Ondernemers die magere coronajaren hebben meegemaakt, kunnen weer een hogere hypotheek krijgen als hun inkomsten op het oude niveau terecht zijn gekomen. Het laatste coronajaar 2021 telt namelijk niet meer mee in de berekening van de maximale hypotheek voor ondernemers.

De meeste geldverstrekkers berekenen de maximale hypotheek voor ondernemers op basis van de inkomsten van de laatste drie jaar. De coronamaatregelen zijn 25 februari 2022 afgeschaft, dus 2021 was het laatste coronajaar.

Zodra de jaarcijfers van 2024 beschikbaar zijn, berekenen geldverstrekkers de maximale hypotheek met het gemiddelde inkomen van 2022, 2023 en 2024, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep van deze week.

Van Bruggen geeft een voorbeeld van ondernemers Jan en Jannie die een kledingwinkel hebben. Jan is de eigenaar en Jannie is er in loondienst. De onderstaande tabel toont Jan’s inkomen over de jaren 2020 tot en met 2024.

Bruto jaarinkomen Jan

  • 2020: € 25.000
  • 2021: € 21.000
  • 2022: € 59.000 → gemiddeld €35.000 (over de jaren 2020, 2021 en 2022)
  • 2023: € 84.000 → gemiddeld €54.666 (over de jaren 2021, 2022 en 2023)
  • 2024: €89.000 → gemiddeld €77.333 (over de jaren 2022, 2023 en 2024)

Te zien is dat Jan in de coronajaren 2020 en 2021 een zeer laag jaarinkomen had van 25.000 euro en 21.000 euro. De jaren daarna stijgt zijn inkomen naar respectievelijk 59.000 euro en 84.000 en 89.000 euro.

Jannie is in loondienst van de winkel. Zij heeft een stabiel inkomen van rond de 30.000 euro, zoals de onderstaande gegevens laten zien.

Bruto jaarinkomen Jannie (loondienst)

  • 2023: € 30.000
  • 2024: € 31.200
  • 2025: € 32.448 (huidig inkomen

Voor het berekenen van de maximale hypotheek worden zowel het inkomen van Jan als Jannie meegenomen. Omdat Jannie in loondienst is, geldt het huidige inkomen. Jan is ondernemer en bij hem wordt het gemiddelde genomen van zijn inkomen van de afgelopen drie jaar.

Als hij in 2022 en 2023 een hypotheek had willen afsluiten, zouden de coronajaren nog meetellen.

In 2022 zou de maximale hypotheek berekend worden op het gemiddelde inkomen over de jaren 2020, 2021 en 2022, wat neerkomt op 35.000 euro. Zou hij een hypotheek afsluiten in 2023, dan zou het gemiddelde inkomen neerkomen op 54.666 euro, op basis van de jaarinkomens in 2021, 2022 en 2023.

Zou het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar hoger zijn dan het laatst verdiende inkomen, dan telt het laatst verdiende inkomen mee voor de maximale hypotheek. Maar in 2022 en 2023 was dat bij Jan niet het geval, waardoor de maximale hypotheek berekend zou worden op basis van het gemiddelde van de afgelopen drie jaar.

Maar we zitten inmiddels in 2025 en Jan en Jannie willen nu een hypotheek afsluiten. De maximale hypotheek wordt dan berekend op het huidige inkomen van Jannie (32.448 euro). Bij Jan wordt het gemiddelde inkomen over de jaren 2022, 2023 en 2024 berekend, wat neerkomt op 77.333 euro.

Dat gemiddelde ligt niet boven zijn laatst verdiende inkomen van 89.000 euro in 2024, dus het gemiddelde van de afgelopen drie jaar telt mee voor de maximale hypotheek. Uitgaande 3,9 procent rente, kunnen Jan en Jannie maximaal 533.000 euro lenen voor hun huis.

Da is veel meer dan als ze een hypotheek in 2023 of 2024 hadden afgesloten, waarbij de magere coronajaren effect hebben op het inkomen van Jan. Hieronder staat wat Jan en Jannie maximaal (hadden) kunnen lenen voor hun huis in 2023, 2024 en 2025, uitgaande van 3,9 procent rente.

Maximale hypotheek Jan en Jannie:

  • 2023: € 310.000
  • 2024: € 408.000
  • 2025: € 533.000

Te zien is dat Jan en Jannie in 2024 ruim een ton minder kunnen lenen dan in 2025, omdat coronajaar 2021 nog meetelt bij de berekening van het gemiddelde inkomen van Jan over de afgelopen drie jaar.

In 2023 kunnen ze slechts 310.000 euro lenen, omdat 2020 en 2021 nog meetellen in het gemiddelde inkomen van Jan.

Ondernemers maken kans op hogere maximale hypotheek, als ze geen coronaschulden hebben

Volgens Van Bruggen Adviesgroep hebben veel ondernemers het kopen van een huis uitgesteld, vanwege het negatieve effect van de coronajaren in de berekening van de maximale hypotheek. Nu het de coronajaren niet meer mee tellen, pakt de maximale hypotheek voor veel ondernemers florissanter uit.

Toch geldt dit niet voor alle ondernemers, benadrukt Van Bruggen Adviegroep. In december 2024 waren er ongeveer 136.000 ondernemers met een coronaschuld bij de Belastingdienst. Dat verkleint de kans op het verkrijgen van een hypotheek.

Geldverstrekkers houden bij de berekening van de maximale hypotheek rekening met de hoogte van deze schuld. En als er sprake is van een betalingsachterstand, dan kom je meestal helemaal niet in aanmerking voor een hypotheek.

LEES OOK: Starters op de woningmarkt kunnen hogere hypotheek krijgen, maar hebben daar weinig aan door gestegen huizenprijzen