Wie een duurdere woning wil kopen, moet er rekening mee houden dat hij fors meer rente gaat betalen. Banken rekenen in verhouding steeds meer rente voor hypotheken zonder Nationale Hypotheekgarantie en vanaf juli kun je met NHG-garantie maximaal 245 duizend euro lenen.

De hypotheekrente is in historisch perspectief extreem laag, zo schreef Z24 vorige week. Bij veel banken is zelfs de rente met een looptijd van 10 jaar onder de drie procent gedoken. Volgens de Vereniging Eigen Huis kan die rente nog wat lager, want de marges van de banken zijn op dit moment fors. Maar goed, zelfs als dat zo is, ziet die lage rente er verleidelijk uit.

Maar als je goed kijkt, zie je dat die hele lage percentages eigenlijk alleen gelden voor hypotheken met de zogenoemde NHG-garantie. Wie geen beroep kan doen op de Nationale Hypotheek Garantie – die ervoor zorgt dat banken hun geld terugkrijgen in geval van gedwongen verkoop van een huis – betaalt vaak bijna een vol procentpunt rente meer. Bij ING loopt het verschil soms zelfs op tot 1,25 procentpunt (zie de tabel hieronder, rentes met looptijd 10 jaar vast).

Bank loopt minder risico met NHG-garantie

Het is altijd al zo geweest dat de rente op een hypotheek met NHG-garantie iets lager was. Het Waarborgfonds Eigen Woning, dat de NHG-regeling uitvoert, zorgt er namelijk voor dat als iemand zijn woning gedwongen moet verkopen voor een prijs lager dan de hypotheek, de restschuld bij de bank wordt afgelost.

Het risico voor de bank is bij een NHG-hypotheek veel minder groot en dat betekent minder rente. Maar dat rentevoordeel dat de klant kreeg, was voorheen alleen wel een stuk kleiner, ongeveer 0,5 procentpunt.

Dat het renteverschil tussen hypotheken met en zonder verder is opgelopen, valt overigens wel te verklaren. Banken staan onder druk van de toezichthouders om hun balans te versterken. Hoe veiliger de hypotheken die bezitten, hoe beter ze uit zogenoemde stresstests komen.

Ook zijn hypotheken met de NHG-garantie, die in laatste instantie door de overheid wordt afgedekt, net wat beter door te verkopen aan institutionele beleggers. Voor hypotheken zonder garantie is dat allemaal net wat lastiger en daarvoor rekenen de banken nu dus een forse risico-opslag voor.

NHG-grens kruipt stapje voor stapje omlaag

Tijdens de crisis van de afgelopen jaren vormde de voorkeur die banken hadden om leningen met NHG-garantie te verstrekken niet echt een probleem. In 2009 besloot het toenmalige kabinet de NHG-grens, dat is het maximale hypotheekbedrag waarvoor je garantie kunt krijgen, op te rekken naar 350 duizend euro. Op dat moment vielen heel veel hypotheken binnen die grens.

Inmiddels heeft het kabinet Rutte 2 die grens stapje voor stapje weer teruggebracht. In een normale markt zouden banken zonder garanties tegen redelijke tarieven hypotheken moeten kunnen verstrekken, redeneert minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën. De NHG-grens ligt op dit moment op 265 duizend euro. Op 1 juli gaat hij nog wat omlaag naar 245.000 euro.

Helaas voor veel potentiële huizenkopers hebben de banken het renteverschil ( de 'spread') tussen hypotheken 'met' en 'zonder' fors laten oplopen. Gevolg is dat het de maandlasten voor een woning van meer dan 265 duizend euro veel hoger zijn komen te liggen. En dat kan weer gevolgen hebben voor de doorstroming op de woningmarkt.

De potentiële huizenkoper gaat toch afwegen of de toegenomen maandlasten wel opwegen tegen het voordeel van een iets groter huis.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl