De huizenmarkt in Amsterdam is zwaar oververhit. In de risico-index van investeringsbank UBS is onze hoofdstad dit jaar zelfs gestegen naar de vierde plaats. Alleen Hong Kong, Toronto en München gaan Amsterdam nog voor.
Daarmee is de huizenmarkt niet alleen overgewaardeerd, maar is er volgens de bank een serieus risico op een bubbel.
Uit het onderzoek van de bank blijkt dat de Nederlandse hoofdstad sinds 2015 de sterkste prijsstijging van alle steden in de rapportage laat zien. De reële huizenprijzen in Amsterdam stegen met maar liefst 10 procent. Dat is ver boven de inkomensgroei, zo tekent UBS op.
Pas het afgelopen jaar vlakte de sterke groei in Amsterdam iets af. Voor het eerst sinds 2008 vertraagden de sterkte stijgingen en dook de groei van de huizenprijzen in Amsterdam tot onder het Nederlands gemiddelde.
Wanneer zitten we in een bubbel?
Er is sprake van een bubbel op de huizenmarkt als er niet alleen sprake is van een overwaardering, maar als er voortdurend prijzen gelden die in de markt eigenlijk als onrealistisch worden gezien. Het bestaan van een bubbel kan nooit spijkerhard worden aangetoond, tot het te laat is en de bubbel knapt, zo waarschuwt UBS. De index geldt als een indicatie voor zulke mogelijke huizenbubbels.
Vorig jaar voerde Hong Kong de risicolijst nog aan, maar dit jaar gaat de dubieuze eer naar onze oosterburen: het grootste risico op een huizenbubbel is nu in München.
UBS ziet, net als in Amsterdam, in de meeste steden een vertraging in de prijsstijgingen. Volgens de zakenbank is de gemiddelde prijsgroei voor het eerst sinds 2012 nu overal tot stilstand gekomen. Toch blijft de betaalbaarheid een belangrijk risico in alle steden die de bank bekijkt. In de afgelopen tien jaar is de verhouding tussen huizenprijs en het inkomen opgelopen van vijf naar zeven jaarinkomens.
In alle steden binnen de eurozone zijn de prijzen op de huizenmarkt verder opgedreven. De lage rentestand stuwt de prijzen steeds verder op. Daarmee is er dit jaar nu ook in Parijs en Frankfurt het risico op een bubbel ontstaan, zo ziet UBS.
Londen valt nu buiten de steden met de grootste risico's, omdat de huizenprijzen daar zijn gedaald. De bank ziet de stand van zaken in de Britse hoofdstad nu 'slechts' als overgewaardeerd.