Zoveel is je woning minder waard, als je rekening houdt met inflatie

Als huiseigenaar of woningzoekende ben je geneigd naar de huizenprijzen en de hypotheek te kijken zonder de inflatie daarin mee te nemen, terwijl die bepaalt wat de werkelijke waarde van de woning en de woningschuld is.

Inflatie betekent dat de prijzen van producten en diensten stijgen. Ofwel, er is sprake van geldontwaarding. Dus met een euro kun je vandaag minder kopen dan bijvoorbeeld een jaar geleden.

Een literfles Coca-Cola kost nu bijvoorbeeld 2,29 euro bij Albert Heijn. In januari 2023 betaalde je daar nog 1,99 euro voor en in 2021 1,89 euro. Hoewel productgroepen en individuele producten ook in prijs kunnen dalen, als er gemiddeld genomen sprake is van inflatie. Een literpak biologische melk van Arla is met 1,70 euro nu goedkoper bij Jumbo dan in januari 2023, toen hetzelfde pak 1,97 euro kostte.

Maar kijk je naar langere perioden, dan stijgen de prijzen vooral. En hoe verder je teruggaat in de tijd, hoe groter de prijsstijging wordt. Een pak melk kostte begin van deze eeuw gemiddeld tussen de 50 en 60 cent, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Doorgaans stijgen de inkomens mee met de inflatie, anders zouden we steeds minder kunnen kopen. Hoewel de inflatie soms harder of juist minder hard stijgt dan je inkomen, is de jaarlijkse loonstijging vaak voor een belangrijk deel een compensatie voor de inflatie.

Inflatie invloed op bezittingen en schulden

Daarnaast heeft de inflatie ook invloed op je bezittingen en schulden. Door de inflatie neemt zowel de waarde van je bezittingen als de waarde van je schulden af. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep legt dat in zijn nieuwsbrief van deze week uit met het volgende voorbeeld.

Stel dat de inflatie in een bepaald jaar 10 procent bedraagt, zoals het geval was in 2022 na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Als je op 1 januari 2022 1.000 euro op je spaarrekening had staan, kon je in december minder kopen voor die 1.000 euro dan aan het begin van het jaar.

Voor het gemak gaan we er hier van uit dat je geen rente ontving op je spaargeld, wat overigens overeen kan komen met de werkelijkheid. De variabele spaarrente stond lange tijd op nul bij veel banken en in 2022 werd die mondjesmaat opgeschroefd. Het kan goed dat je toen geen rente ontving op een vrij opneembare spaarrekening.

Daarmee is de 1.000 euro die op 1 januari 2022 op je spaarrekening stond 10 procent minder waard geworden. In andere woorden: op 31 december 2022 kon je nog maar 900 euro aan dezelfde goederen uitgeven als die je op 1 januari kon kopen met 1.000 euro.

Het omgekeerde geldt voor een schuld. Door de inflatie wordt de schuld relatief minder groot. Dit speelt dus ook als je een eigen woning hebt (bezit) en een hypotheek hebt afgesloten (schuld).

De huizenprijzen stegen...

Sinds 2013 zijn de huizenprijzen veelal gestegen. En niet zo’n beetje ook. Wie toen een huis kocht heeft de waarde in veel gevallen op zijn minst zien verdubbelen. In april 2024 lagen de prijzen 0,7 procent hoger dan de vorige piek in juli 2022, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek op 22 mei.

In absolute euro’s zouden woningen nu dus meer waard zijn dan ooit. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan waren de woningen in de euro’s van juli 2022 meer waard dan nu. Het duurt even voordat we geldontwaarding ingehaald hebben.

Van Bruggen Adviesgroep legt dat uit met het volgende voorbeeld:

Iemand heeft in januari 2020 een woning gekocht voor 360.000 euro. Als die woning de waardeontwikkeling volgde van de gemiddelde huizenprijzen, dan was de woning in april 2024 500.000 euro waard. Dat is dus een forse prijsstijging van 140.000 euro, ondanks dat de huizenprijzen in de zomers van 2022 en 2023 even daalden.

De onderstaande grafiek van Van Bruggen geeft de waardeontwikkeling van deze weer.

De blauwe lijn in de grafiek toont de waardestijging in absolute euro’s. Te zien is dat de waarde is gestegen van 360.000 euro in januari 2020 naar een half miljoen euro in april 2024.

Maar de inflatie ook

Maar tussen januari en 2020 en april 2024 stegen de prijzen met 22 procent. In april 2024 kon je dus minder kopen met een euro dan in januari 2020. Anders gezegd: de euro uit 2020 is in april 2024 nog maar 0,78 euro waard.

Als we de inflatie meenemen in de ontwikkeling van de huizenprijs, dan spreken van de reële huizenprijs. Deze wordt in de grafiek weergegeven met de oranje lijn. Te zien is dat de reële huizenprijs in de periode van januari 2020 tot en met januari 2022 steeg van 360.000 euro naar 437.000 euro.

Maar in de maanden daarna zakte de reële huizenprijs naar ongeveer 375.000 euro halverwege 2023. Dit kwam door de inflatie en de daling van de huizenprijzen in de zomers van 2022 en 2023.

Zowel de absolute als de reële huizenprijzen stegen van augustus tot en met november 2023. Maar tussen november 2023 en april 2024 gingen de twee niet gelijk op. De absolute huizenprijs steeg in die periode van 480.000 euro naar 500.000 euro, terwijl de reële huizenprijs door de inflatie bleef hangen op zo’n 389.000 euro.

Hypotheek is minder waard

Zoals gezegd zorgt inflatie ervoor dat zowel bezit als schuld minder waard worden. Dat geldt dus ook voor de hypotheek, wat gunstig is voor de huiseigenaar. Van Bruggen legt het wederom uit met een voorbeeld.

We gaan terug naar de woning die in 2020 werd gekocht voor 360.000 euro. Hiervoor is een hypotheek afgesloten voor hetzelfde bedrag. Voor het gemak gaan we in dit voorbeeld uit van een aflossingsvrije hypotheek, hoewel je in de praktijk een woning niet volledig aflossingsvrij kan financieren.

Omdat de huiseigenaar in dit voorbeeld niet aflost, bedraagt de hypotheek in 2024 nog steeds 360.000 euro. Althans, als je geen rekening houdt de met inflatie van 22 procent in de periode 2020 tot en met 2024.

Als je uitgaat van de euro’s in 2020, dan is de hypotheek nog maar 280.000 euro waard. Je kunt dit merken doordat het deel van je nettoinkomen dat naar de hypotheeklasten gaat, kleiner is geworden.

LEES OOK: Blik op je Geld: huizenprijs en beurs knallen weer in mei