Optimisme zit in de aard van vastgoedjongens. Zorgen over de kantorenmarkt
werden aanvankelijk glimlachend weggewuifd. Toen bleek dat leegstanden
verder toenamen en huurprijzen onder druk kwamen, zou dit slechts een
tijdelijke correctie zijn. De weg naar boven zou snel worden gevonden.
Sedert een jaar of twee erkennen zelfs de insiders dat de problemen
structureel zijn, hoewel ze daarbij meteen aangeven dat de misère beperkt
blijft tot de kantorenmarkt. Hopen ze.
Kantoren kansloos
Er is teveel kantoorruimte in Nederland, gevoed door de jarenlange bouwwoede
van optimistische investeerders en projectontwikkelaars. En gefaciliteerd
door opportunistische gemeentes, die via de verkoop van grond de gemeentekas
vulden en de gemeenschap verwenden met het zoveelste kansloze
industrie-/kantorenterrein of op zijn best bestaande complexen leeg trokken.
Tegelijkertijd loopt de vraag structureel terug, waarbij fileleed thuiswerken
stimuleert en een solide ICT-infrastructuur dit mogelijk maakt.
Conjunctureel komt de haperende economie daar nog bij. Een op de zeven
kantoorpanden in Nederland staat leeg.
Onroerend goed breed kwetsbaar
Sommige investeerders zijn optimistischer over winkelpanden. Of dit
gerechtvaardigd is, valt te betwijfelen. Een dalend consumentenvertrouwen,
aangemoedigd door (dreigende) werkloosheid, zal de koopbereidheid van
winkelend Nederland inperken. Structureel nemen verkopen via internet een
steeds belangrijkere plaats in, waarmee de behoefte aan winkelruimte
afneemt.
Ook de woningmarkt staat door deze factoren onder druk, waarbij het bovendien
– terecht – steeds moeilijker wordt voor sommige aspirant-woningbezitters
een hypotheek te krijgen naar hun wensen. De aanhoudende onzekerheid over de
hypotheekrenteaftrek helpt ook niet.
Taxateurs als dijkbewaarders
Je zou verwachten dat met bovenstaande ontwikkelingen vastgoed in de
afgelopen jaren met tientallen procenten is afgewaardeerd. Dat blijkt mee te
vallen. Sommige kantorenportefeuilles zijn slechts met zo’n 15 procent
afgewaardeerd, voor de rest (met name kantoren en winkels op toplocaties)
lijkt helemaal geen reden tot zorg.
Niemand staat te springen om afwaarderingen. Banken, vastgoedfondsen en
beleggers zijn daarom dank verschuldigd aan taxateurs. Zij gebruiken recente
vastgoedtransacties en huurprijzen als basis voor hun taxaties.
Bij een verslechterende vastgoedmarkt loopt het aantal transacties
aanvankelijk terug, zonder dat de prijs daalt. De markt zit dan vast. De
verkoper wil niet met de prijs omlaag, terwijl de koper het pand te duur
vindt. Pas na enige tijd wordt de druk groot genoeg en daalt de prijs. Tot
dat moment zien taxateurs geen aanleiding waarderingen neerwaarts aan te
passen.
De recente transacties vormen dus niet altijd een solide basis voor een reële
waardebepaling. Helaas geldt dit ook voor de huurprijzen. Deze worden
namelijk vaak kunstmatig hoog gehouden. Om toch huurders te lokken, krijgen
ze huurvrije periodes aangeboden. Of worden panden volledig naar wens gratis
aangepast. Zonder deze extraatjes zou de huurprijs veel lager liggen. De
taxateur gebruikt echter de officiële huurprijs in zijn model, waarmee de
taxatie te hoog uitpakt.
Glazen bol kan in glasbak
Taxeren is geen exacte wetenschap, dus naast recente transacties en
huurprijzen, ontbreekt gelukkig ook de glazen bol niet in het arsenaal van
de taxateur. Wel zo gemakkelijk, mocht de taxatie fors naar boven moeten
worden afgerond. Klant is koning, nietwaar.
De glazen bol kan binnenkort naar de glasbak. Eind oktober hield
vastgoedadviseur CBRE het niet meer droog door dertig kantoren van Hanzevast
met 21 procent af te waarderen ten opzichte van de taxatie een jaar
eerder…die door dezelfde CBRE was verricht.
Het Financieele Dagblad opende deze week met de mislukte veiling van de
kantorenportefeuille van Uni-Invest. Er waren geen kopers voor de ruim 200
gebouwen, ondanks de korting van 40 procent.
Hoezo dijkbreuk?
Lees ook:
Errol Keyner is adjunct-directeur bij de Vereniging
van Effectenbezitters (VEB), maar schrijft dit artikel op
persoonlijke titel. De auteur heeft geen positie in Galagpos.
Meer analyses van Errol Keyner
Volg de markten op Z24 Beurs
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl