ANALYSE – Het is één van de belangrijkste vragen die veel huiseigenaren bezighoudt: wat gebeurt er met de huizenmarkt als de hypotheekrente serieus gaat stijgen?
De afgelopen weken was sprake van lichte verhogingen van hypotheekrentes, maar per saldo zijn de renteniveaus nog historisch laag. Zo bedraagt de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast, als je geen NHG-garantie hebt, momenteel 2,4 procent, blijkt uit gegevens van Van Bruggen Adviesgroep.
De lage hypotheekrentes zorgen ervoor dat huizenkopers relatief goedkoop kunnen lenen en ook hogere hypotheken kunnen nemen. Naast zaken als een relatief krap aanbod van woningen en het herstel van de economie sinds 2014, is de lage rente één van de factoren die huizenprijzen stuwt.
Donderdag meldden het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de gemiddelde huizenprijs in januari liefst 8,8 procent is gestegen vergeleken met een jaar eerder.
Geldkraan ECB en de hypotheekrente
De lage hypotheekrentes zijn voor een groot deel te danken aan het goedkoopgeldbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) in de afgelopen jaren. Nu het beter gaat met de Europese economie komt het moment dichterbij dat de ECB minder scheutig wordt met het gratis beschikbaar stellen van geld. Dit kan leiden tot rentestijgingen op de kapitaalmarkt en ook tot hogere hypotheekrentes.
In een nieuw rapport van de Amsterdam School of Real Estate worden een aantal scenario's uitgewerkt voor een stijging van de hypotheekrente. Daarbij is onder meer gekeken naar het effect van een hogere hypotheekrente op de leencapaciteit van huiseigenaren én de huizenprijs.
Hogere hypotheekrente: effect op leencapaciteit
In de onderstaande tabel uit het rapport 'Effecten mogelijke rentestijging in de koopsector' is te zien dat een hogere hypotheekrente in principe betekent dat de maximale hypotheek die je kunt nemen lager wordt.
Een eenverdiener met een bruto jaarinkomen van 75.000 euro kan bij een rentestijging van 2,5 procentpunt (van 2,5 naar 5 procent) bijvoorbeeld 27.000 euro minder lenen. Ten minste, als er verder niets verandert.
(klik voor uitvergroting)
Maar, zo stellen de auteurs, naar verwachting blijven de omstandigheden de komende jaren niet gelijk, mocht de hypotheekrente serieus gaan stijgen. Zo heeft het Centraal Planbureau doorgerekend dat de uurlonen in de periode tussen 2018 en 2021 gemiddelde met 3,1 procent per jaar stijgen.
"Dat weegt voldoende op tegen het negatieve effect van mogelijk stijgende hypotheekrentetarieven", zo valt te lezen in het rapport van de Amsterdam School of Real Estate. Ofwel: omdat lonen naar verwachting de komende jaren stijgen, kan de leencapaciteit van huizenkopers gelijkblijven, zolang de hypotheekrente geleidelijk stijgt.
Co-auteur Paul de Vries geeft tegenover Busines Insider aan dat de verwachte stijging van uurlonen met 3,1 procent per jaar voldoende is om een stijging van de gemiddelde hypotheekrente met pakweg 1,5 procentpunt op te vangen.
Stijging hypotheekrente en de huizenprijs
Een tweede vraag die aan bod komt in het rapport is het effect van hogere hypotheekrentes op huizenprijzen. Daarbij speelt aan de ene kant een rol hoeveel en hoe hard de hypotheekrente stijgt. Anderzijds is van belang wat er gebeurt met andere zaken als de economische groei, de werkloosheid, het woningaanbod en het aantal huishoudens in Nederland.
Hier zitten dus veel onzekerheden in die een exacte voorspelling lastig maken. Maar uitgaande van een basisscenario hebben de onderzoekers geschat wat het effect is op de huizenprijs bij verschillende stijgingen van de hypotheekrente.
Eén van de conclusies is: als de gemiddelde hypotheekrente geleidelijk stijgt van 2 procent naar 4 procent over een periode van ruim vijf jaar, dan zorgt dat voor een 3 procentpunt lagere huizenprijs ten opzichte van het 'basisscenario'.
Belangrijk om op te merken is dat dit basisscenario zelf geen prognoses geeft over de ontwikkeling van de huizenprijs. Alleen het verband tussen een stijging van de hypotheekrente en de verandering van de huizenprijs is onderzocht.
Onder meer vanwege de aanhoudende krapte op de woningmarkt rekenen economen van Rabobank dit jaar op een gemiddelde stijging van de huizenprijs met 8 procent, gevolgd door een plus van 7 procent in 2019. Economen van ABN Amro zetten in op een plus van 6 procent dit jaar en een stijging van 5 procent in 2019.
Onzeker is wat er in de jaren na 2019 gaat gebeuren met de huizenprijs. Maar de verwachte prijsstijgingen in de komende twee jaar zouden ruim voldoende moeten zijn om het negatieve effect van een geleidelijk stijgende hypotheekrente op te vangen.
Renteschok
In de onderstaande grafiek uit het rappport van de Amsterdam School of Real Estate is ook te zien dat de situatie anders wordt bij een 'renteschok'.
Als de hypotheekrente bijvoorbeeld in korte tijd verdubbelt van 2 procent naar 4 procent (zie de lijn '4% aanpassing ineens') dan is het negatieve effect op de huizenprijs een stuk sterker. Uitgesmeerd over ruim vijf jaar komt de huizenprijs liefst 8 procentpunt lager uit ten opzichte van het 'basisscenario'.
(klik voor uitvergroting)
