- Wie de afgelopen tien jaar een huis kocht, heeft waarschijnlijk aardig wat overwaarde opgebouwd door de stijging van de huizenprijzen.
- Voor een gemiddelde woning ligt de overwaarde van een huis dat in 2014 is gekocht naar schatting op ongeveer 3 ton.
- Doorstromers op de huizenmarkt hebben een sterke uitgangspositie, als ze veel overwaarde in hun oude woning hebben.
- Lees ook: Maximale hypotheek: dit kun je in 2025 lenen met inkomen tussen de €50.000 en €120.000
De sterke stijging van huizenprijzen geeft zogenoemde doorstromers een voorsprong op starters. Degenen die al een huis hebben en willen doorstromen naar een andere koopwoning, kunnen vaak profiteren van de overwaarde die in de oude woning is opgebouwd. Daarbij gaat het om aanzienlijke bedragen.
De overwaarde wordt doorgaans gedefinieerd als het verschil tussen de marktwaarde van een huis en de omvang van de hypotheek. Dit betekent dat de overwaarde op twee manieren kan toenemen: door een stijging van de huizenprijs (hogere marktwaarde) en/of door af te lossen op de hypotheek (lagere hypotheek).
In de nieuwsbrief van deze week geeft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep een indicatie van de gemiddelde overwaarde voor huiseigenaren die in de afgelopen tien jaar een woning kochten.
Als uitgangspunt is gekeken naar de gemiddelde huizenprijs in de maand september voor de jaren vanaf 2014. In de tabel hieronder heeft Business Insider die weergegeven, op basis van data van het CBS.
Te zien is dat de gemiddelde transactieprijs in september 2014 bijna 224.000 euro bedroeg. In september van dit jaar was dat ruim het dubbele, met een gemiddelde verkoopprijs van bijna 467.000 euro.
Van Bruggen heeft voor de berekening van de gemiddelde overwaarde aangenomen dat woningen die de afgelopen tien jaar in september zijn gekocht, volledig zijn gefinancierd met een annuïteitenhypotheek, waarbij de hypotheekrente voor 10 jaar is vastgezet.
Met een annuïteitenhypotheek bestaan de bruto maandlasten uit een combinatie van rente en aflossing. Je lost hiermee dus elk jaar een stukje af op de hypotheek.
Overwaarde bij aankoop huis vanaf 2014
Als je de combinatie van stijgende huizenprijzen en de aflossing op een annuïteitenhypotheek meeneemt, komt de ontwikkeling van de overwaarde van gemiddelde woning er als volgt uit te zien.
In de infographic hierboven geven de donkerblauwe kleuren het aandeel van de stijging van de huizenprijs weer bij de toename van de overwaarde. De oranje kleuren weerspiegelen het effect van de aflossing op de hypotheek.
Te zien is dat iemand die in september 2014 een huis kocht voor ongeveer 224.000 euro door de stijging van de huizenprijs ruim 240.000 euro aan waardestijging heeft meegekregen. Voeg je daar een stukje aflossing op de hypotheek aan toe dan is de totale overwaarde bijna 300.000 euro.
Hoe langer geleden de woning is gekocht, des te sterker het effect van de overwaarde. Maar bijvoorbeeld de sterke stijging van huizenprijzen in de afgelopen twaalf maanden, betekent dat er bij aankoop van een gemiddelde woning in september 2023 inmiddels alweer een overwaarde van rond de 50.000 euro is ontstaan.
Lage hypotheekrente extra voordeel voor doorstromers
Voor doorstromers die vóór 2022 de hypotheekrente voor langere tijd hebben vastgezet, is er nog een voordeel: zij konden profiteren van extreem lage hypotheekrentes.
In 2022 vond een forse stijging plaats van hypotheekrentes die rond de 1 procent tot 2 procent lagen, naar niveaus van boven de 4 procent. Dit jaar is de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast wel weer licht gezakt.
Voor doorstromers geldt dat, als ze de oude hypotheekrente kunnen meenemen bij de aankoop van een nieuwe woning, ze alleen over het extra stukje hypotheek een hogere, actuele hypotheekrente betalen.
De dynamiek van stijgende huizenprijzen verklaart dus voor een groot deel waarom hogere prijzen voor koopwoningen vooral een uitdaging zijn voor starters en vaak minder voor doorstromers.