Forse overwaarde helpt doorstromers bij kopen van volgende huis

De woningmarkt is weer oververhit. Kopers verdringen elkaar en moeten vaak overbieden om een huis te bemachtigen. De prijzen rijzen de pan uit. Doorstromers die van koophuis naar koophuis verhuizen, hebben hierbij een streepje voor, omdat ze de overwaarde van de oude woning kunnen inzetten.

Starters die hun eerste huis kopen, hebben geen overwaarde en moeten hun woning vaak volledig met een hypotheek financieren. Tenzij ze spaargeld kunnen inzetten. Starters leggen en het vaak af tegen doorstromers die de overwaarde inzetten, ofwel het verschil tussen de verkoopprijs van de oude woning en de oude hypotheek.

In het tweede kwartaal van dit jaar leek het nog wel redelijk te gaan met starters, want 55 procent van alle woningen werd door starters gekocht. Zij profiteerden van het toegenomen woningaanbod, dat onder meer werd veroorzaakt door beleggers die huurwoningen te koop zetten, omdat gewijzigde wetgeving verhuur minder rendabel maakt.

Maar de doorbraak van starters op de woningmarkt lijkt van korte duur te zijn. In de cijfers van makelaarsvereniging NVM, die 2 tot 3 maanden actueler zijn dan die van het CBS/Kadaster, was recent een forse daling van het aantal transacties in het lagere prijssegment te zien. Dat is het segment waar starters doorgaans willen kopen.

In de hogere prijsklassen werden juist meer woningen verkocht, wat erop duidt dat doorstromers actief zijn. Tegelijk kwam in data van hypothekensoftwareleverancier HDN naar voren dat starters het moeilijker hebben op de woningmarkt door de gestegen koopsom van woningen.

Forse overwaarde op koopwoningen in Nederland

Doorstromers keken even de kat uit de boom toen tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023 de huizenprijzen daalden, maar nu de huizenprijzen stijgen, zijn ze weer volop actief

Met de stijging van de huizenprijzen stijgt hun overwaarde automatisch mee. In juni waren huizen gemiddeld 10 procent duurder ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit cijfers van het CBS/Kadaster. De NVM kwam in het tweede kwartaal van 2024 op een plus van 14 procent uit ten opzichte van een jaar geleden.

De overwaarde is, zoals aangegeven, het verschil tussen de hypotheekschuld en woningwaarde/verkoopopbrengst. Hoe hoger de huizenprijzen en hoe meer je aflost op de hypotheek, hoe hoger de overwaarde.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft in zijn nieuwsbrief van deze week de overwaarde per leeftijdsgroep in 2022 in een grafiek gezet. In de grafiek zijn gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek verwerkt.

Te zien is dat de gemiddelde overwaarde (grijze balken) oploopt naarmate de leeftijd stijgt. Dat is niet omdat de woningwaarde (blauwe balken) van ouderen het hoogst is, maar omdat hun hypotheekschuld (oranje balken) lager is. Uiteraard hebben ze meer tijd gehad om vermogen op te bouwen met waardestijgingen en om hun hypotheek af te lossen.

De woningwaarde ligt vooral bij huizenbezitters vanaf 35 jaar op ongeveer hetzelfde niveau van 460.000 tot 490.000 euro. Dat geldt niet voor de gemiddelde hypotheekschuld die met 247.000 euro het hoogst is bij woningbezitters van 45 tot 55 jaar. Daarna slinkt deze tot minder dan een ton bij 65-75-jarigen en enkele tienduizenden euro's bij 85-plussers.

Verder valt op dat elke leeftijdsgroep overwaarde heeft: van jongeren tot 25 jaar die gemiddeld al 133.000 euro overwaarde hebben, tot 45-55-jarigen met ruim twee ton, en 75-plussers die gemiddeld vier ton aan overwaarde hebben.

In de grafiek zijn de meest recente CBS-cijfers van 2022 verwerkt. De waardestijgingen in 2023 en 2024 zijn hierin dus nog niet meegenomen. Inmiddels is de woningwaarde dus nog meer toegenomen.

Nu de daling van de huizenprijzen in 2022 en 2023 achter de rug is, gaan doorstromers op zoek naar een volgende, veelal duurdere koopwoning. En het zijn niet de oudere leeftijdsgroepen met de meeste overwaarde die het starters nu moeilijk maken, volgens Van Bruggen Adviesgroep. Vooral jongere huizenbezitters die een volgende koopwoning zoeken, maken het starters lastig.

Overwaarde vrijmaken als je koopwoning hebt

Wie overwaarde heeft, wil dit misschien voor iets anders gebruiken dan een volgende woning. Je kunt de woning dan verkopen. Dit kan volgens Van Bruggen Adviesgroep aantrekkelijk zijn voor oudere huizenbezitters die liever in huurappartement gaan wonen om van het onderhoud van hun koopwoning af te zijn.

Een andere optie is verhuizen naar een andere woning die goedkoper is dan de woning die je verlaat. Daarmee komt een deel van de overwaarde vrij. Of je gebruikt niet de volledige overwaarde voor de nieuwe woning en neemt dus een hogere hypotheek dan als je de overwaarde wel zou inzetten.

Zo houd je de overwaarde beschikbaar voor andere doeleinden. Bedenk wel dat je voor het deel van de hypotheek waarvoor je de overwaarde had kunnen inzetten, geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Ook moet je inkomen de hogere hypotheek toelaten.

Je kunt de overwaarde ook verzilveren door een extra hypotheek af te sluiten. Bedenk wel dat een extra hypotheek extra lasten betekent. Je betaalt hypotheekrente en als je een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluit, los je ook maandelijks af.

Steek je de hypotheek op basis van de overwaarde in de woning, bijvoorbeeld een verbouwing, dan is de hypotheekrente aftrekbaar bij een annuïtaire en lineaire hypotheek. Maar dit is niet het geval als je het geld gebruikt voor een auto, camper of vakantiehuisje.

LEES OOK: 4 trends op de huizenmarkt: zo gaat het met het woningaanbod, starters, overbieden en de hypotheekrente