• Het eigenwoningforfait, de fiscale bijtelling voor huiseigenaren, gaat in 2022 in veel gevallen omlaag.
  • In 2022 moeten woningbezitters 0,45 procent van de woningwaarde bij hun inkomen optellen in plaats van 0,5 procent die voor dit jaar geldt.
  • Maar huizenprijzen zijn hard gestegen. Business Insider laat zien hoe dat uitpakt voor huizen met een waarde van €300.000 tot €600.000.

In 2022 wordt er weer aan het eigenwoningforfait gesleuteld, het bedrag dat huiseigenaren bij hun inkomen moeten optellen voor de inkomstenbelasting. Het percentage van de fiscale bijtelling gaat volgend jaar omlaag. De vraag is of je hier als woningbezitter voordeel van hebt.

Het eigenwoningforfait is om precies te zijn een percentage van de WOZ-waarde dat wordt opgeteld bij je belastbare inkomen voor de belastingaangifte. De WOZ-waarde is de waarde die gemeenten aan woningen toekennen en waarvan huiseigenaren elk jaar een beschikking ontvangen.

De WOZ-waarde met een peildatum vóór het jaar waarover je aangifte doet wordt ingevuld. Dus als je volgend jaar de belastingaangifte over 2021 doet, gaat het om de WOZ-waarde met een peildatum van 1 januari 2020.

Welk percentage van de WOZ-waarde bij het inkomen wordt opgeteld als eigenwoningforfait, hangt af van de waarde van de woning. De fiscus hanteert verschillende percentages. De meeste huiseigenaren zullen echter een woning hebben met een waarde tussen de 75.000 euro en 1.1 miljoen euro.

In deze categorie geldt dat je in 2021 0,5 procent van de WOZ-waarde bij je inkomen moet optellen. In 2022 gaat dat percentage omlaag naar 0,45 procent.

Bij een WOZ-waarde van 3 ton op 1 januari 2020, moet je over het belastingjaar 2021 dus 1.500 euro bij je belastbare inkomen optellen. Bij eenzelfde WOZ-waarde over het belastingjaar 2022 is de bijtelling 1.350 euro.

Maar met de oververhitte huizenmarkt is het natuurlijk niet realistisch dat de WOZ-waarde gelijk blijft van het ene op het andere jaar.

De vraag is dus: hoeveel voordeel van het lagere eigenwoningforfait blijft er over als de huizenprijs stijgt?

Lager eigenwoningforfait in 2022 versus stijging WOZ-waarde

Business Insider berekende het eigenwoningforfait voor woningen van 3, 4, 5 en 6 ton, en we keken hoe hoog de fiscale bijtelling uitkomt als de waarde ervan met 9 procent stijgt, in lijn met de gemiddelde stijging van transactieprijzen afgelopen jaar. Vervolgens gingen we na hoeveel belasting je betaalt over het eigenwoningforfait in de belastingjaren 2021 en 2022.

De tabel hieronder toont de waarde van de woningen en het eigenwoningforfait van 2021, waarvoor dus 0,50 procent van de WOZ-waarde uit 2020 bij het inkomen wordt opgeteld.

Door naar belastingjaar 2022. Het percentage voor het eigenwoningforfait voor de categorie waaronder deze woningen vallen, is gezakt naar 0,45 procent. Tegelijk zijn deze huizen 9 procent in waarde gestegen. Dat levert de volgende bedragen op.

Over de bedragen aan eigenwoningforfait hierboven moet nog belasting worden betaald. De tabel hieronder toont wat lage en middeninkomens over de jaren 2021 en 2022 aan belasting betalen over het eigenwoningforfait. Dit op basis van het tarief in de eerste schijf van 37,1 procent voor inkomens tot 68.508 euro in 2021, en 37,07 procent voor inkomens tot 69.398 euro in 2022.

Wie in 2021 en 2022 meer dan respectievelijk 68.508 euro en 69.398 euro verdient, betaalt over het inkomen boven deze bedragen 49,50 procent belasting.

Maar voor het berekenen van de belasting over het eigenwoningforfait rekenen we in 2021 met 43 procent en in 2022 met 40 procent. Dit heeft te maken met de hypotheekrenteaftrek, waar we zo op terugkomen.

Eerst de belasting die hoge inkomens over het eigenwoningforfait betalen, te zien in de onderstaande tabel.

Te zien is dat zowel hoge als lage inkomens bij een stijging van de huizenprijs met 9 procent toch net iets minder belasting betalen over het eigen woningforfait in 2022. De tariefsverlaging van het eigenwoningforfait werkt net wat sterker door in verhouding tot de gestegen huizenprijs.

Ter illustratie: als je huis harder in waarde is gestegen dan gemiddeld, bijvoorbeeld met 12 procent, dan betaal je met een middeninkomen net wat meer belasting over het eigenwoningforfait in 2022, en met een hoger inkomen ben je net nog gunstiger uit.

In de voorbeelden hierboven hebben we het eigenwoningforfait behandeld los van de hypotheekrenteaftrek. Maar voor huiseigenaren met een hypotheek werkt dit in veel gevallen anders. Zij mogen de betaalde rente salderen met het eigenwoningforfait. Als je dus in een jaar 10.000 euro hypotheekrente betaalt en een eigenwoningforfait van 2.500 euro hebt, hou je netto 7.500 aan aftrekbare rente over.

Voor de hogere inkomens wordt voor het saldo van de aftrekbare hypotheekrente en het eigenwoningforfait gerekend met een aftrekpercentage van 43 procent in 2021 en 40 procent in 2022.

Heb je geen hypotheek of is het eigenwoningforfait hoger dan de betaalde hypotheekrente, dan gaat de regeling voor 'geen of kleine woningschuld' in werking, waarbij een beperkt deel van het eigen woningforfait meegenomen wordt als extra inkomen.

Lees meer over de huizenmarkt: