2023 zal een duurder jaar worden voor veel huizenbezitters en huurders. De hypotheekrenteaftrek gaat verder omlaag, terwijl de lokale belastingen in veel gemeenten stijgen. Dat zijn enkele van de veranderingen die per 1 januari 2023 op stapel staan.

Business Insider behandelt in de jaarlijkse serie de belangrijkste fiscale en andere financiële aanpassingen voor de start van het nieuwe jaar.

In het eerste deel gingen we in op de zorgverzekering en andere zorgkosten. Daarna kwam de vermogensbelasting in box voor sparen en beleggen aan bod. In het derde deel gingen we in op familiezaken zoals schenkingen en erfenissen. En in deel vier volgden de belangrijkste veranderingen voor de auto en trein in 2023.

In dit vijfde deel gaan we in op de eigen woning en veranderingen voor huurders. Wat heeft 2023 in petto op het gebied van wonen? Bekijk het overzicht hieronder:

Hypotheekrenteaftrek gaat verder omlaag

De hypotheekrenteaftrek wordt komend jaar verder versoberd. Dat betekent dat het maximale tarief waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken daalt van 40 procent naar 36,93 procent. Hierdoor heeft iedereen hetzelfde procentuele belastingvoordeel.

Deze maatregel is alleen voelbaar als je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt, ofwel een inkomen hebt boven de 73.031 euro. Je bent over je inkomen in die schijf 49,5 procent inkomstenbelasting verschuldigd, maar kunt de hypotheekrente tegen slechts 36,93 procent aftrekken.

… net als het eigenwoningforfait

Huizenbezitters die geen (vrijwel) volledig afgeloste hypotheek hebben, moeten voor hun huis een bedrag bij hun inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Om huiseigenaren te compenseren voor de versnelde afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek, daalt het eigenwoningforfait voor huizen met een WOZ-waarde van 75.000 euro tot 1,2 miljoen euro komend jaar naar 0,35 procent. Nu is dat nog 0,45 procent.

Voor een woning met een WOZ-waarde van 315.000 euro (het landelijk gemiddelde), betekent dit dat je 315 euro minder hoeft op te tellen bij je inkomen: 1.102 euro, in plaats van 1.417. Dat scheelt per saldo ongeveer 100 euro belasting.

Maar of je er netto inderdaad op vooruit gaat, is de vraag, want een forse stijging van de WOZ-waarde kan de verlaging van het eigenwoningforfait teniet doen.

'Villabelasting' gaat iets omlaag

Eigenaren van een dure woning hebben te maken met een hoger eigenwonigforfait. De grens voor dat verhoogde tarief komend jaar iets omhoog van 1.130.000 euro naar 1.200.000 euro.

Is de WOZ-waarde van jouw woning hoger dan 1,2 miljoen euro, dan moet je 4.200 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde boven die 1,2 miljoen euro optellen bij je inkomen. Dat is minder dan nu: dit jaar geldt nog een eigenwoningforfait van 5.085 euro plus 2,35 procent van de waarde boven die grens.

Afbouw vrijstelling eigenwoningforfait

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald waren voorheen volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrente kunnen aftrekken (een regeling die bekend stond als de Wet Hillen).

Deze regeling wordt sinds 2019 in dertig jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat huizenbezitters komend jaar nog een vrijstelling krijgen van 83,34 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek (tegen 86,7 procent nu). Zij moeten dus 16,66 procent van het eigenwoningforfait opgeven.

Maximale hypotheek: alleen meer lenen bij loonstijging

Zoals je waarschijnlijk wel weet, mag je bij een geldverstrekker niet meer lenen dan de woningwaarde. Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten, moet je zelf financieren.

Hoeveel je mag lenen hangt ook af van de landelijke leennormen. Deze zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages', die het budgetinsituut Nibud elk jaar vaststelt. Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden. De hoogte hiervan hangt af van je inkomen, de hypotheekrente en de vraag of de lening van één of twee inkomens moet worden betaald.

Kijken we naar de leennormen voor 2023, dan blijkt dat alleen huishoudens die volgend jaar meer gaan verdienen een hogere hypotheek kunnen afsluiten. Huishoudens die hetzelfde inkomen houden, kunnen minder lenen dan nu, vanwege de hoge inflatie. Het Nibud wil hiermee voorkomen dat huizenkopers zich te diep in de schulden steken.

Voor tweeverdieners is er een meevaller: zij mogen het tweede inkomen volledig meenemen bij de bepaling van de hypotheek. Nu mag dat nog maar 90 procent.

Lees ook: Maximale hypotheek in 2023: 3 scenario’s waardoor je meer of minder kunt lenen voor je huis

Extra hypotheek voor energieneutraal huis

Neem je energiezuinige maatregelen of koop je een zeer energiezuinig huis, dan zijn de leennormen soepeler en kun je dus een hogere hypotheek krijgen.

Voor energiebesparende maatregelen mag je net als dit jaar maximaal 9.000 euro extra lenen. Voorwaarde is wel dat de energiebesparende maatregelen moeten worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek.

Koop je een klimaatneutraal huis, dan mag je 15.000 euro extra lenen en voor een nulopdemeterwoning (een energieneutraal huis) 25.000 euro. Dat is dit jaar ook zo.

Leengrens NHG-hypotheek gaat verder omhoog

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt ook een vangnet als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, de hypotheeklasten niet kunt betalen.

Het grensbedrag om hiervoor in aanmerking te komen is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Dit cijfer stijgt komend jaar van 355.000 euro naar 405.000 euro. Je kunt dus een duurdere woning kopen met NHG en dat is gunstig.

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een hogere grens: 429.300 euro. Dat is nu nog 376.300 euro. Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie, de aanleg van zonnepanelen of de aanschaf van een warmtepomp.

Zoals gezegd is de hypotheekrente voor een lening met NHG lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten eenmalig een extra bedrag moet neertellen (borgtochtprovisie). Deze premie blijft net als dit jaar 0,6 procent.

Forse stijging WOZ-waarde

De huizenprijzen zijn afgelopen jaar opnieuw fors opgelopen. De Waarderingskamer schat dan ook in dat de WOZ-waarde die begin 2023 bij je op de mat ligt (met waardepeildatum 1 januari 2022) fors hoger zal uitpakken: ongeveer 15 tot 16 procent.

Dat kan leiden tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank. Mogelijk daalt of vervalt voor jou de risico-opslag, aangezien je procentueel minder leent ten opzichte van de woningwaarde.

Let wel op: als je straks de belastingaangifte over 2022 invult, moet je de WOZ-waarde gebruiken met als peildatum 1 januari 2021 en niet 1 januari 2022. Daar gaan veel belastingbetalers de mist mee in.

Gemeentebelasting stijgt beperkt

Huiseigenaren zullen komend jaar gemiddeld 887 euro kwijt zijn aan onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing en rioolheffing, zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 107 gemeenten. Meerpersoonshuishoudens zullen ongeveer drie tientjes meer kwijt zijn: 3,5 procent meer dan dit jaar.

Er zijn wel grote regionale verschillen. In een kwart van de gemeenten gaan de woonlasten met 50 euro of meer omhoog. Maar er zijn ook gemeenten waar de belastingen juist worden verlaagd. Benieuwd wat jij komend jaar moet betalen? Kijk dan naar dit overzicht van de Vereniging Eigen Huis.

Prijsplafond voor energie

Om de gevolgen van de prijsstijgingen voor gas en elektriciteit wat te dempen, gaat op 1 januari een prijsplafond in, dat tot eind 2023 doorloopt.

Per kubieke meter gas betaal je in 2023 maximaal 1,45 euro, tot een verbruik van 1.200 kuub. Voor elke kubieke meter gas die boven de volumegrens uitkomt, mag de leverancier de prijs vragen die in jouw energiecontract staat.

Voor elektriciteit geldt dezelfde systematiek. Hiervoor betaal je komend jaar per kWh maximaal 0,40 euro, tot een verbruik van 2.900 kWh. Daarboven geldt het markttarief. Omdat dit tarief per aanbieder behoorlijk kan verschillen, kan het de moeite lonen om over te stappen naar een goedkopere energieleverancier als je boven dit plafond uitkomt.

Het prijsplafond wordt opgeknipt in twee delen: de periode vóór je eindafrekening en de periode erna. Dat moment is voor iedereen verschillend. Eventuele overschotten uit de periode voor de eindafrekening mag je niet meenemen naar de rest van dit jaar.

Lees ook: Prijsplafond energie: zo bepaalt je energieleverancier in 2023 welke prijzen je betaalt voor gas en stroom

Het is aan te raden om je energieverbruik komend jaar goed in de gaten te houden en waar nodig je termijnbedrag aan te passen. Betaal je te veel, dan ben je dat bedrag kwijt bij een mogelijk faillissement van het energiebedrijf. Betaal je te weinig, dan kun je worden geconfronteerd met een forse naheffing.

Verder mogen gemeenten komend jaar een eenmalige energietoeslag van circa 1.300 euro geven aan huishoudens met een laag inkomen.

… maar ook BTW op energie weer omhoog

Het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor energie gaat weer omhoog, van 9 procent naar 21 procent. Ook gaan diverse vaste lasten van de energierekening omhoog.

Lees ook: Vaste kosten energie in 2023 minstens €300 hoger, ook als je profiteert van prijsplafond voor stroom en gas

Hogere tarieven stadsverwarming

De tarieven voor stadsverwarming gaan in 2023 flink omhoog: tot bijna het dubbele van het huidige tarief. Maar door het prijsplafond merk je hier mogelijk niet veel van.

Komen vaste energiecontracten weer terug?

Energiebedrijven bieden nu nog nauwelijks meerjarige energiecontracten aan. Het kabinet wil hen verplichten dit weer te doen, zodat je wat minder afhankelijk bent van de grillen van de markt.

Een heet hangijzer is de boete voor klanten die overstappen naar een andere energieleverancier. Deze is nu nog vrij laag, waardoor de risico’s voor energieleveranciers relatief groot zijn. Als de boetebedragen stijgen, is de kans groter dat er alsnog vaste contracten komen.

BTW op zonnepanelen naar 0%

Vanaf 1 januari 2023 geldt een BTW-tarief van 0 procent op zonnepanelen. Nu is dat nog 21 procent.

In de huidige situatie kun je de BTW grotendeels terugvorderen bij de Belastingdienst. Maar bij aanschaf van extra zonnepanelen, is dat veelal niet mogelijk. Door het nultarief kun je altijd onder een BTW-betaling uitkomen.

Eenmalige schenking van ruim een ton voor aankoop woning verdwijnt

In 2022 geldt een eenmalige schenkingsvrijstelling van 106.671 euro, als het geld door de ontvanger wordt aangewend voor de aankoop van een eigen woning. Maar dat belastingvoordeel – ook wel jubelton geheten – gaat verdwijnen.

In 2023 mag je nog een eenmalige belastingvrije schenking doen van maximaal 28.947 euro voor een koophuis. En in 2024 verdwijnt de vrijstelling helemaal.

Hogere bovengrens vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters

Goed nieuws voor starters op de woningmarkt. De grens van de woningwaarde om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting gaat in 2023 omhoog van 400.000 euro naar 440.000 euro. Deze vrijstelling geldt voor kopers van 18 tot 35 jaar.

Voldoe je niet aan deze criteria, dan betaal je 2 procent belasting..

… maar overdrachtsbelasting voor woningbeleggers naar 10,4%

Wie een huis koopt, maar daar niet zelf in gaat wonen (bijvoorbeeld als beleggingspand, vakantiewoning of een huis voor een studerende zoon of dochter) betaalt een hoger tarief voor de overdrachtsbelasting. Dat is nu 8 procent, maar gaat vanaf 1 januari omhoog naar 10,4 procent.

Dit tarief geldt ook voor bijvoorbeeld een garage, schuur of tuin die je niet tegelijkertijd met je huis koopt. Koop je deze wél gelijktijdig, dan geldt het reguliere tarief (0 procent voor starters of 2 procent voor andere huizenkopers).

Huis verhuren wordt zwaarder belast

Verhuurders moeten meer belasting (inkomstenbelasting, erf- en schenkbelasting) gaan betalen over het huis dat ze verhuren. Omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen, geldt er een leegwaarde ratio: een regeling die ervoor zorgt dat deze huizen niet voor de volledige WOZ-waarde in box 3 hoeven te worden aangegeven.

Deze ratio wordt verkleind, waardoor woningbeleggers zwaarder worden belast. Vooral huiseigenaren die een hoge huur ten opzichte van de WOZ-waarde ontvangen, zullen dit merken.

Lees ook: Huis verhuren als particulier in 2023? Zo zwaar hakt belasting in box 3 in op je rendement

Gemeente mag helft koop- en huurhuizen toewijzen aan eigen inwoners

Gemeenten mogen in 2023 de helft van alle koop- en huurhuizen toewijzen aan mensen die al in die gemeente wonen. Ook mogen mensen met een cruciaal beroep, zoals verpleegkundigen en politieagenten, voorrang krijgen.

Bij koophuizen mag dit alleen voor woningen die onder de NHG-grens vallen. Wil jij je huis te koop zetten en ligt de woningwaarde onder de 405.000 euro, dan kun je hier last van hebben.

Huurverhoging vrijesectorwoning: maximaal 4,1%

Voor woningen in de vrije sector mag de huur vanaf 1 januari met maximaal 4,1 procent worden opgetrokken. De maximaal toegestane huurverhoging is namelijk gekoppeld aan de gemiddeld loonontwikkeling, als deze lager is dan de inflatie. Dat is nu het geval.

Liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen gaat omhoog

Wie in 2023 verhuist naar een sociale huurwoning, mag niet meer dan 806,06 euro huur betalen. Dat is nu nog 763,47 euro.

Deze zogeheten liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Huur je al langer een sociale huurwoning, dan betaal je waarschijnlijk meer.

Vermogensgrens voor huurtoeslag omhoog

De huurtoeslag gaat komend jaar extra omhoog. Ook komen meer mensen ervoor in aanmerking. Om huurtoeslag aan te kunnen vragen mag je op 1 januari 2023 niet meer dan 33.748 euro vermogen hebben per persoon. Dit jaar lag die grens nog op 31.747 euro. Is je vermogen hoger, dan heb je het hele jaar geen recht op huurtoeslag; ook niet als je vermogen later in het jaar alsnog onder die grens zakt.

Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag de huur niet hoger zijn dan 808,06 euro.

Lees meer over veranderingen in 2023: