bijleenregeling

Belastingaangifte 2021: aftrekposten voor je huis en hypotheek

Jasperien van Weerdt

04 mrt 2022

hypotheekrenteaftrek einde aflossen sparen beleggen

Voor veel huiseigenaren vervalt binnen 10 jaar de hypotheekrenteaftrek: dit kun je doen om een restschuld te voorkomen

Jasperien van Weerdt

24 jul 2021

huizenprijs, hypotheekrente

Slimme aftrekposten bij de aangifte 2015: bijzondere situaties rond je huis

09 mrt 2016

De woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je aangifte over 2014? Het is weer tijd om de belastingaangifte in te vullen. Deze is grotendeels al ingevuld, maar je moet de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen. Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals de hypotheekrenteaftrek. Welke kosten mag je aftrekken? Eigen woningforfait Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen gaat het om 0,7 procent (dit percentage is dit jaar overigens verhoogd naar 0,75 procent). Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld in de brief van de gemeente van vorig jaar, met als peildatum 1 januari 2013. Voor de berekening van het eigenwoningforfait is de datum van inschrijving bij de gemeente leidend. Heb je voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je een eigen woning in voor een huurhuis ga dan uit van de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning. Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je het eigenwoningforfait voor elk huis berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Is je huis nog in aanbouw, dan ben je over deze periode geen eigenwoningforfait verschuldigd. Dat geldt ook als je huis leeg en te koop staat. Is je hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait, omdat je je hypotheek (vrijwel) volledig hebt afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Hypotheekrente Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001. Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je de hypotheek maandelijks aflost. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet gedurende de looptijd wordt afgelost. Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost. Voor de hoogste inkomens is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2014 verlaagd naar 51,5 procent. Overige aftrekposten Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen. Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot, eventueel betaalde boeterente, betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook bij oversluiting van je hypotheek. Niet aftrekbaar De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de makelaarsprovisie. Ook betaalde overdrachtsbelasting en rekeningen voor onderhoud en een eventuele verbouwing mag je niet aftrekken. Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen erbuiten. Verbouwingen Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De bouw van een serre die je uit eigen zak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3. De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf mag je niet aftrekken. Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat -een verbouwingsdepot- mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3. Bij een verbouwingsdepot mag je zes maanden lang de volledige betaalde rente aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot betaalt en de rente die je ontvangt aftrekbaar. Restschuld Heb je na 28 oktober 2012 je huis verkocht tegen een lagere verkoopprijs dan de hoogte van je hypotheek, dan heb je misschien een restschuld. Je mag dan de rente en financieringskosten over die restschuld nog maximaal vijftien jaar na de verkoopdatum aftrekken. Wie zijn huis vóór 28 oktober 2012 heeft verkocht en met een restschuld kampt, heeft pech: de rente over deze schuld is níet aftrekbaar. Boeterente Als je afgelopen jaar grote bedragen vervroegd hebt aflost of je hypotheek hebt overgesloten, terwijl de rentevaste periode nog niet is verstreken, ben je misschien geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar. Erfpacht Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wel aftrekbaar. Bijleenregeling Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde. Tijdelijke verhuur Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning komt dan terecht in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook niet op te geven. Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box 1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning. Tijdelijk uitgezonden Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken. Wel moet je een hoger eigenwoningforfait optellen bij je inkomsten: 1,15 procent van de WOZ-waarde van het huis. Dit jaar is dat tarief overigens nog verder verhoogd, naar 1,25 procent. Leeg huis Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan mag je over dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente op beide woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat deze daadwerkelijk in de etalage staat. Is de woning na drie jaar nog niet verkocht, dan mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken en moet je het huis en de schuld aangeven in box 3 (sparen en beleggen). De hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat vorig jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing) of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er binnen drie jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in box 3. Zoals gezegd hoef je over een leegstaande woning geen eigenwoningforfait bij je inkomen op te tellen. Kapitaalverzekering eigen woning Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je aftrekken. Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar (of tot je overlijden) premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in Box 3 en is de rente dus niet langer aftrekbaar. Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2014 maximaal 160.000 euro per verzekerde en is nooit hoger dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 36.300 euro per persoon. Bij vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt. Let op. Wees bij je online aangifte alert op het vinkje 'kapitaalverzekering'. Dat is soms ten onrechte aangemaakt. Banksparen Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Sinds 2013 is het overigens niet meer mogelijk om een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning af te sluiten. Uit elkaar Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder de helft. Een andere verdeling is ook mogelijk, als dat in de huwelijkse voorwaarden is afgesproken. Ook in een samenlevingscontract kun je een andere verdeling overeenkomen. Blijf jij in het huis achter en koop je je ex-partner uit, dan ontstaat dezelfde situatie als bij de aankoop van een eigen woning. Is jouw ex-partner in jullie oude woning achtergebleven, dan mag je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken. Je moet dan ook jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven. Vakantiehuisje Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Je moet de waarde op 1 januari aangeven. Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2013 aangeven. Is het een huisje in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2013. Lees ook Z24 Bizniz Quiz: bij de aangifte 2014, wat weet jij van belastingen? Aangifte 2014: pas op met vinkje voor ‘kapitaalverzekering’ Belastingtip: hier let de fiscus extra op dit jaar

Slimme aftrekposten 2014: de eigen woning

07 mrt 2015

De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning blijkt populairder dan gedacht. Toch zitten er wel de nodige haken en ogen aan. Waar moet je op letten? De tijdelijk verhoogde fiscale vrijstelling van 100.000 euro voor schenkingen die worden besteed aan een eigen woning is erg in trek. De overheid had erop gerekend dat in totaal 20.000 mensen van deze regeling gebruik zouden maken. Maar de teller stond op 1 maart - vijf maanden na invoering van deze maatregel - al op 34.000. En dit aantal zal waarschijnlijk nog wel verder oplopen, want je kunt nog tot 1 januari van de vrijstelling profiteren. Om gebruik te maken van de fiscale tegemoetkoming, moet het geld worden besteed aan een eigen woning. Dit hoeft niet alleen te gaan om de aankoop van een woning of verlaging van de hypotheek, maar het geld mag bijvoorbeeld ook worden gebruikt om een verbouwing van te financieren, erfpacht af te kopen of de restschuld van de verkochte eigen woning mee af te lossen. Verder gelden er geen eisen. In tegenstelling tot de al bestaande eenmalige verhoogde vrijstelling is deze regeling niet beperkt tot ouder en kind. Ook is de leeftijdsgrens van 18 tot 40 jaar vervallen. De vrijstelling biedt voordelen voor beide partijen. De ontvanger kan zijn hypotheekschuld verlagen, afrekenen met een eventuele restschuld of zijn woning voordelig verbouwen. Bovendien kan met de schenking erfbelasting worden bespaard. Is de schenker op leeftijd, dan kan deze de awbz-premie drukken, omdat het vermogen lager wordt. Toch is het verstandig je goed in de regeling te verdiepen, want er zitten wel haken en ogen aan. Alleen voor eigen huis Zoals gezegd is het geld geoormerkt. Wordt de schenking aan andere doelen besteed, zoals de aankoop van een auto, dan vervalt de vrijstelling. Wil je ook een deel 'vrij' schenken, deel het bedrag dan op in een deel dat is bestemd voor de eigen woning en een ander deel dat vrij besteedbaar is. Om te voorkomen dat een deel van de schenking naar de staatskas vloeit, is het wel belangrijk de hoogte van alle fiscale vrijstellingen in de gaten te houden. Zorg ervoor dat het vrij besteedbare bedrag niet boven de reguliere (jaarlijkse of eenmalig verhoogde) vrijstelling uitkomt en dat de schenkingen samen niet hoger zijn dan 100.000 euro. Pas op voor boeterente Veel hypotheekverstrekkers heffen een forse boeterente als je versneld aflost. Diverse partijen - maar niet alle! - maken een uitzondering voor de tijdelijke verhoogde schenkingsvrijstelling. Soms wordt daarbij wel rekening gehouden met aflossingen die eerder in het jaar zijn gedaan. Informeer bij je bank naar de voorwaarden en spelregels bij extra aflossen. Houd de termijnen in de gaten Stop het geld op tijd in de woning. Als je de schenking bijvoorbeeld gebruikt voor de aankoop van een huis of aflossing van je woningschuld, moet het geld nog dit jaar zijn besteed. Vloeit de schenking naar een verbouwing, dan moet het geld hiervoor worden gebruikt in het jaar van de schenking of in de twee jaar daarna. Gaat het geld naar een woning in aanbouw, dan moet je daar uiterlijk in 2017 gaan wonen. Let op eerdere schenkingen Houd rekening met eerdere belastingvrije schenkingen. Heb je als kind al eerder gebruik gemaakt van een eenmalig verhoogde vrijstelling (voor 2014: 25.096 euro voor niet-geoormerkt geld of 52.281 euro voor bekostiging van een woning of dure studie), dan moet je dit bedrag van de nieuwe vrijstelling aftrekken. En als je bijvoorbeeld aan een vriend 2.000 euro belastingvrij hebt geschonken, mag je hem nog 98.000 euro belastingvrij schenken. Lagere hypotheekrente-aftrek Als je het geld gebruikt om extra af te lossen op de hypotheek, kun je minder hypotheekrente aftrekken. Reken goed door wat dit netto voor jou betekent. Houd ook rekening met de zogeheten bijleenregeling. Als je extra aflost, stijgt de eigenwoningreserve: het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde van je oude woning(en). Hierdoor mag je bij de aankoop van een nieuwe woning (binnen drie jaar) minder hypotheekrente aftrekken. Je moet de overwaarde namelijk in de nieuwe woning investeren. Doe altijd aangifte Om een beroep te kunnen doen op de fiscale vrijstelling, moet je aangifte doen bij de Belastingdienst. Voor schenkingen die je dit jaar ontvangt, moet dit vóór 1 maart 2015 gebeuren. Doe je geen aangifte of gebeurt dit te laat, dan riskeer je een fiscale heffing of eventueel een boete. Overweeg een schenkingsakte Wil je voorkomen dat het geld in verkeerde handen valt? Dan kun je door de notaris een schenkingsakte laten opstellen, waarin voorwaarden zijn verbonden aan je schenking. Is bijvoorbeeld de ontvanger getrouwd in gemeenschap van goederen, dan kun je met een uitsluitingsclausule voorkomen dat je schenking na scheiding bij de ex-partner terecht komt. Ook kun je vastleggen dat de schenking na de dood van de ontvanger weer terugkeert bij de schenker. Zo blijft het kapitaal binnen de familie. Wees alert met een spaarhypotheek Met een spaarhypotheek spaar je belastingvrij een bedrag bij elkaar waarmee je later de hypotheek aflost. Over de uitkering krijg je een fiscale vrijstelling. Heb je minimaal twintig jaar premie betaald, dan is deze maximaal 157.000 euro per persoon. Bij een kortere premieduur, van vijftien tot twintig jaar, is de vrijstelling aanzienlijk lager: 35.700 euro. Betaal je minder dan vijftien jaar premie, dan vervalt de vrijstelling zelfs. Los je met je schenking flink af en daalt hierdoor de premieduur, dan kan dat enorme gevolgen hebben voor de vrijstelling. Let ook op de hoogte van het eindkapitaal. Als je meer belastingvrij spaart of belegt dan de hoogte van de eigenwoningschuld, moet je over het restant inkomstenbelasting betalen. Een veiliger optie is het geld te gebruiken voor een extra storting in de kapitaalverzekering die aan de hypotheek is gekoppeld. Hierdoor gaat de premie omlaag en dalen je maandlasten. Overweeg andere opties Overweeg behalve een schenking ook andere mogelijkheden om iemand te ondersteunen. Het geld uitlenen kan voor beide partijen voordeliger uitpakken dan schenken. Heeft iemand naast de hypotheek nog andere leningen uitstaan, dan kan het voordeliger zijn om in plaats van de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de woning gebruik te maken van andere schenkingsvrijstellingen: de 'gewone' eenmalige belastingvrije schenking voor kinderen tussen 18 en 40 jaar (25.096 euro), de reguliere jaarlijkse schenking van ouder aan kind (5.229 euro) of de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen aan derden (2.092 euro). De rente over een persoonlijke lening is namelijk meestal een stuk hoger dan de hypotheekrente en bovendien niet fiscaal aftrekbaar. Lees ook: Familie en fiscus in 2014: alle veranderingen We plunderen onze spaarrekening om extra af te lossen op de hypotheek

Verhoogde vrijstelling schenking: dit zijn de haken en ogen

Jasperien van Weerdt

03 mei 2014