Woningbezitters hebben het tij mee op de huizenmarkt. Prijzen rijzen de pan uit en de krapte wordt steeds nijpender. Er zijn zelfs eigenaren die een woning over hebben om te verhuren.
Stel je hebt wat geld over om een tweede woning te kopen die je gaat verhuren. Of misschien heb je een koopwoning die je wilt verhuren omdat je gaat samenwonen. In dat geval word je verhuurder en moet je met een hoop dingen rekening houden.
Belangrijke zaken waar je moet induiken zijn het vaststellen van de huurprijs en huurbescherming. Ofwel: Hoeveel huur kun je vragen? En wanneer mag je de huur opzeggen?
In de vrije sector verhuren? Let op de puntentelling
We kennen allemaal wel de inmiddels beruchte term vrije sector, die in de volksmond staat voor dure huur, het tegenovergestelde van betaalbare sociale huur waar lage inkomens huurtoeslag kunnen krijgen. Maar met vrije sector bedoelen we eigenlijk de geliberaliseerde sector: woningen die boven de liberalisatiegrens van 710 euro per maand vallen, en daarom boven die prijs mogen worden verhuurd.
Vrije sector staat voor de verhuurders die bij het verhuren geen rekening hoeven houden met inkomensgrenzen van huurders. Woningcorporaties moeten dit wel bij sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Maar particuliere verhuurders kunnen evengoed sociale woningen verhuren onder de liberalisatiegrens, maar zij hoeven geen rekening te houden met inkomensgrenzen van huurders – dit is ook vrije sector.
En wellicht word jij particuliere verhuurder.
Heb je een zelfstandige woning die je gaat verhuren, dan kun je niet zomaar de huurprijs vaststellen. Eerst moet je uitvogelen of de woning onder de zogenoemde liberalisatiegrens van 710 euro valt. Onder de liberalisatiegrens, wordt met het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ofwel puntenstelsel, de maximale huurprijs bepaald. Daarboven kun je de huur zelf bepalen. Met andere woorden: onder de liberalisatiegrens geniet de huurder huurprijsbescherming, daarboven niet.
Je kunt als verhuurder echter niet zeggen: ik vraag meer dan 710,68 euro aan kale huur, dan heb ik geen last van dat puntenstelsel. Je zult eerst volgens de puntentelling voor zelfstandige woningen boven de liberalisatiegrens uit moeten komen, pas dan kun je de huurprijs vragen die jij wilt. Hoeveel punten een woning krijgt, hangt onder meer af van de WOZ-waarde, het aantal vierkante meters, de aanwezigheid van buitenruimten enzovoort.
Kom je boven de 143 punten uit volgens het WWS, dan kun je ruim 714 euro kale huur vragen en is de woning geliberaliseerd, zo geeft de tabel met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2018 aan. Overigens zijn er verschillende puntentellingen voor zelfstandige, onzelfstandige, woonwagens en standplaatsen.
Lukt het niet om 143 punten bij elkaar te sprokkelen, dan valt je melkkoe in de categorie sociale huurwoningen en ben je gebonden aan de maximale huurprijzen van het Woningwaarderingsstelsel.
Woningwaardering (en dus huurprijs) opkrikken
Wil je niet gebonden zijn aan maximale huurprijzen, dan is het zaak om het aantal punten via het Woningwaarderingsstelsel op te krikken tot boven de liberalisatiegrens. Komt de woning daar niet aan, dan kun je verschillende maatregelen nemen. Het uitbreiden van het aantal vierkante meters met bijvoorbeeld een uitbouw of dakkapel levert punten op. Per verwarmd vertrek krijg je twee punten en één voor overige ruimten. Heb je een kille zolder, dan kun je dus een punt winnen door daar verwarming aan te leggen.
Nog een trucje: de keuken van ondergetekende staat middenin de woonkamer, waarschijnlijk omdat je voor een keuken langer dan twee meter zeven punten krijgt. Dit wordt nog eens verdubbeld als de keuken van goede kwaliteit is. Een nis in de woonkamer was een veel betere plek geweest voor de keuken, maar daar had die niet langer dan twee meter kunnen zijn. Dat zou slechts vier punten opleveren en de verdubbelaar geldt dan niet.
Dat de keuken in een verwarmd vertrek staat, levert ook weer twee punten op. “De woonkamer telt als twee kamers, omdat er een open keuken in staat”, zegt een bouwkundig adviseur van een Amsterdams ingenieursbureau dat verder niet bij naam genoemd wil worden. Het bureau adviseert en begeleidt renovaties en verbouwingen en voert die ook uit.
De adviseur kent nog een aantal maatregelen die de woning(waardering) opkalefateren: “Wat je in de keuken kan doen, kan ook met de badkamer en het toilet. Een douche is vier punten een bad zes, maar maak je dit luxe met een thermostaatkraan, kastjes en mooie tegels, dan verdubbelt dit aantal. Een hangend toilet levert ook meer op.”
Volgens hem kun je een grote slag slaan door het energielabel richting groen te duwen. “Energielabel ‘A’ levert meteen 32 punten op."
Om te bepalen welke maatregelen je moet nemen, is het wel goed om te bedenken of je blijft verhuren of uiteindelijk gaat verkopen. “De kosten voor een uitbouw van een Amsterdamse woning op de begane grond heb je er zo uit met verkoopprijzen van 5000 à 6000 euro per vierkante meter. Maar ga je verhuren, dan levert die uitbouw maar één punt op. In dat geval is een relatief goedkoop isolatiewandje voor het energielabel een veel betere keuze”, aldus de bouwkundig adviseur.
WOZ-waarde
Maar de meeste punten vallen tegenwoordig te verdienen met de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken), de waarde die de gemeente toekent aan woningen en bedrijfspanden. Stel je hebt een appartement van in totaal 90 vierkante meter waarvan de WOZ-waarde drie ton bedraagt, dan is elke 8.747 euro een punt waard in het Woningwaarderingstelsel. Dus 300.000 euro/8747 euro = 34,3 punten. Daar komen nog punten per vierkante meter bij: 300.000 euro /90 m²/135 euro = 24,7 punten. Bij elkaar opgeteld krijg je 59 punten, en daarvoor heb je niets hoeven doen.
De bedragen van 8.747 en 135 euro waarmee de punten worden berekend, worden elk jaar opnieuw vastgesteld door de overheid. En de WOZ-waarde verandert door daling of stijging van de huizenprijzen natuurlijk ook elk jaar. Houd daar rekening mee.
Was je in 2013 van plan je koopwoning te verhuren en was dat qua puntentelling en dus huurprijs niet aantrekkelijk, dan loont het wellicht om opnieuw een berekening te maken. De markt staat er nu heel anders voor en door de WOZ-waarde kan het aantal punten aardig omhoog schieten.
Update 17-9-2019: Het kabinet neemt maatregelen tegen de invloed van een hoge WOZ-waarde op de huurprijzen. De WOZ-waarde telt straks minder zwaar mee.
Hoe lang mag de huurder blijven, wat is huurbescherming en welke huurcontract stel je op?
Ga je een woning verhuren, dan krijg je te maken met het huurrecht, en dat is hopeloos ingewikkeld. “Wij houden ons al 30 jaar bezig met huurrecht en lopen soms nog steeds tegen dingen aan waarvan we ons afvragen wat de wetgever bedoelt”, zegt Gerard Scholten, advocaat bij Tomlow Advocaten in Utrecht dat gespecialiseerd is in huurrecht.
Het huurrecht is dwingend, wat betekent dat je er op bepaalde punten niet van kunt afwijken ten nadele van de huurder. Je kunt dus wel een contract opstellen met allerlei bepalingen die gunstig voor jou zijn, als ze afwijken van het huurrecht, zijn ze niet rechtsgeldig. Zomaar in het contract opnemen dat de huurder de woning moet verlaten wanneer jij deze nodig hebt, gaat dus niet.
Verhuur je een woning, dan is het goed om te bedenken dat een huurder volgens het huurrecht huurbescherming geniet. Dit betekent dat je een huurder en medehuurders niet zomaar uit de woning mag zetten als die netjes huur betalen. En let op: ook als je geen contract hebt opgesteld, geniet een huurder huurbescherming. Een mondelinge afspraak is evengoed geldig. Het maakt niet uit of het om geliberaliseerde huur gaat of niet.
Wel biedt de wet ruimte de huur op te zeggen als eigen gebruik door de verhuurder dringend is. Bijvoorbeeld als die zijn gezin moet onderbrengen, of als die wil slopen of renoveren. Maar het belang van jou als verhuurder moet dan zwaarder wegen dan dat van de huurder.
Het is dus niet zeker of je jouw verhuurde woning zomaar kunt terugeisen als bijvoorbeeld je relatie is stukgelopen en samenwonen van de baan is. Jouw belang moet dan zwaarder wegen dan dat van de huurder, die misschien ook geen dak boven zijn hoofd heeft als jij hem eruit zet. Houd er ook rekening mee dat als de huurder wel voor jou moet wijken, je wellicht moet voorzien in de verhuiskosten.
Je mag wel opzeggen als de huurder de huur niet betaalt of overlast bezorgt, maar de vraag is of opzeggen dan de beste route is.
"Bij opzeggen is het vonnis van de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent het vonnis niet meteen uitgevoerd hoeft te worden. Als de rechter bepaalt dat de huurder de woning moet verlaten, maar deze gaat in beroep, dan kan het zomaar twee of drie jaar duren voordat de woning vrijkomt. Daar heb je niets aan”, legt Scholten van Tomlow Advocaten uit. “Beter is het om de rechter te vragen het contract te ontbinden. In dat geval is het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad en treedt het direct in werking.”
Tijdelijk contract zonder huurbescherming
Huurders zijn dus behoorlijk goed beschermd, maar er zijn manieren om de huurbescherming te omzeilen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geeft een huurder volledige huurbescherming. En voor 1 juli 2016 had de huurder ook bij tijdelijke overeenkomsten recht op volledige huurbescherming, ongeacht de looptijd van de overeenkomst.
Maar op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Deze wetswijziging maakt het mogelijk om huurovereenkomsten af te sluiten voor bepaalde tijd, die na het verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege -dus automatisch zonder opzegging- tot een einde komen.
Bij een zelfstandige woning mag deze tijdelijke huurovereenkomst maximaal twee jaar duren en vijf jaar bij een onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). De tijdelijke huurder geniet huurbescherming tijdens de looptijd van de tijdelijke overeenkomst. Kom je een periode van langer dan twee of vijf jaar of jaar overeen, dan geniet de huurder vanaf het begin huurbescherming.
Laat je dezelfde huurder na twee jaar in de zelfstandige woning zitten, bewust of onbewust, dan slaat de overeenkomst om van bepaalde naar onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming. Het is wel mogelijk om verschillende huurders achtereenvolgend een tijdelijke overeenkomst aan te bieden die na maximaal twee jaar van rechtswege eindigt.
Noteer de 'aanzegging' met koeienletters in je agenda
“Zoals altijd in het recht zijn er wel wat haken en ogen aan het huurcontract voor bepaalde tijd na 1 juli 2016”, zegt Scholten. “Als verhuurder moet je een aanzegging doen. Met andere woorden: je moet de huurder schriftelijk herinneren aan de einddatum van de huurovereenkomst. Dit moet niet eerder dan drie maanden voor het aflopen van de overeenkomst gebeuren, en niet later dan één maand voor de einddatum”, aldus Scholten, die dit een in beginsel keiharde regel noemt. “Ben je te vroeg of te laat, dan wijzigt de overeenkomst van bepaalde naar onbepaalde tijd. Je moet de aanzegging dus met koeienletters in je agenda zetten.”
Een ander belangrijk punt is dat de huurder tussentijds kan opzeggen als die zich houdt aan de opzegtermijn, als verhuurder kan dat niet. Dit is een verschil met de situatie voor 1 juli 2016, toen beide partijen de overeenkomst voor bepaalde tijd moesten uitzitten, als daarin tussentijdse opzegging verboden was.
Scholten: “Dit is wellicht vervelend als je verzekerd wil zijn van huurinkomsten.” In de tijdelijke huurovereenkomst die na twee of vijf jaar van rechtswege eindigt, kun je als verhuurder de huurder niet verbieden tussentijds op te zeggen.
Andere contracten voor bepaalde tijd
Misschien heb je wel gehoord van short stay-contracten, een huurovereenkomst naar ‘aard van korte duur’, ‘tussenhuur’ of verhuur volgens de Leegstandswet. Dit zijn tijdelijke overeenkomsten zonder of beperkte huurbescherming die gelden in specifieke gevallen. Verhuurders grepen echter ook wel naar deze overeenkomsten in situaties waarvoor ze niet helemaal bedoeld zijn, dit omdat huurders voor 1 juli 2016 huurbescherming genoten bij de reguliere contracten voor zowel bepaalde als onbepaalde tijd.
Deze vormen van tijdelijke verhuur bestaan nog steeds en je kunt er ook gebruik van maken, maar de vraag is of dat logisch is nu je tijdelijk kunt verhuren met beperkte huurbescherming. We lichten een paar vormen van tijdelijke verhuur toe:
Short stay
Het short stay-contract is gebaseerd op de overeenkomst naar ‘aard van korte duur’, deze is bestemd voor korte verhuur van bijvoorbeeld vakantiewoningen. “Je mag je woning volgens het huurrecht op die manier verhuren en de huurder geniet dan geen huurbescherming, maar de gemeente kan moeilijk doen. De woning is immers bestemd voor bewoning en niet voor toeristische verhuur”, zegt Scholten.
Een aparte categorie vormen expats die weliswaar tijdelijk huren, maar veel langer dan een toerist. Expats vallen volgens Scholten in een grijs gebied. "Als er sprake is van tijdelijke verhuur aan expats, langer dan een kort vakantieverblijf en dus geen echte short stay, dan verdient het de voorkeur om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten die van rechtswege afloopt."
Tussenhuur ofwel diplomatenverhuur
Zowel voor als na 1 juli 2016 was en is het mogelijk om als verhuurder op te zeggen op grond van de zogenaamde ‘diplomatenclausule’. Deze vorm van ‘tussenhuur’ is echter alleen in bijzondere gevallen mogelijk. Namelijk wanneer de verhuurder of zittende huurder voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld vanwege een verblijf in het buitenland, de woning wil verlaten, maar de bedoeling heeft om daarna weer terug te keren.
In dat geval kan in de huurovereenkomst een zogenoemd 'uitdrukkelijk beding' worden opgenomen, waarin een en ander wordt vastgelegd. Let op: er moet expliciet in het beding worden opgenomen dat de huurder de woning na terugkeer van de verhuurder moet ontruimen.
Een dergelijk beding kan met meerdere opeenvolgende huurders worden gesloten. Ook is het mogelijk om de termijn die partijen zijn overeengekomen met wederzijds goedvinden te verlengen als dat gebeurt voordat de oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.
Voor een 1 juli 2016 was een voorwaarde bij tussenhuur dat de verhuurder zelf in de woning woonde en er dus ook zelf moest terugkeren. Die voorwaarde is dus komen te vervallen.
Volgens Scholten is het gebruik van de diplomatenclausule na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt afgenomen. "Het is aantrekkelijker om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege, dus zonder opzegging, eindigt. Alleen wanneer de verhuurder langer dan twee jaar wil verhuren is dat dus niet mogelijk."
Verhuur je de woning volgens Leegstandwet, bijvoorbeeld omdat je woning nog te koop staat en jij al bent verhuisd, dan gelden weer andere regels. Zo moet je bijvoorbeeld een vergunning van de gemeente hebben.
Meer informatie over tijdelijke contracten na 1 juli 2016 vind je hier. Een reeks modelcontracten voor verschillende vormen van tijdelijke verhuur kun je hier vinden.
De huurprijs en huurverhoging
Je weet of de woning onder of boven de liberalisatiegrens valt en welke huurovereenkomst je gaat gebruiken voor de verhuur, dan moet je nog een huurprijs vaststellen. De regels voor huurverhoging bij geliberaliseerde en sociale huurwoningen gelden zowel bij tijdelijke contracten als een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Zoals eerder uitgelegd in dit artikel, moet je je aan maximale huurprijsgrenzen houden als de woning qua puntentelling onder liberalisatiegrens van 710 euro kale huur valt. Je mag de huur dan ook maar beperkt verhogen, in 2018 3,9 tot 5,4 procent.
Bij een geliberaliseerde woning mag je een keer per jaar de huur verhogen, zoveel als je wilt. Dit kan met het aanbod van een nieuw huurcontract. Je hoeft de huurder daarvan niet op de hoogte te brengen en je mag het contract opzeggen als die weigert.
Wellicht is het prettiger voor beide partijen als je bij aanvang de jaarlijkse huurverhoging overeenkomt met een indexeringsclausule. Dan staat in het huurcontract met hoeveel procent de huur jaarlijks omhoog gaat. De clausule kan ook gebaseerd zijn op de consumentenprijsindex van het CBS.
Let op: met de woningnood van dit moment zijn huurders bereid veel te betalen. “Dan wordt er in alle vriendelijkheid een overeenkomst gesloten waarbij de huurder bijvoorbeeld 1.200 euro kale huur betaalt, terwijl zowel de huurder als verhuurder weet dat de woning onder de liberalisatiegrens van 710 euro valt”, zegt advocaat Scholten.
“Wat regelmatig gebeurt is dat de huurder toch gebruikmaakt van zijn recht om de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie. Bij sociale huurwoningen en vrije sector woningen kan de huurder de aanvangshuur laten toetsen als die binnen zes maanden na aanvang van de overeenkomst een verzoek indient. Gaat het om een overeenkomst voor twee jaar, dan geldt een verruimde termijn: de huurder kan dan binnen zes maanden na afloop van de overeenkomst een verzoek in dienen. Als de Huurcommissie de aanvangshuur lager vaststelt dan de overeengekomen huurprijs, dan moet de verhuurder de te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugbetalen. Die voelt zich dan in de rug aangevallen omdat de huurder in eerste instantie akkoord ging."
Wat zit in de huurprijs?
Als verhuurder ben je verplicht de huurprijs op te delen in kale huur en servicekosten. Servicekosten zijn bijvoorbeeld de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de huismeester, administratiekosten, klein onderhoud voor rekening van de huurder, meubels en stoffering, en nutsvoorzieningen als gas, water en elektriciteit.
Kosten voor nutsvoorzieningen bereken je door via een afgesproken verdeelsleutel of je berekent de totale kosten door als er een individuele meter aanwezig is. Ook de kosten voor schoonmaak en de huismeester bereken je door middels een verdeelsleutel. De administratiekosten mogen niet meer dan 5 procent van de totale servicekosten bedragen. Voor de meubels en stoffering mag je 20 procent van de verkoopwaarde in rekening brengen.
Let op: Een keukenblok met supermooie inbouwapparatuur valt niet onder meubilering omdat dit geen roerende zaken zijn. Ook kun je de maandelijkse bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren niet als servicekosten doorberekenen aan de huurder, dit zijn immers kosten voor de eigenaar. Regel dit goed, je zal niet de eerste verhuurder zijn die duizenden euro’s aan een huurder moet terugbetalen.
Gemeentebelastingen als rioolheffing en afvalstoffenheffing vallen niet onder servicekosten, maar mag je in sommige gevallen wel doorberekenen.