"Amsterdam Zuidoost, Plaspoelpolder in Rijswijk, Brainpark in Rotterdam,
Rivium in Capelle aan den IJssel." Remøy dreunt het lijstje van de
kantoorparken die met leegstand kampen zonder na te denken op. Langdurige
leegstand, langer dan drie jaar, is het probleem van deze kantoorlocaties.
"Door de economische crisis neemt de leegstand steeds meer toe. In
Amsterdam, de grootste kantorenmarkt in Nederland, staat momenteel 16,5
procent van de panden leeg. Landelijk ligt dat percentage op 13 procent",
legt Remøy uit.
Een deel van de leegstand zal verdwijnen zodra de economie weer opleeft, zo is
de verwachting. Maar veel leegstaande kantoren zullen ook na de crisis
onbezet blijven. Volgens de promovendus gaat het hierbij algauw om de helft
van de nu ongebruikte kantoorpanden.
"Het opmerkelijke is dat er nog steeds wordt doorgebouwd", stelt
Remøy. De kantoormarkt groeit niet meer, maar is volgens de onderzoeker een
vervangingsmarkt geworden. Huurders verhuizen van de ene naar de andere
locatie zonder dat er nieuwe bij komen.
Indeling, daglicht en onderhoud
Een kantoorpand moet volgens Remøy makkelijk in te delen zijn. "Dat
willen huurders omdat zij vaak willen werken met een combinatie van
verschillende soorten inrichtingen, kleine aparte kantoortjes én grote
kantoortuinen." En huurders willen een kantoorpand met veel daglicht.
En aan die twee wensen komen de langdurig leegstaande kantoorpanden niet
tegemoet.
In de jaren zeventig zijn veel kantoren neergezet met grote open vloeren. Maar
deze gebouwen hebben weinig daglicht. In de jaren tachtig zijn weer veel
kantoren gebouwd met kleine kantoortjes. Hierdoor hebben deze gebouwen veel
kolommen en zijn dus niet makkelijk op een andere manier in te delen.
Het onderhoud van de gebouwen laat volgens Remøy bovendien nogal wat te wensen
over. Veel gebouwen zien er slecht uit omdat de gevels niet worden schoon
gemaakt en onderhouden.
De locaties waar veel langdurig leegstaande kantoorpanden zich bevinden, is
niet meer van deze tijd. Veel leegstand is te vinden op wat Remøy
'monofunctionele kantoorterreinen' noemt. "Mensen willen tijdens de
lunch naar buiten om wat te eten en te drinken of boodschappen te doen",
legt de onderzoekster van TU Delft uit. "Maar op deze kantoorlocaties
is niet veel te doen. Er zijn geen cafeetjes, geen broodtentjes en geen
supermarkten."
Woningen
Herontwikkeling en herbestemming is volgens Remøy de enige oplossing. Hierbij
kunnen kantoorgebouwen worden omgebouwd tot appartementencomplexen. En
panden moeten worden gesloopt om ruimte te maken voor de voorzieningen die
in iedere woonwijk onmisbaar zijn. "Crèches, scholen, winkels, dat
soort voorzieningen ontbreken nu en zijn noodzakelijk om de locaties
aantrekkelijk te maken voor mensen om er te gaan wonen."
De eigenaren van de kantoorpanden hebben herontwikkeling lange tijd voor zich
uitgeschoven. "Zij willen hun bezit niet afwaarderen", legt Remøy
uit.
Een kantoorgebouw staat voor meer euro’s in de boeken dan een vergelijkbaar
complex waarin wordt gewoond omdat de huren die gevraagd kunnen worden
aanzienlijker hoger zijn. Herontwikkeling van het bezit betekent voor de
eigenaar dus meestal een forse verliespost bovenop de gemiste inkomsten als
gevolg van de leegstand. De eigenaar die moet slopen heeft een nog grotere
verliespost. Want die houdt alleen de waarde van de bouwgrond over.
"De eigenaren van langdurig leegstaande kantoren, vooral buitenlandse
pensioenfondsen en particuliere beleggers, geven langzaam maar zeker hun
struisvogelgedrag op. De realiteitszin slaat wat dat betreft steeds meer toe",
stelt Remøy. Zij ziet de komende jaren daarom ruimte ontstaan voor
projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en gemeenten om de leegstand aan
te pakken.
"Bij sommige beleggers staan de panden al sinds 2001 leeg. Zij komen
hierdoor steeds meer in de problemen en zullen hun bezit moeten afwaarderen
naar een niveau waarop corporaties en projectontwikkelaars in gaan stappen."
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl