Je hebt een koophuis en dat ga je in zijn geheel verhuren, dan moet je rekening houden met de fiscale gevolgen. Hoe en hoeveel belasting je betaalt over de verhuurde woning, is afhankelijk van de situatie.
De Belastingdienst lijkt op zijn website duidelijk welke regelingen gelden in bepaalde gevallen.
- Verhuur je een eigen woning tijdelijk, dan valt dat in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70 procent van de huurinkomsten op.
- Verhuur je een tweede woning, dan betaal je belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Je woning wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te geven.
- Dan kan de verhuur van je huis nog omslaan in ondernemen omdat je allerlei extra diensten uitvoert. Je neemt bijvoorbeeld gasten op sleeptouw voor een toer door de stad of verzorgt hun ontbijt en diner en verstrekt linnengoed. In dat geval hoort de verhuur thuis in box 1.
Maar stel nu dat je gaat samenwonen en je je koopwoning verhuurt. Je verkast naar je geliefde en hebt nog geen idee of dat gaat werken. Voor hoe lang je gaat verhuren, weet je ook nog niet precies: het kan een aantal maanden zijn, een jaar of voor langere tijd.
In dit geval is niet direct duidelijk onder welk belastingregime je valt. Want hoe lang is ’tijdelijke verhuur’? En wanneer wordt je woning als ‘eigen woning’ gezien door de fiscus.
Eva Meex-Jungschläger, fiscalist bij Fiscalisten Coöperatie in Bussum, adviseert geregeld klanten die van plan zijn een huis te verhuren. "De wettelijke eigen woningregeling stelt voorwaarden voor verhuur van je woning in box 1", legt ze uit.
Minder hypotheekrenteaftrek bij verhuur in box 1
"Belangrijk voor verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling, is dat de woning voor jou nog steeds je hoofdverblijf is, op dat adres sta je ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). En voor de verhuur onder de wettelijke bepaling van ‘tijdelijke verhuur eigen woning’ geldt dat die verhuur slechts tijdelijk mag zijn: een aantal weken, maximaal een paar maanden, zeker geen heel jaar. Het gaat om vakantie-achtige verhuur zoals Airbnb."
Tijdelijke verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling brengt het eerder genoemde voordeel met zich mee dat je het recht op hypotheekrenteaftrek behoudt en kosten als erfpacht kunt aftrekken, dus ook in de periode van tijdelijke verhuur. Wel moet je, naast het eigenwoningforfait, 70 procent van de huurinkomsten opgeven. "Het gevolg hiervan is dat je per saldo minder hypotheekrenteaftrek ontvangt", zegt Meex-Jungschläger.
Het fiscale voordeel wordt immers bepaald door het saldo van het eigenwoningforfait en 70 procent van de huurinkomsten, minus de aftrekbare rente. Door de huurinkomsten hou je dus minder aftrekbare rente over.
Het eigenwoningforfait in box 1 wordt door de fiscus gezien als voordeel uit eigen woning, net als de huurinkomsten. Voor de meeste woningen bedraagt het forfait 0,70 procent van de WOZ-waarde (Waardering onroerende zaken). De WOZ is de waarde die de gemeente jaarlijks toekent aan woningen en panden middels een beschikking. Lees meer over de WOZ-waarde en het eigenwoningforfait.
Box 3: 'De huurinkomsten kun je in je zak steken'
Maar stel nu dat je niet in aanmerking komt voor verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling. Want je hebt besloten dat je gaat samenwonen en voor langere tijd wilt verhuren. Je schrijft je in bij je geliefde en hebt bedacht dat je de huurder een contract aanbiedt voor twee jaar. Het huurcontract is belangrijk in verband met huurbescherming, daarover kun je hier meer lezen.
In dit geval valt de verhuur van je koopwoning in box 3 'sparen en beleggen'. Je betaalt 30 procent belasting op een fictief rendement van je vermogen. Het vermogen is het saldo van bezittingen, zoals aandelen, spaargeld en een tweede woning, en schulden, bijvoorbeeld een lening bij de bank.
Tot 2016 ging fiscus uit van een fictief rendement op vermogen van 4 procent. Dat is nu veranderd in een ingewikkelder systeem: hoe meer vermogen, des te hoger het fictieve rendement. Over het bedrag aan rendement betaal je zoals gezegd 30 procent belasting, daarbij is de eerste 30.000 aan vermogen belastingvrij. Lees hier meer over de vermogensrendementsheffing in box 3.
De koopwoning is dus niet meer je 'eigen woning' en daarmee vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Maar niet getreurd: "Verhuur in box 3 is heel aantrekkelijk", zegt Meex-Jungschläger.
"Ten eerste tellen niet de daadwerkelijke huurinkomsten mee als belastbaar voordeel uit de woning, maar een fictief rendement over de WOZ-waarde. De huurinkomsten kun je in je zak steken. Die vallen ook niet box 1, het is immers niet meer je eigen woning."
En het wordt nog mooier als je een hypotheek hebt. "Die verhuist met de woning mee naar box 3. Je geeft de WOZ-waarde van de woning op als bezit, minus de hypotheekschuld. Zo blijft er weinig over om belasting over te betalen", legt Meex uit-Jungschläger uit. “De Belastingdienst ziet de verhuur liever in box 1 onder winst uit onderneming."
Verhuren als ondernemer in box 1: dat wil je niet
Je komt weer in box 1 terecht als de verhuur uitmondt in ondernemen. Meex-Jungschläger: "Je valt dan in box 1 onder een andere noemer dan de eigenwoningregeling, namelijk winst uit onderneming. En dat is in de meeste gevallen nadeliger dan box 3, ondanks dat je als ondernemer recht hebt op allerlei aftrekposten."
Als ondernemer in box 1 moet je alle huurinkomsten opgeven, anders dan bij verhuur als privépersoon waarbij je 70 procent opgeeft. Wel mag je kosten aftrekken, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Omdat je de woning niet zelf bewoont, vervalt het het recht op hypotheekrenteaftrek en speelt het eigenwoningforfait geen rol meer.
Maar je zet de woning wel voor de boekwaarde op de balans van jouw onderneming en als er bij latere verkoop blijkt dat de woning flink in waarde is gestegen, dan kan dat een behoorlijke fiscale strop opleveren.
"Stel dat je in 2018 een eenmanszaak hebt met een woning van vier ton op de balans. Die verkoop je vier jaar later in 2022 voor zes ton, dan betaal je belasting over het verschil van twee ton. Met dat bedrag aan inkomsten kom je in de hoogste belastingschijf terecht met het toptarief van bijna 52 procent," legt Meex-Jungschläger uit.
En wie wil nou zoveel belasting betalen? Niemand. Vandaar dat de fiscalist veel vragen krijgt van verhuurders die ondernemerschap willen voorkomen. De grens tussen gewone en commerciële verhuur is niet heel duidelijk, maar de fiscus geeft op zijn website wel voorbeelden: Extra diensten als het verstrekken van linnengoed en het maken van ontbijtjes kunnen je het ondernemerschap in duwen.
"Maar wat telt is het geheel aan activiteiten. Wel kun je zeggen dat hoe meer je zelf doet, des te waarschijnlijker het is dat je aan het ondernemen bent. Het is dus raadzaam om bij verhuur een bureau in te schakelen voor bepaalde zaken. Zo min mogelijk arbeid pleit voor box 3", aldus Meex-Jungschläger.
Volgens haar is er enorm veel jurisprudentie over de verhuur van woningen. "Dat geeft al aan dat de fiscale kwalificatie dikwijls een grijs gebied is."