ANALYSE – Toezichthouder De Nederlandsche Bank wil de maximale hypotheek die huiseigenaren kunnen afsluiten beperken tot 90 procent van de woningwaarde. DNB-president Klaas Knot kijkt daarbij kennelijk ook met een schuin oog naar de lastige positie van Nederlandse banken.

De kredietcrisis van 2008 heeft voor Nederland in ieder geval één ding duidelijk gemaakt: overvloedige hypotheekfinanciering heeft de economie veel schade berokkend.

Aan de ene kant heeft goedkope en makkelijke hypotheekfinanciering tot een boom op de huizenmarkt geleid, met als bijeffecten extra consumptie en economische groei in de jaren vóór 2008. Maar door de implosie van de huizenmarkt in de jaren na 2008 is de klap van de kredietcrisis ook véél harder aangekomen dan in omringende landen, zoals bijvoorbeeld Duitsland.

Economen zijn het erover eens dat zo’n ongezonde schuldenbubbel in de toekomst voorkomen moet worden. Het kabinet Rutte 2 heeft hiertoe een reeks maatregelen genomen: stapsgewijze beperking van de hypotheekrenteaftrek, aangescherpte leeneisen en verlaging van de maximale hypotheek tot 100 procent van de woningwaarde in 2018.

Verder verlaging maximale hypotheek

Maar dat is niet genoeg. Een adviescomité van het kabinet vindt dat de maximale hypotheek na 2018 verder omlaag moet naar 90 procent van de woningwaarde. In dat comité zitten vertegenwoordigers van het ministerie van Financiën en toezichthouders AFM en DNB.

President Klaas Knot van de Nederlandsche Bank toonde zich donderdag in de Volkskrant een sterke voorstander van dit voorstel. "De hoge hypotheken hebben als consequentie dat bij ons de financiën van zowel banken als huishoudens buitengewoon kwetsbaar zijn. (...). Het is heel raar dat we van gezinnen, die geen professionele partijen zijn, geen enkele buffer vragen voor een hypotheeklening."

Knot krijgt indirect echter zware kritiek op de keuze om juist de verhouding tussen de maximale hypotheek en de woningwaarde verder te verlagen. En niet van de minste: het Centraal Planbureau (CPB) gaat, als externe adviseur, donderdag uitgebreid in op het voorstel van het adviescomité en komt tot een heel andere conclusie.

Starters woningmarkt de klos

Ja, zo stelt ook het CPB, het is zinnig om prikkels tot te veel lenen verder aan te pakken. Maar het verlagen van de verhouding tussen de omvang van de hypotheek en de woningwaarde heeft grote nadelen. "De maatregel treft vooral starters op de woningmarkt", stelt het CPB onomwonden.

Per jaar moeten ongeveer 70 duizend starters extra sparen voordat ze een eigen woning kunnen kopen. Dit zal tot vraaguitval leiden op de huizenmarkt met een geschat negatief effect op huizenprijzen van een paar procent.

Daarnaast stelt het CPB dat het probleem van zogenoemde boom-and-bust-cycli als gevolg van kredietbubbels effectiever aangepakt kan worden door naar de bron van het probleem te gaan: te goedkope hypotheekfinanciering.

Volgens het CPB is beter om bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek verder te beperken en zo de kosten van lenen merkbaar te verhogen. Dat voelen bovendien niet alleen starters maar ook huiseigenaren met een bestaande hypotheek.

DNB-president Knot erkent tegenover de Volkskrant dat de hypotheekrenteaftrek "de bron van het probleem" is, maar wil toch een "harde bovengrens op hypotheken". Vraag is waarom?

Risico's Nederlandse hypotheken voor banken

Het antwoord ligt waarschijnlijk bij een groot probleem waar Nederlandse banken tegenaan dreigen te lopen. Internationaal zit Nederland namelijk aan de hoge kant als je kijkt naar verhouding tussen de omvang van hypotheken en de waarde van woningen.

Toch houden Nederlandse banken relatief weinig eigen geld aan om risico's van hun Nederlandse hypotheekportefeuilles op te vangen.

Banken kijken niet alleen naar de zogenoemde Loan-to-Value-verhouding, maar nemen ook het netto-effect van de hypotheekrenteaftrek op de hypotheeklasten mee en letten scherp op het (relatief lage) percentage wanbetalers. Dat leidt tot een gunstiger risicoprofiel voor Nederlandse hypotheken.

De club van internationale banktoezichthouders in Bazel werkt echter aan uniforme regels voor de waardering van hypotheken. Daarbij is de kans groot dat binnen afzienbare tijd alleen de Loan-to-Value-ratio mag meetellen. Dat zou Nederlandse hypotheken op het oog een stuk risicovoller maken en banken zouden hun buffers dan extra moeten verhogen.

Een lobby van de Nederlandse bankensector om een uitzonderingsstatus te behouden lijkt geen soelaas te bieden. Want toezichthouder DNB zelf waarschuwde onlangs dat de banken rekening moeten houden met hogere buffereisen.

Politiek: geen zuur vóór de verkiezingen

Tegen deze achtergrond lijkt het erop dat Knot kiest voor de eenvoudigste route: als de verhouding tussen waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek internationaal dé maatstaf wordt om banken te beoordelen, kun je zelf ook maar beter aan die knop draaien. Ook met het oog op bijvoorbeeld de verhandelbaarheid van pakketjes van Nederlandse hypotheken die worden doorverkocht aan beleggers.

Als Nederland bovendien laat zien dat er maatregelen worden genomen om de maximale hypotheek te verlagen, krijgen Nederlandse banken wellicht de ruimte om geleidelijk te voldoen aan nieuwe internationale eisen. Dat dit op korte termijn vooral starters op de woningmarkt pijn doet en een negatief effect heeft op huizenprijzen, het zij zo.

Nou ja: niet voor PvdA en VVD. Uit de eerste reacties van VVD-minister Stef Blok en PvdA-minister Jeroen Dijsselbloem blijkt dat de angst voor méér impopulaire maatregelen op de huizenmarkt groot is. Het kabinet wil in de huidige regeerperiode niets meer doen aan de hypotheekregels.

Nu het ergste crisisgevaar is geweken en regeringspartijen VVD en PvdA met het oog op de verkiezingen van 2016 eindelijk hopen te profiteren van een economische opleving, regeert de korte termijn weer in Den Haag. Leuk bedacht Klaas.