‘Leipziger Freiheit.’ Met deze slogan probeert het Duitse Leipzig zich te
manifesteren als een vitale, dynamische stad. Als het culturele hart van de
voormalige DDR; voormalige thuishaven van Johann Sebastian Bach en Johann
Wolfgang Goethe. Maar ook als een belangrijke economische levensader, met
een bloeiende zorgsector, veel vakbeurzen en niet te vergeten grote
fabrieken van de autogiganten Porsche en BMW.
In deze stad startte vastgoedbelegger Floreijn Invest in 2007 – toen de
kredietcrisis nog niet voelbaar was – het project ‘Plagwitz Kunst- und
Gewerbehöfe’. Dit project bestaat uit zestien hectare bedrijfsvastgoed in de
meest brede zin van het woord: kantoren, winkels, ateliers, bedrijfsruimten
en horecapanden.
De eerste twee fasen – aankoop en bouw – zijn al afgerond. Onder de noemer ‘waardeherstel’
zoeken vastgoedbelegger Floreijn Invest en emissiekantoor WVGH nu gegadigden
voor fase III, waarbij panden worden gerestaureerd of herontwikkeld voor
nieuwe huurders.
Wat is het?
Wie zich hierdoor aangesproken voelt, kan een vastgoedcertificaat kopen, dat
verkrijgbaar is in vier verschillende prijsklassen, van 10.000 tot 50.000
euro. Hiermee investeer je direct in het project.
Wat levert het op?
Elke deelnemer ontvangt 10,7 tot 11 procent rente per jaar. Dit bedrag bestaat
uit een maandelijkse rentevergoeding van 7,7 à 8 procent op jaarbasis plus 3
procent bonusrente, die bij de aflossing wordt uitgekeerd. Het exacte
rendement hangt af van het gekozen certificaat: het hoogste rentepercentage
(11 procent) vloeit naar houders van het duurste certificaat.
Na vijf jaar wordt de inleg teruggestort.
Wat zijn de risico’s?
Gezien de bovenstaande constructie heeft het vastgoedcertificaat veel trekjes
van een bedrijfsobligatie. Floreijn Invest stelt zich garant voor de
terugbetaling van de hoofdsom en de rente-uitkeringen, maar of die belofte
ook wordt nagekomen hangt af van het voortbestaan van dat bedrijf. Het eigen
vermogen van dit bedrijf bedraagt momenteel naar eigen zeggen ongeveer 20
miljoen euro.
Daarnaast kun je worden geconfronteerd met leegstand, dalende huurprijzen en
betalingsachterstanden van huurders. De aanbieders zelf achten dit risico
heel klein. Zij schermen met langdurige huurovereenkomsten (van gemiddeld
zeven jaar) en een grote spreiding over maar liefst 220 kredietwaardige
huurders. Om het eigen vertrouwen in deze aanname te onderstrepen neemt
Floreijn Invest zelf voor zes miljoen euro in het project deel.
Dat wekt vertrouwen. Bedenk wel dat bedrijfsvastgoed conjunctuurgevoelig is.
De Duitse economie heeft forse tikken gekregen van de kredietcrisis. In
Leipzig uit zich dat onder meer in productiebeperkingen van de genoemde
autofabrikanten. Een gegeven waarover de stadspromotor in zijn website
wijselijk zwijgt.
Wat kost het?
Net als de rentebetalingen zijn ook de kosten gerelateerd aan de hoogte van je
inleg. Voor het goedkoopste certificaat brengt de aanbieder 3 procent
emissiekosten in rekening en voor de prijzigste variant 2,25 procent.
Kun je van je stukken af?
Het certificaat heeft een verwachte looptijd van vijf jaar. Wie tussentijds
zijn certificaten wil verkopen, moet dit zelf regelen. De aanbieder speelt
desgewenst namen door van geïnteresseerden, maar onderhoudt geen markt. De
handel is voor eigen risico en je bent als verkoper 3 procent
administratiekosten verschuldigd.
Je hebt voor verkoop geen toestemming nodig van je mede-investeerders, maar
wel van de uitgevende instelling, Floreijn Germany Fund III.
Wat zijn de alternatieven?
Wie voor dit certificaat kiest, belegt rechtstreeks in vastgoed. Dit kan ook
via een vastgoed-CV, waarbij je samen met anderen in een vastgoedproject
investeert. Een alternatief is indirect beleggen, via een beursgenoteerd
vastgoedfonds.
Een voordeel van een directe belegging, is dat de opbrengst niet onderhevig is
aan het beurssentiment. Op dit moment is dat een duidelijke pré, want veel
Duitse vastgoedfondsen liggen hierdoor momenteel op hun gat. Dat steekt
schril af tegen het dubbelcijferige rendement dat het Floreijn Germany Fund
III-certificaat voorspiegelt. Daar komt nog bij dat je belegging heel
transparant is: je kunt de stenen aanraken.
Een nadeel van een certificaat of CV, is echter dat deze minder makkelijk
verhandelbaar zijn dan een fonds. Ook is sprake van een minimuminleg van
vaak enkele duizenden euro's. Dit kan een belemmering zijn, als je je
beleggingen wil spreiden.
Je zult zelf moeten afwegen welke argumenten het zwaarst wegen.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl