Toen de huizencrisis in Nederland in 2013 z’n dieptepunt bereikte, lag de gemiddelde huizenprijs op iets meer dan twee ton. Vier jaar later ligt de gemiddelde huizenprijs fors hoger, op 264.000 euro afgelopen maand.
Het herstel van de huizenprijs is gepaard gegaan met een andere ontwikkeling: de stapsgewijze verlaging van het maximale hypotheekbedrag dat valt onder de NHG-garantie. Dat is een verzekeringsregeling die banken schadeloos stelt als de opbrengst van de gedwongen verkoop van een huis achterblijft bij de hoogte van de hypotheek.
De zogenoemde NHG-grens voor hypotheekfinancieringen is in de jaren na 2008, toen de huizenmarkt in een diepe crisis belandde, juist fors verhoogd. In 2012 lag grens voor de financiering van een NHG-hypotheek op maximaal 350.000 euro.
Dit jaar kun je, als je geen energiebesparende maatregelen neemt bij de aankoop van een huis, maximaal 247.450 euro met een NHG-hypotheek financieren.
Minder woning gefinancierd met NHG-hypotheek
Omdat het risico van een NHG-hypotheek lager is voor banken in geval van wanbetaling, ligt de rente van NHG-hypotheken doorgaans wat lager. Maar met de stijging van de huizenprijzen kunnen ook steeds minder woningen met een NHG-hypotheek worden gefinancierd.
Uit recente data van HDN, een leverancier van hypotheeksoftware, blijkt dat inmiddels ongeveer twee derde van de nieuwe hypotheken wordt afgesloten zonder NHG-garantie.
Wie geen NHG-hypotheek neemt, krijgt bij het bepalen van de rente te maken met zogenoemde risico-opslagen die banken hanteren. Daarbij telt de verhouding tussen de woningwaarde en de hoogte van de hypotheek mee. Banken hanteren verschillende klassen: hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, des te hoger de risico-opslag. En vice versa.
Risico-opslag hypotheekrente
In de grafiek hieronder een paar voorbeelden van hoe dit werkt bij vijf kredietverstrekkers. De percentages laat het verschil ten opzichte van het NHG-tarief zien in procentpunten. Te zien is dat de verschillen tussen wel of geen NHG-hypotheek verwaarloosbaar zijn, als de hypotheek ongeveer 60 procent van de woningwaarde bedraagt.
Maar bij een tophypotheek die ongeveer gelijk is aan de woningwaarde (100 procent), betaal je met een niet-NHG-hypotheek tussen de 0,55 en 0,7 procentpunt méér rente. Een fors verschil.
Intermediair Van Bruggen Adviesgroep noemt in de nieuwsbrief van deze week een paar zaken om op te letten bij de rente-opslagen:
- In hoeverre loont het om extra eigen geld in de woning te steken, zodat je een lagere risico-opslag betaalt voor de hypotheekrente?
- Gaat de hypotheekrente automatisch omlaag als je door aflossing in een lagere risicoklasse komt, of wacht de geldverstrekker hiermee tot het einde van de rentevaste periode?
- Kun je bij een waardestijging van de woning tussentijds met een taxatierapport of een WOZ-beschikking aankloppen bij de bank, om een lagere rente te eisen?
Vergelijken van hypotheekrentes
Omdat bijna elke geldverstrekker een eigen indeling heeft voor de risicoklassen, is vergelijken van aanbiedingen niet erg simpel. Van Bruggen Adviesgroep geeft een fictief voorbeeld: een woning die drie ton kost, waarbij de koper de mogelijkheid heeft om een gedeelte met eigen geld te financieren.
Stel je neemt een hypotheek van 258.000 euro: de verhouding tussen de lening en de marktwaarde van het huis is dan 86 procent. In de onderstaande tabel komt bij een keuze uit drie fictieve geldverstrekkers de eerste als goedkoopste uit de bus.
Echter, als je drieduizend euro extra eigen spaargeld in het huis stopt, en de lening wordt 255.000 euro, zit je met de hypotheek op 85 procent van de woningwaarde. Op dat moment zijn geldverstrekkers 2 en 3 plots goedkoper.
En dan is er nog de vraag of je door af te lossen 'automatisch' kunt doorstromen naar een lagere risicoklasse. Als bijvoorbeeld geldverstrekker 2 dat niet toestaat en geldverstrekker 3 wel, dan wordt laatstgenoemde het meest interessant (ervan uitgaande dat je de hypotheekrente voor langere tijd vast zet).
Kortom, als je niet voor een NHG-hypotheek kiest, is het des te belangrijker om naar de rentevoorwaarden van de hypotheeklening te kijken.