder, maar mogelijk ook voor de hoofdhuurder. Dit zou weer kunnen leiden tot een lagere huurprijs voor de hoofdhuurder.

Oplossing: een uitzondering in het Besluit betaalbare verhuur voor hospitaverhuur, waardoor de verhuur van de hoofdhuurder onder het WWS blijft vallen. Dit is al meegenomen bij de aanpassing van het Besluit betaalbare huur die op 1 juli 2024 is ingegaan.

Het laatste obstakel is dus opgelost. Voor de oplossingen van de overige drie heeft voormalig minister De Jonge een wetswijziging in gang gezet die het nieuwe kabinet moet uitwerken en voorbereiden. De nieuwe minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer heeft de handschoen al opgepakt. De bedoeling is dat het wetsvoorstel aan het einde van dit jaar klaar is voor consultatie.

In totaal kan een wetswijziging twee tot drie jaar duren. Tot die tijd is hospitaverhuur zeker niet verboden en wordt het zelfs aangemoedigd door de overheid in de strijd tegen het woningtekort. Maar het is dus goed om uit te zoeken wat je moet regelen en welke financiële impact het kan hebben.

LEES OOK: Huis kopen zonder overbieden bijna onmogelijk: dit is het risico als je boven de taxatiewaarde biedt