In Groot-Brittannië werden de huizen de afgelopen jaren ruim 18 procent
goedkoper. In Spanje was dat zo’n 20 procent. Amerikaanse woningen daalden
sinds de piek in 2006 met gemiddeld 31 procent. En in Ierland zagen
huizenbezitters de waarde van hun woning met meer dan 38 procent omlaag
gaan.
En in Nederland? Hier daalde de gemiddelde huizenprijs sinds het hoogtepunt in
augustus 2008 met slechts 7,6 procent. In Maastricht daalde de huizenprijs
in die periode zelfs met niet meer dan 2,7 procent.
Appartementen in Limburg kosten nu slechts een procent minder dan in augustus
2008. Een 2-onder-1-kap in Groningen daalde maar 0,8 procent in prijs.
Waarom doet de Nederlandse huizenprijs het zoveel minder slecht dan in veel
andere landen? Het is niet dat bij ons de markt voorafgaande aan de crisis
zoveel minder overspannen was. De markt werkt hier wel een stuk slechter,
zoals de Oeso onlangs in een rapport
schreef. Daardoor kan het prijsmechanisme zijn werk niet goed doen – een
meevaller in tijden van neergang.
Maar er is meer aan de hand. De Nederlandse overheid doet er alles aan om de
Nederlandse woningmarkt drijvende te houden. En de banken zijn bang om hun
verlies te nemen. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis grossiert men in
maatregelen om de vraag naar woningen kunstmatig op peil te houden. Een
overzicht:
1. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
In 2009 werd de bovengrens voor de NHG verhoogd, om de gevolgen van de
kredietcrisis te verzachten. Voortaan kwamen hypotheken tot 350.000 euro in
aanmerking voor de garantieregeling. In 2010 maakte maar liefst 80 procent
van de huizenkopers met een hypotheek onder dat bedrag, gebruik van de NHG.
Logisch want in ruil voor een kleine, eenmalige premie krijg je een
rentekorting die kan oplopen tot 0,8 procentpunt.
Uiteindelijk zijn het de rijks- en gemeentelijke overheden die garant staan
bij wantbetaling. De NHG is daarom een verkapte subsidie aan huizenkoper
(lagere rente) en banken (minder risico). Volgens economen van SEO
Economisch Onderzoek kan de regeling beter worden afgeschaft.
2. Koopgarant
Nog een garantieregeling. Oorspronkelijk bedoeld voor en opgezet door
coöperaties, voor starters en huurders die hun huurwoning willen kopen. Via
Koopgarant kunnen zij tot 30 procent korting op de prijs krijgen en een
terugkoopgarantie van de woningcorporatie.
Op verzoek van de Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, is
Koopgarant nu ook voor commerciële aanbieders beschikbaar. Dat zou de
‘doorstroming’ op de woningmarkt ten goede komen. Lees: het legt een bodem
in de markt.
3. Koop Goedkoop, Betaalbare Koopwoning
De woningcorporaties hebben nog meer manieren bedacht om de vraag naar huizen
op te peppen. De regeling ‘Koop Goedkoop’ laat mensen een huis kopen zonder
de grond waarop dat huis staat. Scheelt toch gauw 20 procent in de benodigde
financiering.
De regeling ‘Betaalbare Koopwoning’ is een soort uitgestelde koop. Je krijgt
het huis tegen een te lage prijs, en als het inkomen stijgt moet je de rest
bijleggen.
4. Starterslening
Wie te weinig verdient om genoeg te kunnen lenen bij de bank om een eerste
huis te kopen, kan voor het tekort een starterslening aanvragen bij de
gemeente. Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten hebben hier een
regeling voor.
In plaats dat de huizenprijs zich aanpast aan de mogelijkheden van de koper,
trekken we in Nederland gewoon de leencapaciteit van de koper kunstmatig op.
Dat houdt de huizenprijzen lekker hoog.
Het geld bij het Rijk is inmiddels op, voor deze regeling. Maar veel gemeentes
gaan er voor eigen rekening mee door.
5. Gemeentelijke regelingen
Als de huizenprijs daalt, gaat ook de opbrengst van de daarop gebaseerde
gemeentelijke belastingen omlaag. Geen wonder dat gemeentes zich in alle
bochten wringen om de vraag naar huizen kunstmatig op te krikken. In
Amsterdam hebben ze de voorwaarden voor de starterslening versoepeld.
Alkmaar heeft de Stichting Verkoopgarantie opgericht om de verkoop van
nieuwbouwwoningen te stimuleren.
Gemeente Horst aan de Maas gaat voor drie miljoen euro aan onverkoopbare'
woningen opkopen om de lokale woningmarkt vlot te trekken. Gemeente Zeewolde
trok een nieuwe pot geld open voor starterleningen in 2011. Amersfoort leent
3,5 miljoen euro, en leent dat geld door aan starters. Hoogeveen gunt kopers
uitgestelde betaling van hun nieuwbouwhuis.
6. Onherroepelijke volmacht
Mocht een huiseigenaar – ondanks alle subsidies en garanties – toch zijn
lening niet kunnen afbetalen, dan gaat de bank niet direct over tot een
executieveiling (huizenveiling).
Banken weten dat zo’n veiling weinig oplevert (38 procent minder dan de
marktprijs, vonden onderzoekers van de Erasmus Universiteit uit). In de VS
zijn het vooral deze gedwongen verkopen door banken die de huizenprijs daar
steeds weer verder doet dalen.
Nederlandse banken pakken het slimmer aan, zo bleek uit een recente uitzending
van EenVandaag.
Zij laten de wanbetaler een ‘Akte van Onherroepelijke Volmacht’ tekenen, die
de bank in staat stelt om eerst rustig te kijken of er een onderhandse
verkoop mogelijk is. Zo houden ze de huizen van wanbetalers lange tijd van
de markt, waardoor de druk op de prijs afneemt.
7. Lage rente
De Europese Centrale Bank helpt ook mee. Door de rente voor banken op 1
procent te zetten, en de markt te overstromen met liquiditeiten, bleef de
afgelopen jaren lenen relatief goedkoop. De lage rente werkt in feite als
een kruissubsidie van spaarders (die weinig vergoed krijgen) aan leners (die
weinig betalen). Zonder deze onzichtbare belasting op spaargeld, was de
vraag naar woningen veel verder weggezakt. En de huizenprijs ook.
8. Hypotheekaftrek
Natuurlijk, dit overzicht is niet compleet zonder de moeder-aller-subsidies,
de hypotheekrenteaftrek. Het is de stille kracht achter de stijging van de
huizenprijzen van de afgelopen decennia.
Het vorige kabinet wilde de aftrek voor zeer hoge hypotheken voorzichtig
verminderen. Maar het kabinet Rutte trok het wetsvoorstel voor deze
‘villabelasting’, zoals de subsidieverlaging curieus genoeg werd genoemd,
weer in. De huizenmarkt is te fragiel voor zelfs maar de kleinste inperking
van de renteaftrek, meent het kabinet. De prijzen moeten op peil blijven.
Koste wat kost.
Lees ook:
Meer analyses en opinies van Mathijs Bouman
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl