Woningcorporaties hebben hun huizenvoorraad voor veel te weinig geld in hun boeken staan.

Dat zegt onderzoeker Joost Poort van SEO Economisch Onderzoek.

Samen met Gerard Marlet en Clemens van Woerkens van Atlas voor Gemeenten deed hij onlangs onderzoek naar het effect van investeringen van woningcorporaties op overlast, onveiligheid en verloedering in buurten.

Lopende dit onderzoek kwamen de onderzoekers op het idee om met de verzamelde informatie ook de waarde van het huizenbezit van corporaties te berekenen.

Waarde van woningen

De waarde van de woningen in bezit van corporaties is van belang omdat dit veel zegt over hoe rijk zij zijn. En daar is sinds de berichten over woningbouwverenigingen met een directeur met een Maserati van de zaak of een honderden miljoenen kostend cruiseschip, veel over te doen.

De vraag die dit opwerpt is namelijk: hoe kan het dat woningcorporaties geld hebben voor dit soort uitspattingen? Poort, Marlet en Van Woerkens schreven hierover onlangs op persoonlijke titel een artikel in economenblad ESB. Z24 vroeg Joost Poort hoe de vork in de steel zit.

Voor hoeveel hebben corporaties hun woningen in hun boeken staan?
"Eind 2007 bij elkaar voor 90 miljard euro."

En hoe komen ze tot dit bedrag?
"In eerste instantie zetten corporaties hun woningen net zo in de boeken als bedrijven machines in hun boeken hebben staan. Bij een machine neem je de kostprijs en vervolgens bepaal je dat de machine tien jaar mee moet gaan en dan schrijf je hem in tien jaar af. Woningen werden ook tegen de prijs waarvoor ze ooit gebouwd waren in de boeken gezet en daarop werd afgeschreven. Op deze manier kwam de gemiddelde waarde van een corporatiewoning in 2003 uit op 28.500 euro. Deze manier van boekhouden ging echter volledig voorbij aan het feit dat de waarde van woningen over het algemeen niet daalt, maar juist stijgt."

"In 2004 zijn woningcorporaties overgestapt op een andere manier van waarderen. Sindsdien staan corporatiewoningen op de balans tegen hun zogenoemde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze waarde staat gelijk aan de cash die de corporatie nog met de verhuur van een woning denkt te kunnen verdienen (de huuropbrengst - de beheerskosten en de kosten voor onderhoud). Op basis hiervan kwamen corporaties eind 2007 uit op een totale waarde van hun bezit van 90 miljard euro. Dat komt neer op 37.000 euro per woning."

En dat is ver onder de marktprijs stelt u?
"Ja, ga je bij het bepalen van de waarde van huizen van corporaties uit van hun WOZ-waarden dan kom je uit op een totale waarde van zo'n 380 miljard, wat overeenkomt met 174.000 euro per woning."

Maar is dit de reden dat corporaties zoveel geld kunnen uitgeven?
"Ja. Er zijn 2,4 miljoen corporatiewoningen. Eind 2007 stonden zij voor 90 miljard in de boeken. Daartegenover stond ook een schuld van 60 miljard. Het eigen vermogen van woningcorporaties was op papier dus 30 miljard. Ga je de woningvoorraad op WOZ-waarde waarderen dan verandert het beeld nogal. Dan heb je 380 miljard aan bezit tegenover 60 miljard aan schuld staan en is het eigen vermogen opeens 320 miljard euro."

Maar is dit geld er ook echt?
"Nou, woningbouwverenigingen kunnen natuurlijk niet in één keer al hun huizen verkopen en zo al het geld cashen. Gemiddeld verkopen zij per jaar een kleine 15.000 woningen. In 2007 leverde dit 2 miljard euro op, terwijl deze woningen op papier - uitgaande van 37.000 euro per huis - maar 0,5 miljard waard waren. Die overige 1,5 miljard kregen woningcorporaties in feite dus zo in hun handjes. Daarmee konden ze doen wat ze wilden, cruiseschepen kopen bijvoorbeeld."

Maar woningcorporatie Woonbron raakte wel in de financiële problemen vanwege de aankoop van de SS Rotterdam, toch?
"Ja, maar dat kwam omdat de publieke opinie er overheen kwam en de corporatie haar uitgaven niet kon verantwoorden. Het bedrag waarvoor Woonbron het schip inging, valt in het niet bij het bedrag waarmee het bezit van deze woningbouwvereniging sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1995 gestegen is. Volgens onze berekeningen is het bezit van Woonbron sindsdien ruim 3 miljard euro meer waard geworden."

Wat moet er volgens u gebeuren nu?
"Of de woningen moeten tegen een reëlere waarde in de boeken komen te staan, of de winsten die corporaties behalen met de verkoop van huizen, moet door de overheid worden afgeroomd. Zolang dat niet gebeurt, voelen corporaties onvoldoende druk om op de kleintjes te letten. Door woningen te verkopen is er altijd een mogelijkheid aan extra geld te komen."

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl