2020 wordt een mixed bag voor huizenbezitters. De maximale hypotheekrenteaftrek wordt komend jaar versneld afgebouwd en de lokale belastingen gaan fors omhoog.

Huizenbezitters die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost, moeten een groter deel van de woningwaarde bij hun inkomen optellen, vanwege de verdere afbouw van de Wet Hillen.

Daar staat tegenover dat de bijtelling voor je huis (het eigen woningforfait) iets omlaag gaat. Maar omdat ook de huizenprijzen zijn gestegen, is het de vraag of je onder de streep meer overhoudt dan nu.

Wel daalt de energierekening, gaat de NHG-grens omhoog en kunnen tweeverdieners een hoger bedrag lenen. Wat brengt 2020 voor de huizenbezitter?

Beperking hypotheekrenteaftrek

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, gaat sinds enkele jaren met een half procentpunt per jaar omlaag.

Maar vanaf 2020 wordt de maximale aftrek versneld afgebouwd, met 3 procentpunt per jaar. Dit betekent dat het maximale tarief waartegen je de rente mag aftrekken komend jaar daalt van 49 procent naar 46 procent.

Lager eigenwoningforfait

Huizenbezitters die geen (vrijwel) volledig afgeloste hypotheek hebben, moeten voor hun huis een bedrag bij hun inkomen optellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning.

Om huiseigenaren te compenseren voor de versnelde beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek, daalt het eigenwoningforfait voor huizen met een WOZ-waarde van 75.000 tot 1.060.000 euro naar 0,60 procent. Nu is dat nog 0,65 procent.

Voor een woning met een WOZ-waarde van 248.000 euro (het landelijk gemiddelde), betekent dit dat je 124 euro minder hoeft op te geven: 1.488 euro, in plaats van 1.612 euro.

Een lager eigenwoningforfait is dus fiscaal gunstig. Maar of je per saldo ook minder moet bijtellen, is de vraag. Een forse stijging van de WOZ-waarde kan de verlaging van het eigenwoningforfait tenietdoen.

... behalve voor villabezitters

Eigenaren van een huis met een WOZ-waarde boven de 1.060.000 euro gaan wel meer betalen.

Het verhoogde eigenwoningforfait (de zogenoemde villataks) gaat komend jaar in bij een WOZ-waarde vanaf 1.060.000 euro, in plaats van 1.080.000 euro. Deze huiseigenaren moeten over de waarde vanaf die grens een bijtelling hanteren van 2,35 procent.

De bijtelling bij geen of een geringe eigenwoningschuld (vanwege de afbouw van de Wet Hillen) stijgt van 3,3 procent naar 6,6 procent (zie verderop in dit artikel).

Alleen meer lenen bij loonstijging

De maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de zogeheten loan-to-value-ratio) blijft gelijk aan vorig jaar: op 100 procent. Dat betekent dat je maximaal de waarde van je woning mag lenen.

Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten moet je zelf financieren.

Hoeveel je mag lenen hangt ook af van de landelijke leennormen. Deze zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages' die het Nibud elk jaar vaststelt.

Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden. De hoogte hiervan hangt af van je inkomen, de hoogte van de hypotheekrente en de vraag of de hypotheek van één of twee inkomens wordt betaald.

Uit de leennormen voor 2020 blijkt dat alleen huishoudens die komend jaar meer gaan verdienen een hogere hypotheek kunnen krijgen. Blijft je loon gelijk, dan daalt de maximale hypotheek voor bruto inkomens boven de 40.000 euro. Dat komt onder andere door de hogere inflatie en de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Maar waarschijnlijk kunnen de meeste huishoudens komend jaar toch meer lenen, omdat de meeste lonen zullen stijgen. Het Nibud gaat uit van een gemiddelde loonstijging van 2,5 procent.

… maar tweeverdieners kunnen meer lenen

Zoals gezegd speelt bij de hypotheekaanvraag ook mee of het gezin van één of twee inkomens moet rondkomen. In 2020 gaat bij tweeverdieners het tweede inkomen zwaarder meetellen.

Dit jaar telt het laagste inkomen nog voor 70 procent mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. In 2020 stijgt dit naar 80 procent. Dit betekent dat tweeverdieners een hogere hypotheek kunnen krijgen.

Volledig bij blijven over hypotheken en al je geldzaken? Schrijf je dan in voor onze wekelijkse nieuwsbrief over personal finance.

Meer lenen bij energieneutraal huis

Hierboven is aangegeven dat je bij de hypotheekverstrekker niet meer mag lenen dan de waarde van je woning. Maar voor een klimaatneutraal huis zijn de leennormen soepeler.

Zowel bij het afsluiten van een hypotheek als bij het verhogen van een bestaande hypotheek voor het treffen van energiezuinige maatregelen, mag je maximaal 9.000 euro buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast.

Voor een klimaatneutraal huis mag je 15.000 euro extra lenen en voor een nul-op-de-meter-woning (een energieneutraal huis) 25.000 euro.

Hogere NHG-grens

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt ook een vangnet als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, de hypotheeklasten niet kunt betalen.

Het grensbedrag om hiervoor in aanmerking te komen is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Omdat deze nog steeds in de lift zit, stijgt het grensbedrag mee.

Komend jaar kom je in aanmerking voor de NHG als de koopsom van het huis niet hoger is dan 310.000 euro. Dat is 20.000 euro meer dan dit jaar. Je kunt dus een duurdere woning kopen met NHG en dat is gunstig.

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een hogere grens: 328.600 euro. Dit is 106 procent van de marktwaarde van de woning.

Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie, de aanleg van zonnepanelen of de plaatsing van HR-ramen of een HR-ketel.

... en lagere premie

Zoals gezegd is de hypotheekrente voor een lening met NHG lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten een extra bedrag moet neertellen. Deze premie gaat omlaag, van 0,9 procent van de hypotheeksom naar 0,7 procent.

Voor een hypotheek van 248.000 euro betaal je dan 1.736 euro premie. Dat is 496 euro minder dan dit jaar. Het voordeel kan oplopen tot 620 euro voor kopers die maximaal willen lenen binnen de NHG-grens.

Oversluiten van ene NHG-hypotheek naar andere wordt iets goedkoper

Als je een NHG-hypotheek gaat oversluiten naar een nieuwe NHG-hypotheek, dan betaal je de premie van 0,7 procent komend jaar alleen over de verhoging.

… maar NHG-grens gaat ook gelden bij oversluiten

Helaas is het komend jaar niet meer mogelijk om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de getaxeerde waarde van de woning boven de NHG-grens uitkomt.

Als de waarde van je huis hoger is dan 310.000 euro, dan is oversluiten naar NHG dus niet meer mogelijk, ook al is je hypotheek wel lager dan 310.000 euro.

Verdere afbouw Wet Hillen

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald waren vorig jaar nog volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrente kunnen aftrekken (een regeling die bekendstaat als de Wet Hillen).

Deze regeling wordt sinds 2019 in dertig jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat huizenbezitters komend jaar nog een vrijstelling krijgen van 93,34 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek (tegen 96,67 procent nu).

Zij moeten dus 6,66 procent van de woningwaarde optellen bij hun inkomen.

Stel dat je geen hypotheekrenteaftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 248.000 euro, dan moet je komend jaar 99 euro optellen bij je inkomen: 6,66 procent over een eigenwoningforfait van 1.488 euro.

WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt komend jaar met 8 tot 10 procent, zo meldde de Waarderingskamer eerder.

Dat kan leiden tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank, als de WOZ-waarde flink is opgelopen. Mogelijk daalt of vervalt voor jou de risico-opslag, aangezien je procentueel minder leent ten opzichte van de woningwaarde.

Let wel op: als je straks de belastingaangifte over 2019 invult, moet je de WOZ-waarde gebruiken met als peildatum 1 januari 2018 en niet 2019. Daarmee gaan veel belastingbetalers de mist in.

... en dus ook de lokale lasten

Huiseigenaren betalen komend jaar gemiddeld 4 procent meer aan onroerende zaakbelasting (OZB), zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 113 gemeenten. Dat ligt ver boven de verwachte inflatie van 1,3 procent. In twaalf gemeenten stijgt de OZB zelfs met meer dan 10 procent.

De doorsnee huizenbezitter moet komend jaar 305 euro aan OZB neertellen: 12 euro meer dan dit jaar. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wederom erg groot. Benieuwd wat jij komend jaar moet betalen? Kijk dan naar dit overzicht van de Vereniging Eigen Huis.

De afvalstoffenheffing gaat landelijk met gemiddeld 8,2 procent (ofwel 20 euro) omhoog. De gecombineerde aanslag van OZB, afvalstoffen- en rioolheffing stijgt volgend jaar gemiddeld met 4,4 procent.

Energiebelasting gaat omlaag

Net als de voorgaande jaren wordt in 2020 de energiebelasting op gas opnieuw verhoogd (komend jaar met 8 cent), terwijl de belasting op stroom iets omlaag gaat (met bijna 1 cent). Verder krijg je een hogere teruggave van energiebelasting.

Volgens gaslicht.com is een gemiddeld huishouden met een jaarverbruik van 3.500 kWh stroom en 1.500 m3 gas komend jaar 66 euro minder kwijt aan energiebelasting. Met deze tool van de prijsvergelijker kun je snel laten uitrekenen wat er voor jou komend jaar verandert.

Daar staat wel tegenover dat de kosten voor netbeheer met gemiddeld 5 euro op jaarbasis omhoog gaan, dus per saldo ga je er circa 61 euro op vooruit. Meer informatie over de energienota in 2020 vind je in dit artikel.

Meer belastingvrij schenken voor huis

De verruimde belastingvrijstelling voor schenkingen die worden aangewend voor de eigen woning gaat komend jaar omhoog naar 103.643 euro. Dat is 1.633 euro meer dan nu.

Wie hiervan gebruik wil maken, moet voldoen aan twee voorwaarden: de ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn en het geld moet worden besteed aan een eigen woning. Dit mag gaan om financiering van de aankoop of aflossingen, maar bijvoorbeeld ook om onderhoud of de afkoop van erfpachtcanon.

De fiscale vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kinderen. Je mag bijvoorbeeld ook belastingvrij schenken aan een neef of een vriend.

Lees meer over veranderingen in 2020 en eindejaarstips: