ANALYSE – Extra aflossen op de hypotheek is populair, maar financieel niet altijd slim. De hypotheek oversluiten is met de huidige lage rente veel voordeliger.

Veel huiseigenaren zijn bezeten: zij lossen als een gek op hun hypotheek af. Volgens ING-onderzoek heeft een derde van de huiseigenaren al eens vrijwillig heeft afgelost en dat ruim een kwart van de woningeigenaren overweegt tussentijds op hun hypotheek af te lossen.

‘Een cultuuromslag’, vond de directeur van ING Hypotheken. Een paar jaar geleden was je nog een sukkel als je afloste op je hypotheek, nu ben je dan juist goed bezig.

Maar aflossen is niet altijd slim; het heeft ook nadelen:

  • Je gaat meer belasting betalen. Veel mensen beseffen dat pas als ze de volgende belastingaangifte hebben ingevuld.
  • Een nadeel is dat je geld dat je gebruikt om af te lossen voor altijd ‘kwijt’ bent: als je later ooit in je hypotheekvrije huis zit en geld nodig hebt, betaal je voor een lening de veel hogere rente voor consumentenkrediet. Die is niet aftrekbaar.
  • Geld dat je gebruikt om af te lossen, kun je ook niet gebruiken om te beleggen. Het lijkt mij altijd verstandig om, als je het geld kunt missen, naast je spaarrekening vermogen op te bouwen met aandelen en obligaties.
  • Als je denkt ooit naar een duurder huis te verhuizen, moet je de winst — overwaarde — die je maakt op je huidige huis volledig gebruiken om het nieuwe huis aan te kopen. Doe je dat niet, dan mag je de rente van de nieuwe hypotheek niet volledig aftrekken.
  • Aflossen op een (bank)spaarhypotheek (pdf) is vrijwel nooit verstandig. Je spaart immers tegen een relatief hoge rente belastingvrij. Bovendien loop je zelfs het risico om extra inkomstenbelasting te moeten betalen.
  • Veel mensen beseffen niet dat het voordeel van de hypotheekrente-aftrek kleiner wordt naarmate je meer aflost. Dat zit zo. Je mag niet alle betaalde rente aftrekken, maar moet daarvan eerst het eigenwoningforfait — dat sinds 2011 door de overheid stilletjes met ruim een kwart is verhoogd — aftrekken. Alleen het saldo is aftrekbaar. Naarmate je meer aflost, wordt dit saldo kleiner en is dus een kleiner deel van de rente aftrekbaar.

Pluspunt van aflossen is natuurlijk dat je woonlasten omlaag gaan. Maar met de huidige lage rente is het vaak veel slimmer om je woonlasten niet omlaag te brengen door af te lossen, maar door je hypotheek over te sluiten.

Afhankelijk van de eventuele overwaarde kun je voor een rentevaste periode van vijf tot tien jaar bij sommige aanbieders nu een hypotheekrente van minder dan 3,0 procent krijgen. Bij 3,0 procent betaal je netto, dus na belasting, afhankelijk van de hoogte van je inkomen maar 1,4 tot 1,7 procent.

Boeterente en andere kosten

Een nadeel van oversluiten is dat je momenteel bijna altijd een boeterente betaalt. Ik schrok toen ik op berekenhet.nl berekende hoeveel ik aan boeterente moet betalen: ruim 11.000 euro. Maar het voordeel dat ik behaal door mijn hypotheek over te sluiten, bedraagt de komende tien jaar zo’n 20.000 euro. Bovendien is de boeterente aftrekbaar. Dan is de keus niet moeilijk.

Een ander nadeel van oversluiten is dat er naast een eventuele boeterente nog meer kosten bijkomen, zoals notaris- en taxatiekosten en vooral afsluitkosten. Maar deze kosten — ook aftrekbaar — zijn de afgelopen jaren flink verlaagd. Er zijn nog steeds hypotheekboeren die drieduizend euro of meer durven te vragen aan afsluitkosten, maar wie een beetje shopt, kan rond de duizend euro klaar zijn.

Huiseigenaren van wie de hypotheek onder water staat, zullen niet altijd makkelijk kunnen overstappen naar een andere aanbieder. Maar het kan zelfs lonen om bij dezelfde aanbieder over te stappen. Reken maar uit.