hypotheekschuld

Het nieuwe sociale leenstelsel zorgt ervoor dat er binnenkort een golf aan starters op de woningmarkt komt met studieschulden. Banken beloven coulant te zijn. Maar hoe zwaar weegt de studieschuld eigenlijk op je leencapaciteit, als je een huis wilt kopen? Maandag werd bekend dat banken na overleg met het ministerie van Onderwijs bereid zijn om studieschulden minder zwaar te laten wegen bij het verkrijgen van een hypotheeklening. Naar verwachting stijgt de gemiddelde studieschuld onder het nieuwe leenstelsel van 15 duizend euro per persoon naar 28 duizend euro. Studenten moeten, als het nieuwe stelsel volgens planning op 1 september 2015 ingaat, de basisbeurs volledig lenen. Ze mogen de leningen in 35 jaar tijd terugbetalen. Afbetaling is alleen verplicht als iemand een inkomen heeft dat boven bijstandsniveau ligt en bedraagt maximaal 4 procent van het maandinkomen.

Studieschuld en hypotheek: hoeveel kun je nog lenen?

14 okt 2014

Een studieschuld gaat minder zwaar meetellen bij het verkrijgen van een hypotheek. Banken hebben dat na overleg met het ministerie van OCW besloten. Dit maakte de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) maandag bekend. Een studieschuld die wordt opgebouwd in het nieuwe leenstelsel, dat in september 2015 ingaat, telt daardoor minder zwaar mee bij het bepalen van wat iemand aan hypotheek kan krijgen, aldus de NVB. Dat is mogelijk omdat de maandlasten van een studieschuld grofweg halveren door de verlenging van de termijn waarin die terugbetaald moet worden.

Banken beloven mild te zijn over studieschuld bij aanvraag hypotheek

14 okt 2014

Extra aflossen op de hypotheek is populair, maar financieel niet altijd slim. De hypotheek oversluiten is met de huidige lage rente veel voordeliger, schrijft Z24-columnist Paul van der Kwast. Veel huiseigenaren zijn bezeten: zij lossen als een gek op hun hypotheek af. Z24 meldde vorige maand dat volgens een ING-onderzoek een derde van de huiseigenaren al eens vrijwillig heeft afgelost en dat ruim een kwart van de woningeigenaren overweegt tussentijds op hun hypotheek af te lossen. ‘Een cultuuromslag’, vond de directeur van ING Hypotheken. Een paar jaar geleden was je nog een sukkel als je afloste op je hypotheek, nu ben je dan juist goed bezig. Maar aflossen is niet altijd slim; het heeft ook nadelen: Je gaat meer belasting betalen. Veel mensen beseffen dat pas als ze de volgende belastingaangifte hebben ingevuld. Een nadeel is dat je geld dat je gebruikt om af te lossen voor altijd ‘kwijt’ bent: als je later ooit in je hypotheekvrije huis zit en geld nodig hebt, betaal je voor een lening de veel hogere rente voor consumentenkrediet. Die is niet aftrekbaar. Geld dat je gebruikt om af te lossen, kun je ook niet gebruiken om te beleggen. Het lijkt mij altijd verstandig om, als je het geld kunt missen, naast je spaarrekening vermogen op te bouwen met aandelen en obligaties. Als je denkt ooit naar een duurder huis te verhuizen, moet je de winst — overwaarde — die je maakt op je huidige huis volledig gebruiken om het nieuwe huis aan te kopen. Doe je dat niet, dan mag je de rente van de nieuwe hypotheek niet volledig aftrekken. Aflossen op een (bank)spaarhypotheek (pdf) is vrijwel nooit verstandig. Je spaart immers tegen een relatief hoge rente belastingvrij. Bovendien loop je zelfs het risico om extra inkomstenbelasting te moeten betalen. Veel mensen beseffen niet dat het voordeel van de hypotheekrente-aftrek kleiner wordt naarmate je meer aflost. Dat zit zo. Je mag niet alle betaalde rente aftrekken, maar moet daarvan eerst het eigenwoningforfait — dat sinds 2011 door de overheid stilletjes met ruim een kwart is verhoogd — aftrekken. Alleen het saldo is aftrekbaar. Naarmate je meer aflost, wordt dit saldo kleiner en is dus een kleiner deel van de rente aftrekbaar. Pluspunt van aflossen is natuurlijk dat je woonlasten omlaag gaan. Maar met de huidige lage rente is het vaak veel slimmer om je woonlasten niet omlaag te brengen door af te lossen, maar door je hypotheek over te sluiten. Afhankelijk van de eventuele overwaarde kun je voor een rentevaste periode van vijf tot tien jaar bij sommige aanbieders nu een hypotheekrente van minder dan 3,0 procent krijgen. Bij 3,0 procent betaal je netto, dus na belasting, afhankelijk van de hoogte van je inkomen maar 1,4 tot 1,7 procent. Boeterente en andere kosten Een nadeel van oversluiten is dat je momenteel bijna altijd een boeterente betaalt. Ik schrok toen ik op berekenhet.nl berekende hoeveel ik aan boeterente moet betalen: ruim 11.000 euro. Maar het voordeel dat ik behaal door mijn hypotheek over te sluiten, bedraagt de komende tien jaar zo’n 20.000 euro. Bovendien is de boeterente aftrekbaar. Dan is de keus niet moeilijk. Een ander nadeel van oversluiten is dat er naast een eventuele boeterente nog meer kosten bijkomen, zoals notaris- en taxatiekosten en vooral afsluitkosten. Maar deze kosten — ook aftrekbaar — zijn de afgelopen jaren flink verlaagd. Er zijn nog steeds hypotheekboeren die drieduizend euro of meer durven te vragen aan afsluitkosten, maar wie een beetje shopt, kan rond de duizend euro klaar zijn. Huiseigenaren van wie de hypotheek onder water staat, zullen niet altijd makkelijk kunnen overstappen naar een andere aanbieder. Maar het kan zelfs lonen om bij dezelfde aanbieder over te stappen. Reken maar uit. Paul van der Kwast is financieel planner en journalist. Voor Z24 schrijft hij tweewekelijks een column over personal finance.

Waarom extra aflossen op hypotheek niet altijd verstandig is

Paul van der Kwast

13 okt 2014

Banken beloofden na de crisis dat de klant weer centraal zou komen te staan. De top van ING legt de prioriteiten echter nog altijd elders: bij de kortetermijnaandeelhouder die koste wat kost gepaaid moet worden, signaleert Z24's Jeroen de Boer. Een curieus interview met bestuursvoorzitter Ralph Hamers van ING, woensdag in Het Financieele Dagblad. Hamers ageert tegen het plan van minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën, die Nederlandse grootbanken strengere eisen wil opleggen voor het versterken van de financiële buffers dan in de rest van Europa. Het tegenargument? De klant is straks de dupe. Als banken zich aan de nieuwe buffereis moeten houden, zo redeneert Hamers, kunnen ze geen onderscheid meer maken tussen het risico van verschillende hypotheken en kunnen ze ook geen rentekorting meer geven als huiseigenaren vervroegd aflossen. Risico hypotheken en rentekorting In deze technische discussie gaat het om het verschil tussen het afzetten van bancaire buffers tegen de naar risico gewogen bezittingen aan de ene kant, en een maatstaf waarbij simpelweg wordt gezegd dat een bank een bepaald percentage van zijn balanstotaal moet aanhouden als eigen vermogen. Dit laatste wordt de 'leverage ratio' genoemd en die wil Dijsselbloem wat zwaarder aanzetten voor Nederlandse grootbanken. ING-topman Hamers stelt dat als de nadruk op de 'kale' leverage ratio komt te liggen, banken in het rentebeleid geen onderscheid meer kunnen maken tussen hypotheken met een laag en een hoger risicoprofiel. "Dan is er bijvoorbeeld geen prikkel meer voor klanten om hun hypotheek eerder af te lossen. De rente die ze betalen gaat dan niet mee omlaag", aldus Hamers tegenover het FD. Nu is het zo dat als je bij een hypotheeklening tussentijds aflost en de hypotheek lager wordt in verhouding tot de waarde van de woning, er bij het afspreken van een nieuwe rentetermijn een voordeel kan zijn. Als je in een lagere risicocategorie valt bij de bank, kun je een rentekorting krijgen. De bank beloont je dan voor het feit dat zijn balans is opgepoetst, omdat jouw lening voortaan als weinig risicovol door het leven gaat. Rentekorting en extra aflossen Om een voorbeeld te geven: de rentekorting bedraagt vaak zo'n 0,2 procent per risicocategorie. Als je een hypotheek van 200 duizend euro hebt en daarvan 50 duizend euro vervroegd aflost, zou je bij de overblijvende lening van 150 duizend euro zonder de rentekorting een bruto voordeel van 300 euro per jaar missen. Netto, dus rekening houdend met de hypotheekrenteaftrek, is dat voordeel nog lager. Toch is het niet niks. Maar was die rentekorting beslissend ten aanzien van het al dan niet aflossen op de hypotheek? Stel dat je netto 3 procent aan rentelasten had in de oude situatie, dan bespaar je met de aflossing van 50 duizend euro elk jaar 1.500 euro aan rente. Om compleet te zijn moet je ook rekening houden met de spaarrente op het kapitaal dat je inzet voor aflossing, maar momenteel levert sparen in ieder geval erg weinig op. In elk geval kun je vraagtekens stellen bij de bewering van Hamers dat vervroegd aflossen echt wordt ontmoedigd. Dat hangt sterk af van de hoogte van het af te lossen bedrag en de betaalde hypotheekrente. Het wordt misschien iets minder voordelig, maar die rentekorting geeft in de praktijk waarschijnlijk zelden de doorslag. Verder is de redenering van de ING-topman voor nieuwe hypotheekleningen een stuk minder relevant. Die vallen sinds 2014 immers onder een regime waarbij het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek gekoppeld is aan een plicht tot jaarlijkse aflossing van een deel van de hypotheek. Bij een dergelijk constructie speelt de noodzaak tot extra vervroegde aflossing veel minder dan bij oudere hypotheekconstructies. Klant eerst of aandeelhouder eerst? Vreemd is echter vooral de impliciete boodschap die ING-topman afgeeft: alleen als de overheid een bank qua buffereisen 'zacht' behandelt, krijgt de klant een financieel voordeel. De bank piekert er kennelijk niet over klanten die prudent omgaan met hun hypotheekschuld uit eigen beweging te belonen. Bovendien heeft de klant uiteindelijk veel meer belang bij een sterke bank dan bij een paar tienden procentpunt korting. Als klant bankier je graag bij een bank die in ruige tijden voldoende vet op de botten heeft en zonder staatssteun kan. Een omvallende bank geeft veel gedoe en je bent niet zeker van je spaargeld. Daarnaast ben je behalve klant ook belastingbetaler. Hoe minder riskant de bank, hoe kleiner de kans dat er staatssteun nodig is om de bank overeind te houden. Angst voor de aandeelhouder Op korte termijn is er eigenlijk maar één groep die echt nadeel kan ondervinden van hogere kapitaaleisen: de aandeelhouders van de bank. En blijkbaar heerst er bij het bestuur van ING nog altijd een panische angst om aandeelhouders te schofferen. Hogere buffereisen kunnen immers betekenen dat banken vers kapitaal moeten ophalen door nieuwe aandelen uit te geven. Dat is namelijk de meest voor de hand liggende manier om het eigen vermogen van de bank op te krikken. Maar zo'n aandelenemissie drukt doorgaans de beurskoers, waarbij zittende aandeelhouders pijn lijden. Nederlandse grootbanken zuinig met kapitaalversterking ING is overigens niet de enige bank die aandeelhouders op de korte termijn uit de wind houdt, door geen nieuwe aandelen uit te geven. Ook andere Nederlandse grootbanken doen dat niet, signaleert toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) in een dinsdag gepubliceerde risicoanalyse. Veel andere Europese banken hebben dat wel gedaan. DNB wijst erop dat Nederlandse grootbanken hopen aan scherpere internationale kapitaaleisen te kunnen voldoen door winsten de komende jaren te gebruiken om hun buffers te versterken. Een wat wankele strategie stelt de toezichthouder: "Het risico bestaat echter dat de winstontwikkeling tegenvalt, of dat de Comprehensive Assessment leidt tot extra kapitaalbehoefte." Met dit laatste doelt de Nederlandse toezichthouder op een stresstest van banken door de Europese Centrale Bank (ECB) die dezer dagen wordt afgerond. Stresstest ECB Econoom Casper de Vries stelde in dit verband afgelopen maand dat de ECB met de 'stresstest' een unieke kans heeft om alle grootbanken in Europa te dwingen hun kapitaalbuffers te verhogen. "Dat betekent ook Nederlandse en Duitse banken, ondanks het gezang van deze en gene dat die er zo goed voorstaan", aldus De Vries tegenover discussieplatform Me Judice. Herkapitalisatie van banken is volgens De Vries de beste manier om de kredietmachine in Europa weer op gang te brengen, aangezien banken met hogere buffers meer armslag hebben om ook wat risicovollere leningen te verlenen aan bijvoorbeeld het midden- en kleinbedrijf. Het alternatief is volgens De Vries dat Europese banken voortsukkelen als 'zombiebanken' die hun basisfuncties niet goed vervullen - net als in Japan in de jaren 90 is gebeurd. Achilleshiel grootbanken Een belangrijke aanvullende reden voor Dijsselbloem om Nederlandse grootbanken juist niet te sparen bij het verhogen van de kapitaalbuffers, is dat ze op het punt van de 'kale' buffers relatief zwak scoren. De 'leverage ratio' van Nederlandse grootbanken is laag vergeleken met collega's in veel andere Europese landen, blijkt onder meer uit een recente analyse van het Centraal Planbureau. Zie hiervoor de onderstaande grafiek, waar de kale bankbuffers per land worden vergeleken in de oranje balkjes. (klik voor uitvergroting) leverage ratio Het tegenargument van Nederlandse grootbanken dat ze goed scoren als je de bankbuffers afzet tegen de naar risico gewogen bezittingen, mag in het licht van de kredietcrisis met een korrel zout worden genomen. Immers, toen zakenbank Lehman Brothers in 2008 omviel en een schokgolf door de financiële wereld zond, bleek dat risicomodellen die banken hanteren bij het beoordelen van de waarde van uitstaande kredieten en beleggingen op grote schaal faalden. Minister Dijsselbloem heeft dus alle reden om voet bij stuk te houden, als hij extra streng wil zijn voor Nederlandse grootbanken. En gelet op de miljarden die tijdens de kredietcrisis beschikbaar zijn gesteld om ING, ABN Amro en SNS Reaal overeind te houden, hebben Nederlandse topbankiers alle reden om zich in deze discussie bescheiden op te stellen. Lees ook Rood staan bij de bank: hier moet je op letten Tikkende tijdbom: de wereld bouwt steeds meer schuld op

Jeroen de Boer: ING geeft meer om aandeelhouder dan om klant

08 okt 2014

Op is op. Minister Blok van Wonen is niet van plan de subsidiepot het mogelijk maakt voor starters op de woningmarkt om te lenen tegen zachte condities, opnieuw te vullen. Minister Stef Blok van Wonen gaat de startersregeling voor aspirant-woningkopers niet uitbreiden. Het is een crisismaatregel geweest, die inmiddels zijn werk heeft gedaan en "de trein in gang" heeft gezet, aldus een woordvoerder. Inmiddels lijkt de huizenmarkt op gang te komen, zijn de huizen iets goedkoper geworden en zijn ook de hypotheekrentes relatief aan de lage kant. Er is dus geen noodzaak om nog eens extra geld uit te trekken. De 50 miljoen euro die het Rijk eenmalig in de pot stopte, heeft zijn werk goed gedaan, vindt het ministerie. Provincies en gemeenten kunnen hun steun aan de starters nog wel voortzetten als ze dat willen.

Als de pot leeg is, geen startersleningen meer voor huizenkopers, zegt Blok

07 okt 2014

De behoefte aan zachte leningen om een huis te kopen is groot bij starters op de woningmarkt. Een speciaal subsidiepotje is al bijna opgesoupeerd. Dat meldt Het Financieele Dagblad dinsdag , op basis van cijfers van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. Om starters op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven zette het kabinet Rutte 2 afgelopen jaar 50 miljoen euro apart, om starters de mogelijkheid te geven een hogere hypotheeklening af te sluiten dan op basis van het inkomen mogelijk is. Op de starterslening hoeft de eerste jaren geen rente en aflossing te worden betaald.

‘Subsidiepot startersleningen huizenkopers bijna leeg’

07 okt 2014

Bestaande koopwoningen waren in april 2,3 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder. Dat bleek donderdag uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. De prijzen zijn nu al ruim een jaar hoger ten opzichte van jaar daarvoor, zo merken ze op. De prijsstijging op jaarbasis is wel iets kleiner dan in de afgelopen twee maanden. Sinds de zomer van 2013 was er juist sprake van een licht stijgende trend. [google-drive number='1'] Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen was in april 2015 ongeveer even hoog als in september 2003. [google-drive number='2'] In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen een dieptepunt. Vergeleken met die maand lagen de prijzen in april 4,4 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 18,0 procent lager. Onlangs bleek al dat het Kadaster in april 12.748 verkochte woningen registreerde, ruim 18 procent meer dan vorig jaar. In de eerste vier maanden van 2015 zijn er 47.275 woningen verkocht, 19 procent meer dan een jaar eerder.

Huizenmarkt: meer hypotheekaanvragen, maar crisis ijlt nog na

02 okt 2014

De kentering op de huizenmarkt zet door. In augustus is de gemiddelde huizenprijs voor de vijfe maand op rij gestegen. Dat meldden het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster maandag. Huizenprijzen stegen in augustus met gemiddeld 1,7 procent, vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Sinds het dieptepunt van juni 2013 is sprake van een plus van 3,1 procent. Kijk je wat verder terug, dan liggen de huizenprijzen gemiddeld op ongeveer hetzelfde niveau als in mei 2003. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 zijn huizenprijzen zo'n 19 procent gedaald.

Huizenprijs stijgt door in augstus: vijf maanden in de plus

22 sep 2014

Bloks huizenplannen: meer tijdelijke huurcontracten, rente op restschuld langer aftrekbaar

16 sep 2014

hypotheek huis jongeren

‘Restschuld woning langer aftrekbaar’

05 sep 2014