- Vastgoed kan een mooie bescherming zijn tegen inflatie en stabiele inkomsten opleveren.
- Maar het ene vastgoedsegment is het andere niet. Waar moet je zijn?
- En waar moet je op letten als je in vastgoed wil beleggen? Business Insider benoemt de belangrijkste punten om op te letten.
- Lees ook: Deze Fransman heeft een fulltime baan als architect van virtuele gebouwen in de metaverse – hij verdient nu ruim €4.500 per ontwerp
Beleggen in vastgoed is populair. Het verhuren van een huis, kantoor of winkelpand levert stabiele inkomsten op. Daarnaast kun je een mooi rendement behalen als je het pand op een later moment met winst kan verkopen.
Bovendien is vastgoed tastbaar en kan het een mooie bescherming bieden tegen inflatie, omdat de huren vaak kunnen meestijgen met de inflatie.
Ook uit het oogpunt van risicospreiding is het slim om een deel van je geld in vastgoed te steken, naast aandelen, obligaties en spaargeld.
Verder zijn er binnen diverse vastgoedsectoren interessante trends waarvan je als belegger kunt profiteren.
Huizenmarkt: structurele krapte in het aanbod
De Nederlandse huizenmarkt is al jaren oververhit. De vraag naar huizen is groot, mede door de lage hypotheekrente en de groei van de bevolking.
Het kabinet wil 100.000 woningen per jaar gaan bouwen om de woningnood te bestrijden, maar of dat gaat lukken is de vraag. Bestemmingsplannen wijzigen, grond aankopen en het aanleggen van voorzieningen en een goede infrastructuur in nieuwe woonwijken is zeer tijdrovend.
Bovendien wordt het bouwen van huizen steeds duurder, vanwege de oplopende materiaalkosten en het tekort aan personeel. Die combinatie van een grote vraag en een krap aanbod, kan de huizenprijzen ondersteunen.
Logistiek vastgoed en zorgvastgoed
De markt voor logistiek vastgoed, zoals magazijnen en opslagruimtes, profiteert van de groei van online shoppen. Technisch vastgoed, zoals datacenters en zendmasten, zit in de lift door het toenemende gebruik van internet en werken in de cloud.
Zorgvastgoed, zoals ziekenhuizen, gezondheidscentra en zorgwoningen, profiteert van de vergrijzing en de oplopende levensverwachting.
Kantoren en winkels
Er zijn ook sectoren die het wat moeilijker hebben. De kantorenmarkt stond de afgelopen twee jaar onder druk, omdat veel mensen vanwege de coronapandemie thuis moesten werken. Inmiddels keren meer werknemers weer naar kantoor terug.
Maar in veel bedrijven wordt ervoor gekozen om ‘hybride’ te werken, wat inhoudt dat werknemers afwisselend op kantoor en thuis werken. Hierdoor zal er nog wel vraag naar kantoorruimte zijn, maar die zal anders worden ingericht, verwachten vastgoedexperts van onder meer de Rabobank.
Ook de retailsector heeft last gehad van de coronacrisis. Winkeliers hebben noodgedwongen hun zaak langere tijd moeten sluiten, terwijl ze al last hadden van de opmars van online shoppen. Er is dan ook behoorlijk wat leegstand.
Maar de economische groei trekt inmiddels weer wat aan. En winkelcentra met een mix van functies – naast traditionele winkels bijvoorbeeld ook woningen, een apotheek en sportscholen – staan er vaak heel aardig voor.
Welke vormen van vastgoedbeleggingen zijn er?
Zie je potentie in vastgoed, dan zijn er verschillende manieren om hierin te beleggen. De meest tastbare variant is direct vastgoed. Hierbij koop je zelf een pand, zoals een woning, kantoorgebouw, vakantiehuis of winkelpand, dat je gaat verhuren of doorverkopen.
Eigen woning of beleggen in een pand voor verhuur
Vergeet niet dat een eigen huis een vorm is van direct vastgoed. Je lost elke maand een deel van je hypotheeklening af en bouwt zo gestaag vermogen op. Verkoop je de woning, dan kun je profiteren van een eventuele waardestijging.
Daarnaast kun je natuurlijk een woning kopen om te verhuren. Weet wel dat de overheid fiscaal gezien de teugels heeft aangetrokken voor woningbeleggers die huizen kopen voor verhuur.
Een nadeel van direct vastgoed is dat er weinig spreiding is, waardoor de risico’s heel specifiek zijn. Bovendien moet je veel dingen regelen. Je moet bijvoorbeeld het pand onderhouden en op zoek gaan naar huurders als het gebouw leeg komt te staan.
Vastgoedfonds of ETF
Zie je die rompslomp niet zitten en wil je meer spreiding aanbrengen in je beleggingen, dan kun je ook indirect in vastgoed beleggen, via een vastgoedfonds. Dat kan een beursgenoteerd of niet-beursgenoteerd fonds zijn. Denk bijvoorbeeld aan partijen als Wereldhave, Unibail-Rodamco-Westfield, Eurocommercial Properties, NSI, Vastned, WDP en Aedifica.
Het vastgoedfonds haalt bij beleggers geld op en investeert dat vervolgens in winkelcentra, huizen of kantoren. Je wordt dan een heel klein beetje mede-eigenaar. Vaak keren vastgoedfondsen een deel van de huurinkomsten of opbrengsten uit de verkoop van panden uit als dividend aan de aandeelhouders.
Je kunt vaak al deelnemen voor een relatief laag bedrag. Omdat het werk uit handen wordt genomen, rekent het management van het vastgoedfonds wel een beheerfee die ten koste gaat van het bruto rendement.
Er bestaan ook vastgoed-ETF’s, die een index volgen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Hiermee heb je voor een prikje een breed gespreide portefeuille.
Zowel aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen als ETF’s zijn eenvoudig verhandelbaar via de beurs. Je kunt dus eenvoudig van je belegging af als je het geld nodig hebt. Dat is bij een indirecte vastgoedbelegging een stuk ingewikkelder.
Vastgoed-CV
Een andere beleggingscategorie is een commanditaire vennootschap (CV). Hierbij neem je deel aan een vastgoedproject. Je hebt wel minder spreiding dan bij een vastgoedfonds dat meerdere panden beheert.
Veel vastgoed-CV’s vallen buiten toezicht van de financiële waakhond AFM. Dit brengt extra risico’s met zich mee. In het verleden zijn veel beleggers het schip in gegaan met vastgoed-CV’s die met prachtige beloften kwamen die ze niet konden waarmaken.
In dit artikel lees je meer over de risico’s van beleggen buiten toezicht van de AFM.
Lees ook: Beleggen buiten toezicht van de AFM: hoe riskant is dat eigenlijk? 11 punten om op te letten
Waarop moet ik op letten?
Garanties zijn er bij beleggingen nooit, maar je kunt de kans op een mooi rendement aanzienlijk vergroten als je je huiswerk goed doet.
Bedenk eerst in welk type vastgoed je wilt beleggen en welke vooruitzichten en risico’s daar aan kleven. Elk segment heeft een eigen dynamiek. Zo maakt het voor kantoren en winkels nogal uit of de panden op een A-locatie staan of in een minder aantrekkelijk gebied.
Wil je weinig risico lopen, dan kan het slim zijn om je te focussen op vastgoed waar ook bij economische tegenwind vraag naar is, zoals gezondheidscentra, supermarkten of woningen, in plaats van winkels, hotels en kantoren.
Let op de spreiding
Ook met een goede spreiding kun je de risico’s aanzienlijk terugdringen. Met een fonds dat meerdere panden bezit, verspreid over verschillende locaties, zit je veiliger dan met een fonds dat slechts in één pand investeert.
Kijk ook kritisch naar de voorgespiegelde rendementen. Worden deze goed onderbouwd? Zijn de huurders voldoende draagkrachtig? Is de huurprijs reëel? En welke mogelijkheden zijn er om te prijzen te verhogen?
... en de kosten
Een ander belangrijk aspect om op te letten zijn de kosten, aangezien deze direct van het rendement afgaan. Bij een directe belegging moet je bijvoorbeeld denken aan overdrachtsbelasting van 8 procent bij de aankoop van een beleggingspand en kosten voor onderhoud. En bij indirect vastgoed aan beheerkosten, administratiekosten, marketingkosten en kosten voor de accountant.
Bezie de kosten wel in samenhang met het rendement. Er zijn vastgoedfondsen die flink aan de prijs zijn, maar wel bovengemiddelde rendementen behalen, waardoor je onder de streep meer overhoudt dan met een voordelig geprijsd fonds met matige prestaties.
Liquiditeit: kun je makkelijk van je belegging af?
Kijk verder of je in geval van nood makkelijk van je belegging af kan. Bij veel niet-beursgenoteerde fondsen leg je jezelf voor langere tijd vast. Zit het tij tegen, dan is tussentijds verkopen onmogelijk of lastig. En áls het al lukt, moet je vaak genoegen nemen met een lagere verkoopprijs.
Natuurlijk wil je alleen in zee gaan met een betrouwbare partij. Zorg daarom dat je weet welke personen achter het bedrijf zitten en wat het track record is. Heeft de aanbieder eerdere prognoses waargemaakt?
Breng ook de belangrijkste risico's in kaart. Denk bijvoorbeeld aan het risico op leegstand of wanbetaling.
Omdat succes nooit is gegarandeerd, moet je ook weten hoe bij een eventueel faillissement het resterende vermogen over de schuldeisers wordt verdeeld. Vaak komen de fiscus en banken waar een vastgoedfonds nog meer leningen heeft lopen en de Belastingdienst, als eerste aan de beurt. De vraag is dan of er daarna nog wat overblijft voor jou.
Beleg je in direct vastgoed en moet je hiervoor een lening afsluiten, dan loop je een risico als de rente na het aflopen van de rentevaste periode is gestegen. Je kosten nemen dan toe.
Strengere regelgeving
Ook veranderingen in regels kunnen roet in het eten gooien. Wil je bijvoorbeeld een woning kopen om te verhuren, dan kun je worden geconfronteerd met strengere regelgeving, zoals opkoopbescherming, een zelfbewoningsplicht of – zoals afgelopen jaar gebeurde - een verhoging van de overdrachtsbelasting.
Buiten toezicht van AFM
Zoals gezegd loop je een extra risico als je belegt buiten toezicht van de AFM. Via deze link kun je checken of de aanbieder van de belegging een vergunning van de AFM heeft of een door de beurswaakhond goedgekeurd prospectus
Ook vind je op de website van de AFM een handige checklist met punten om op te letten.
Al met al kan een belegging in vastgoed lucratief zijn, mits je je goed in de materie verdiept en begrijpt wat de kansen en risico's zijn.