Als huiseigenaar wil je op een gegeven moment misschien wel je woning aanpassen. Alleen heb je voor een verbouwing wellicht extra geld nodig. Dat kun je verkrijgen met een verhoging van de hypotheek of door een tweede hypotheek af te sluiten.

Dit thema gaat in de toekomst waarschijnlijk alleen maar meer spelen door de energietransitie. Nederland wil de CO2-uitstoot in 2030 met 49 procent terugdringen ten opzichte van 1990. Ook woningeigenaren moeten hieraan een steentje bijdragen met het verduurzamen van hun huis door bijvoorbeeld isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen aan te leggen. Dat kan behoorlijk in de papieren kan lopen.

Ook de vergrijzing zorgt ervoor dat een extra lening voor het huis in trek is. “We zien dat 60- en 70-jarigen vaker voor een verhoging van de hypotheek kiezen, voor hun kinderen, de aanpassing van de woning maar ook voor verduurzaming”, zegt Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop.

Met de toenemende vraag naar een verhoging van de hypotheek of tweede hypotheek komt de intermediair vaak de nodige obstakels tegen. Voordat we die bespreken, eerst het verschil tussen deze twee mogelijkheden.

Verhoging van de hypotheek: Hierbij regel je een extra lening ‘onderhands’ zonder tussenkomst van een notaris en dus zonder kosten voor de notaris. Let wel: dit kan meestal alleen als er sprake is van een verhoogde inschrijving. Dit houdt in dat de notaris bij het afsluiten van de eerste hypotheek een hoger bedrag op de hypotheekakte heeft genoteerd dan je daadwerkelijk hebt geleend, bijvoorbeeld 300.000 euro in plaats van 250.000 euro. Zo kun je voorkomen dat je voor een verhoging van 50.000 euro opnieuw naar de notaris moet.
Bij een verhoging van de hypotheek moet je wel overwaarde hebben, omdat de regel is dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen. Gebruik je de hypotheek voor het energiezuiniger maken van je huis, dan mag je in 2019 106 procent van de woningwaarde lenen.

Tweede hypotheek: Hierbij sluit je opnieuw een hypotheek af en daarom moet je langs de notaris, wat neerkomt op extra kosten. Denk aan zo'n 600 à 700 euro. "Een tweede hypotheek is in de meeste gevallen alleen aantrekkelijk als een verhoging niet lukt, bijvoorbeeld omdat de verhoogde inschrijving ontbreekt", zegt Hagedoorn. Ook bij een tweede hypotheek moet de woning overwaarde hebben.

Overigens kun je er ook voor kiezen om een verbouwing te bekostigen met een persoonlijke lening.

Lees in verband : Waarom een persoonlijke lening in plaats van een hypotheek meestal NIET logisch is – maar soms toch wel handig

Bij een persoonlijke lening moet je aan heel andere voorwaarden voldoen, vandaar dat we ons hier beperken tot de obstakels bij een verhoging van de hypotheek of het afsluiten van een tweede hypotheek voor een verbouwing. Deze obstakels komt intermediair De Hypotheekshop tegen in de praktijk:

1. Een beperkte looptijd, dus een hogere maandlast

Geldverstrekkers die de laatste jaren zijn toegetreden hanteren een beperkte looptijd bij een verhoging van de hypotheek. "Wat ons opvalt is dat verzekeraars en regiepartijen bij een verhoging de looptijd beperken tot die van de eerste hypotheek", legt Hagedoorn uit.

Wanneer je al 5 jaar een hypotheek hebt met een looptijd van 30 jaar, krijgt de verhoging een looptijd van 25 jaar. Dat is bij een recent afgesloten hypotheek niet direct een probleem, maar wel als de lening langer geleden afgesloten is.

"Door de beperkte looptijd kunnen de maandlasten hoger uitvallen dan je had gewild of gedacht. En het wordt helemaal wrang als de verkorte looptijd invloed heeft op de leencapaciteit. Je kunt daardoor niet of minder lenen dan als de verkorte looptijd niet zou gelden", zegt Hagedoorn. Dat kan er dus op neerkomen dat je de verbouwingsplannen moet aanpassen of helemaal op je buik kunt schrijven.

De verkorte looptijd heeft te maken met de manier waarop regiepartijen en verzekeraars de hypotheken financieren. De Hypotheekshop ziet dat dit soort partijen de looptijd soms ook bij het afsluiten van een tweede hypotheek beperken.

2. Lagere leencapaciteit door toetsrente van 5 procent

Daar is-ie weer: de toetsrente. Met deze vastgestelde rente van 5 procent berekenen geldverstrekkers de leencapaciteit bij hypotheken met een rentevaste periode korter dan 10 jaar.

Voor het 'nieuwe stuk hypotheek' betaal je het huidige rentetarief, maar dat is niet altijd het tarief waarmee de geldverstrekker de maximale leencapaciteit bepaalt. Als je 5 jaar geleden een hypotheek hebt afgesloten met een rentevaste periode van 10 jaar, heb je nog 5 jaar te gaan.  "In dat geval rekent de bank niet met de huidige rente maar met de toetsrente van 5 procent om te bepalen hoeveel je mag lenen", zegt Hagedoorn.

In het ergste geval is een verhoging van de hypotheek niet haalbaar. Mogelijk kan rentemiddeling dan een oplossing bieden.

Lees in dit verband: Bang voor boete als je nu wil profiteren van de lage hypotheekrente? Misschien is rentemiddeling een idee

3. Geen NHG voor je tweede hypotheek

Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunnen huizenkopers zich verzekeren tegen een restschuld. Dit betekent ook een lager risico voor de bank die dat beloont met een lager rentetarief.

De garantie kost kopers eenmalig 0,9 procent van de hypotheek. Voor de NHG geldt een maximale hypotheeksom, dit jaar 290.000 euro.

De NHG-grens is in de loop der jaren aangepast. Het kan zijn dat je er bij het afsluiten van de eerste hypotheek niet voor in aanmerking kwam, maar nu wel. Volgens De Hypotheekshop kunnen sommige geldverstrekkers een tweede hypotheek met NHG dan niet verwerken vanwege systeemtechnische beperkingen.

Het komt ook voor dat geldverstrekkers geen tweede hypotheek zonder NHG verstrekken als de eerste hypotheek wél met NHG is afgesloten.

4. Plots een hogere rente op de offerte dan op de aanvraag van de verhoging

Volgens De Hypotheekshop is de hypotheekrente na een verhoging zonder NHG niet altijd helder. Soms valt de rente voor de hele hypotheek hoger uit. "Een van de grootbanken rekent voor de verhoging een renteopslag van 0,80 procent. Dit staat niet op het renteblad dat consumenten en adviseurs kunnen raadplegen bij de aanvraag van de verhoging. Consumenten worden pas geconfronteerd met de hogere rente als de offerte binnenkomt", vertelt Hagedoorn.

Afhankelijk van hoeveel je van de woningwaarde leent, plaatst de geldverstrekker de hypotheek in een risicoklasse waarbij een bepaald rentetarief hoort. Naarmate je meer leent ten opzichte van de woningwaarde, kom je in een hogere risicoklasse terecht.

Lees in dit verband: Lagere hypotheekrente doordat je aflost of je huis meer waard wordt? Dit zijn de verschillen tussen 10 grote geldverstrekkers

De Hypotheekshop ziet ook dat een enkele geldverstrekker de risicoklasse van de hele hypotheek aanpast bij een verhoging.  "Het is gebruikelijk dat de risico-opslag alleen geldt voor het stukje verhoging."

Volgens Hagedoorn is dit geen kwade wil van geldverstrekkers. "In het verleden kwam een verhoging van de hypotheek minder vaak voor, waardoor er niet altijd een helder beleid voor bestaat bij geldverstrekkers."

Houd rekening met eventuele verbouwing bij afsluiten hypotheek

Het is dus van belang dat je bij het afsluiten van een eerste hypotheek al rekening houdt met de voorwaarden voor een verhoging of het afsluiten van een tweede hypotheek. De Hypotheekshop voorziet dat dit nog belangrijker wordt door de krapte op de huizenmarkt, stijging van de huizenprijzen en verduurzaming van woningen. Volgens de intermediair moeten geldverstrekkers er ook alles aan doen om de voorwaarden voor een eventuele verhoging of tweede hypotheek duidelijk naar hun klanten te communiceren als die voor een hypotheek aankloppen.

Lees meer over hypotheken: