- Per 1 januari gaat de NHG-grens omhoog van 435.000 euro naar 450.000 euro.
- Dat betekent dat meer woningen met NHG-hypotheek kunnen worden afgesloten, waarmee je onder voorwaarden verzekerd bent tegen een restschuld.
- Hoeveel woningen voor NHG in aanmerking komen hangt echter ook af van de stijging van de huizenprijzen. Ook moet je zorgen dat je niet overbiedt tot boven de grens.
- Lees ook: Huis kopen zonder overbieden bijna onmogelijk: dit is het risico als je boven de taxatiewaarde biedt
De grens waarbinnen woningkopers een hypotheek kunnen afsluiten waarmee ze verzekerd zijn tegen een restschuld, gaat volgend jaar omhoog. Vanaf 1 januari 2025 valt een groter deel van het woningaanbod onder deze NHG-grens, mits de huizenprijzen niet te ver doorstijgen.
Op dit moment zijn er ruim 42.000 beschikbare koopwoningen op Funda, waarvan er ongeveer 15.600 binnen de NHG-grens vallen, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met een NHG-hypotheek zijn woningeigenaren onder voorwaarden verzekerd tegen een restschuld. Mocht je in betalingsproblemen komen door overlijden, een scheiding of arbeidsongeschiktheid, dan wordt een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop uit de NHG-pot betaald.
Woningkopers betalen een eenmalige premie voor de NHG. De rente van de NHG-hypotheek is doorgaans lager, omdat de bank minder risico loopt. Wel moet de hypotheeksom binnen de zogenoemde kostengrens voor de NHG vallen.
In 2024 ligt die grens op 435.000 euro. Op 1 januari 2025 gaat deze omhoog naar 450.000 euro. Als je het huidige woningaanbod als uitgangspunt neemt, dan stijgt het aantal woningen binnen de NHG-grens van 15.600 in 2024 naar 17.300 in 2025. Dat komt neer op ruim 41 procent van alle te koop staande woningen.
Huizenprijzen stijgen harder dan NHG-grens
Het uitgangspunt bij de bovengenoemde calculatie is dat de huizenprijzen gelijk blijven, maar uiteraard zijn die in beweging. Zo viel begin 2024 nog ruim 39 procent van alle woningen binnen de huidige NHG-grens van 435.000 euro, maar dat percentage is gedaald naar 37 procent.
In oktober 2023 lag het percentage te koop staande woningen dat onder de NHG-grens lag nog lager, te weten op 33 procent. De NHG-grens was toen 405.000 euro. De grens wordt jaarlijks opgeschroefd om de stijging van de huizenprijs bij te benen, maar dat lukt dus niet altijd.
In de onderstaande grafiek is te zien dat gemiddelde verkoopprijs harder stijgt dan de NHG-grens. De gemiddelde transactieprijs lag in september 2024 al op bijna 467.000 euro, dat is dus al hoger dan de NHG-grens van 450.000 euro die per 1 januari 2025 gaat gelden. En de verwachting is dat de huizenprijzen de komende maanden verder gaan stijgen.
Wil je een woning met een NHG-hypotheek, dan is het wel zaak dat je niet te veel overbiedt. Daarmee kan je immers boven de NHG-kostengrens uitkomen. Overbieden is de norm binnen de huidige krappe woningmarkt.
In het derde kwartaal van 2024 lag de daadwerkelijke verkoopprijs gemiddeld 4,5 procent hoger dan de vraagprijs. Uitgaande van 4,5 procent hoger bieden dan de vraagprijs, komt een groot deel van de woningen met een vraagprijs vanaf 415.000 euro, waarschijnlijk boven de huidige NHG-kostengrens 435.000 euro uit.
Dat betekent dat je als woningkoper geen NHG-hypotheek kunt afsluiten en dus een hogere hypotheekrente betaalt dan als je wel een NHG-lening zou afsluiten. Geldverstrekkers rekenen bij NHG-hypotheken geen renteopslag vanwege het relatief lage risico. Bij hypotheken zonder NHG is de opslag afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de woningwaarde.
NHG-hypotheek versus hypotheek zonder NHG
Breng je eigen geld in en leen je bijvoorbeeld 80 procent van de woningwaarde, dan is de opslag lager dan als je 100 procent van de woningwaarde leent. De renteopslag verschilt per geldverstrekker. Hieronder zie je een voorbeeld van renteopslagen bij ABN Amro.
Te zien is dat je met een NHG-hypotheek de laagste rente krijgt. Bij de meest gekozen rentevaste periode van 10 jaar is dat 3,71 procent. Bij hypotheken zonder NHG is de rente hoger. ABN Amro hanteert een opslag van 0,35 tot 0,5 procent afhankelijk van hoeveel je van de woningwaarde leent.
De rente is bijvoorbeeld 4,13 procent als je eigen geld inbrengt en 85 procent van de woningwaarde leent, en 4,21 procent als je 100 procent van de woningwaarde leent. Volgens Van Bruggen Adviesgroep bedraagt de opslag bij een "beperkte eigen inbreng" doorgaans 0,4 à 0,5 procent.
Een hogere hypotheekrente betekent hogere maandlasten. Zo kunnen kopers 100 tot 120 euro extra kwijt zijn aan bruto hypotheeklasten (de lasten zonder de fiscale hypotheekrenteaftrek) als ze een hypotheek zonder NHG afsluiten. Daar komt bij dat je bij eventuele betalingsproblemen geen beroep kunt doen op het garantiefonds.