Een vakantiehuis kopen in Zweden is lastiger dan het lijkt

Nu het zuiden van Europa vaker te maken lijkt te krijgen met hittegolven in de zomer, wordt het mogelijk minder aantrekkelijk om een vakantiehuis in Zuid-Frankrijk, Italië of Spanje aan te houden. In het noorden bieden landen als Zweden een alternatief. Als je van natuur en rust houdt, dan is het een prachtige plek om te verblijven.

Toch kan het kopen van een vakantiehuis ook in in Zweden een uitdaging zijn. Er is bijvoorbeeld geen ruimte om even een hypotheek te regelen, nadat je akkoord bent over de koop, En je moet er rekening mee houden dat niets vaststaat totdat de sleutel is overhandigd.

Ik reisde onlangs naar Zweden af om om na te gaan hoe het kopen van een vakantiehuisje in Zweden in z’n werk gaat. Daarbij vielen de volgende 6 zaken op.

1) Bezichtigen en bieden: openbaar, online biedproces

Het koopproces begint uiteraard met een bezichtiging. Die kan privé, op een openbare bezichtiging of online. Hierbij is het handig om te weten dat je geen aankoopmakelaar nodig hebt. De Zweedse makelaar werkt namelijk zowel voor de verkoper als voor jou. Wel kan het handig zijn om bijvoorbeeld als buitenlandse koper een adviseur in de arm te nemen die het land en de lokale gebruiken wat beter kent dan jij.

Het is mogelijk om direct bij de bezichtiging een bod te doen, wat in Nederland ook zou kunnen. Maar na het eerste bod gaat het verdere proces iets anders in z'n werk. De makelaar gaat dan namelijk alle andere geïnteresseerden af om te kijken of ze meer willen bieden. Als dat zo is, dan begint het biedproces. Dat gebeurt volledig transparant en is online te volgen door iedereen, dus niet alleen je concurrenten kunnen meekijken, de hele wereld kan dat.

Waar we in Nederland gewend zijn dat er tijdens het biedingsproces eigenlijk niets meer gebeurt behalve het bieden, kan het in Zweden zo zijn dat er nog (openbare) bezichtigingen ingepland worden. Daardoor kan het biedproces langer duren dan verwacht.

Er kunnen immers na de nieuwe bezichtigingen nog andere bieders aanhaken. Het bieden is pas afgelopen als iedere bieder aangeeft niet verder te willen gaan. Maar dat betekent niet dat de hoogste bieder wint.

De verkoper kiest welke bieder het huis mag kopen. Het kan dus zijn dat je in een biedproces terecht komt met een kennis van de verkoper. In dat geval kan het zijn dat je misschien het hoogste bod hebt, maar dat het huis toch naar die kennis gaat.

Er wordt dan ook vaak geadviseerd om contact op te nemen met de verkoper, als dat kan. Zodoende zou je je verhaal aan de verkoper voor kunnen leggen om enige goodwill te kweken en mogelijk je kansen te vergroten.

2) Zorg dat je genoeg geld op je bankrekening hebt

Een vakantiehuis kopen onder voorbehoud financiering, is lastig in Zweden. Het helpt om duidelijk aan te geven dat je snel kunt schakelen, dat je het geld klaar hebt en dat je desnoods de volgende dag het contract kunt tekenen. Daarmee maak je duidelijk dat je serieus bent en dat er geen problemen met financiering zullen ontstaan.

Sowieso moet je een deel van de koopsom direct beschikbaar hebben. Bij een akkoord op de aankoop is het namelijk vereist om 10 procent van het aankoopbedrag over te maken naar de makelaar. Dat moet doorgaans direct gebeuren. De overige 90 procent moet bij het ondertekenen van het contract worden overgemaakt, of op een specifiek aangegeven datum in het contract.

Pas als de handtekening van koper en verkoper op het definitieve koopcontract staan, is het huis van jou. Tot die tijd kan er nog van alles gebeuren. De verkoper zou er bijvoorbeeld zelfs na de aanbetaling nog voor kunnen kiezen om niet te verkopen of met iemand anders in zee te gaan. Mocht jij als koper de keutel intrekken en van de koop afzien, dan zal je de verkoper schadeloos moeten stellen. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van meerdere factoren. Een voorbeeld van schadeloosstelling is wanneer de verkoper het huis tegen een lager bod dan het jouwe toch kan verkopen, dan zal jij het verschil moeten betalen. Daarvoor wordt de aanbetaling gebruikt. Maar weet wel dat een aanbetaling dus geen keiharde garantie is.

Voor buitenlandse kopers kan er nog een extra complicatie zijn: niet alle makelaars in Zweden accepteren geld van buitenlandse rekeningen. Dat komt voornamelijk doordat de administratieve druk om aan te tonen dat het geld uit betrouwbare bron komt, dan bij de makelaar komt te liggen. En daar hebben ze niet allemaal evenveel zin in.

Makelaars kunnen flexibeler zijn, als je van te voren aangeeft dat je kunt aantonen waar je vermogen vandaan komt. Als je genoodzaakt bent om toch een rekening bij een Zweedse bank te openen, kan het zijn dat je te maken krijgt met de eis om een Zweeds persoonsnummer te hebben en daarvoor moet je in principe in Zweden woonachtig zijn. Gelukkig kunnen makelaars je met een beetje geluk wel verwijzen naar banken die voor Nederlanders een Zweedse rekening willen openen.

Het lijkt alsof er veel kan gebeuren, waardoor het koopproces ellendig lang duurt, maar dat is meestal precies het tegenovergestelde. Als het bieden is begonnen, kan de koop enkele dagen erna afgerond zijn.

3) Doe gedegen onderzoek vooraf en op locatie

Net als in Nederland, koop je in Zweden geen huisje zonder het gezien te hebben. Het zou kunnen, maar we zouden je het ten sterkste afraden. Zweedse makelaars zijn extreem goed in staat om een huis op foto’s en video prachtig uit te laten komen, terwijl je bij een fysieke bezichtiging het idee hebt dat je op een plaats delict rondloopt.

Mocht je niet in een stad of dorp, maar op een meer afgelegen plek een huisje zoeken, dan is het altijd verstandig om de omgeving te bezichtigen. Op de foto’s kan het bos om het huisje er prachtig uitzien, terwijl er in de praktijk een fabriek vlak achter ligt. Of het bos op de foto is in de tussentijd voor een groot gedeelte gekapt.

Natuurlijk helpt het om alvast even rondkijken op Google Maps, maar dan hoor je wellicht de mijnbouw die enkele honderden meters verderop uitgevoerd wordt niet.

Het zijn wellicht extreme voorbeelden, maar ze kunnen het plezier in je aankoop toch enigszins verpesten.

Andersom is het ook mogelijk. Als je bijvoorbeeld een snelweg of een spoorweg vlakbij het huis ziet liggen op Google Maps en hierbij al direct denkt dat dit voor te veel overlast zorgt, is het handig om dit van dichtbij mee te maken. De weg kan enorm rustig zijn en de spoorweg kan wel buiten gebruik zijn. Ook kan het zijn dat er bijvoorbeeld een dicht bos tussen je droomwoning en het verkeer zit, waardoor je er eigenlijk geen last van hebt.

4) Stel vragen aan de makelaar

Zelfs op locatie kijken is niet voldoende. Het bos dat tussen een vakantiehuis en de snelweg ligt, kan namelijk op de nominatie staan om te worden gekapt. Daarom is het handig om de makelaar te ondervragen over bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor de omgeving. Hiermee kom je niet voor ongewenste verrassingen te staan, of kan je wellicht de gok nemen omdat de omgeving er in de nabije toekomst op vooruit gaat.

Daarnaast is het vragen naar verdere informatie over de woning geen overbodige luxe. In Zweden is het niet verplicht om als verkoper een bouwkundige keuring of een energielabel te leveren bij de verkoop van een vakantiehuis. Voor permanent bewoonbare woningen moet de verkoper dit wel leveren. Het zorgt er dus voor dat je bij de aankoop van een vakantiehuis een hoop dingen zelf moet uitzoeken.

De verkoper moet bekende gebreken aangeven en maakt ook vaak recente reparaties kenbaar. In enkele gevallen laat men ook weten dat de status van bijvoorbeeld de riolering of het dak onbekend is. Dat kan meerdere oorzaken hebben, maar maakt het wel lastig om in te schatten wat voor ellende er mogelijk op je pad komt. Aanvullende informatie zoals onderhoudsrapporten of facturen kunnen dan enige aanwijzing geven.

Al deze informatie wordt doorgaans openbaar gemaakt via de website van de makelaar. Als je het daar niet kunt vinden, dan moet je even contact opnemen. Mocht je iets niet begrijpen aan de documentatie, of belangrijke informatie missen, dan is het wederom zaak om door te vragen. Elk beetje informatie kan je helpen een verstandige keuze te maken.

5) Geen verborgen gebreken, maar toch extra kosten

Maar zelfs dingen die geen gebreken zijn, kunnen ongewenst zijn. Het is niet ongewoon om in Zweden vakantiewoningen tegen te komen die niet geschikt zijn voor gebruik in de winter. Dat kan met veel dingen te maken hebben, zoals het bevriezen van het water uit eigen bron. Maar ook de verwarming van het huisje kan te wensen overlaten. Het is niet standaard om, net als in Nederland, een CV-ketel te hebben. Enkele elektrische radiatoren, een boiler en een open haard kunnen meer dan voldoende zijn, al zorgt dit wel voor flinke energiekosten.

Ook kan het zijn dat er wel een CV-ketel aanwezig is, maar dat deze bijvoorbeeld op hout gestookt wordt. Dan moet je niet alleen elke paar uur wat hout op het vuur gooien, maar moet het apparaat ook aan de eisen voldoen. Is dat niet het geval, dan mag je hem niet gebruiken.

Wat de eisen voor stoken op hout zijn en hoeveel geld het gaat kosten om de CV weer werkbaar te krijgen, zijn belangrijke dingen om te weten, of mee te rekenen in de uiteindelijke prijs die je voor het huisje wilt betalen. Vaak kan de makelaar hier enig inzicht in geven.

Een ander voorbeeld is dat oudere woningen vaak gebouwd zijn met asbesthoudende materialen. Dat hoeft op zich geen probleem te zijn, maar mocht de lokale overheid bepalen dat dit weg moet, dan zijn de kosten wel voor jou. Twijfel je dus over de materialen van bijvoorbeeld het dak, vraag dan na waar het uit vervaardigd is.

6) Stel voor jezelf een prijslimiet in om overbieden te voorkomen

Kom je dan je perfecte idyllische Zweedse vakantiehuisje tegen waar alles aan klopt, laat je dan nog steeds niet gek maken. Doordat de prijs bij het biedproces in sommige gevallen met enkele tientjes tot enkele honderden euro’s per bod stijgt, kan je makkelijk veel hoger uitkomen dan je zou willen.

Natuurlijk kun je altijd op het laatste moment afhaken en je bod intrekken, want ook voor jou geldt dat zolang er geen handtekening staat, je nog op je besluit kunt terugkomen.

Maar een voordeel van de redelijk transparante Zweedse woningmarkt is dat je op Hemnet.se, de Zweedse versie van Funda, verkoopprijzen van woningen tot enkele jaren terug kunt vinden. Dat maakt dat je vergelijkbare woningen kunt opzoeken, en dat je op basis daarvan een eerlijke prijs voor je droomhuis (plus misschien wat sentimentele waarde) kunt bepalen.

Biedingen kunnen ook in Zweden enorm uit de hand lopen, dus het blijft verstandig om voor jezelf vooraf een prijslimiet te bepalen en je daar aan te houden.

LEES OOK: 7 dingen die van een vakantiehuis een loden last kunnen maken