3 redenen waarom doorstromers op de huizenmarkt winnen van starters

Afgelopen week bleek dat ook in het slotkwartaal van 2019 huizenprijzen fors zijn gestegen, met een gemiddelde plus van liefst 8 procent vergeleken met een jaar eerder. Fijn als je al een huis hebt, maar voor starters is dit behoorlijk problematisch.

Wie in z’n eentje een modaal inkomen verdient, heeft grote moeite om aan de bak te komen op de huizenmarkt. Je moet minstens twee keer modaal verdienen om nog een beetje keuze te hebben.

Lees ook: Huis kopen met een maximale hypotheek? Zelfs als je 2 keer modaal verdient, val je in deze regio’s buiten de boot

Uit de stijging van het aantal transacties in de duurdere prijsklassen op de huizenmarkt en de daling van het aantal transacties in de goedkopere prijsklassen blijkt dat de woningmarkt steeds meer gedomineerd wordt door doorstromers.

Onderstaande grafiek van makelaarsclub NVM laat zien dat er sprake is van minder transacties in de prijsklassen tot 250 duizend euro, terwijl het aantal woningverkopen in de prijsklassen daarboven toeneemt:

Woningmarkt: starters versus doorstromers

Doorstromers op de woningmarkt hebben ook te maken met de stijgende huizenprijzen, maar staan er structureel beter voor. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep wijst op drie belangrijke voordelen:

1. Overwaarde inzetten bij kopen nieuw huis

Belangrijk voordeel voor doorstromers is dat de stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren vaak heeft gezorgd voor overwaarde in de woning.

Als doorstromers een nieuw huis kopen, kunnen ze vaak de overwaarde van het oude huis inzetten, zodat ze niet per se een veel hogere hypotheek hoeven te nemen.

2. Hypotheekrente: boetevrij aflossen van oude hypotheek

Een belangrijk voordeel voor doorstromers is dat je bij een verhuizing de oude hypotheek mag openbreken. Anders gezegd: je kunt profiteren van de actuele lage hypotheekrente, zonder dat je een boete krijgt, omdat je een oude hypotheek boetevrij kunt aflossen en vervolgens een nieuwe hypotheek kunt afsluiten.

Starters die een nieuwe hypotheek nemen, profiteren natuurlijk ook van de lage rente. Maar doorstromers krijgen relatief wat meer financiële speelruimte, als ze een oude hypotheek met een hogere rente aflossen en een nieuwe hypotheek met een lagere rente nemen bij een verhuizing.

3. Aflossingsvrije hypotheek meenemen bij verhuizing

Sinds 2013 moet bij nieuwe hypotheken gekozen worden voor een vorm waarbij je direct aflost als je aanspraak wil maken op de hypotheekrenteaftrek. Daarom wordt vaak gekozen voor annuïtaire hypotheken. Wel is het zo dat je maandlasten hierbij hoger liggen, juist doordat je meteen begint met aflossen.

Voor doorstromers geldt echter dat ze een oude hypotheekvorm, zoals de aflossingsvrije hypotheek, mogen meenemen bij een verhuizing. Mét behoud van het recht op de hypotheekrenteaftrek.

Bij een aflossingsvrije hypotheek liggen de maandlasten per definitie lager, omdat je alleen rente betaalt. Op de korte termijn is dit gunstig, vergeleken met starters die een annuïtaire hypotheek moeten nemen.

Wel moeten huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek ervoor zorgen dat ze geld hebben om de hypotheek aan het eind van de looptijd af te lossen. Wat dit betreft lopen ze extra risico.