Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen.
Aan de ene kant moet je extra belasting betalen, zoals het eigenwoningforfait
en de overdrachtsbelasting bij aankoop van de woning. Anderzijds brengt een
eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals de
hypotheekrenteaftrek. Welke kosten mag je wel aftrekken? En welke niet?
Hypotheekrente
Elke huizenbezitter mag het saldo van inkomsten (eigenwoningforfait) en
aftrekposten (o.a. de hypotheekrente) van de eigen woning gebruiken om het
belastbare inkomen in box I te drukken – mits de som van de aftrekposten
hoger is dan het woningforfait.
Naast de hypotheekrente zijn ook kosten aftrekbaar die de huizenbezitter heeft
gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, zoals de taxatie van zijn huis,
notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, bemiddelingskosten
voor het verkrijgen van de lening en de kosten van de aanvraag van Nationale
Hypotheek Garantie.
De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die
hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor
bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals de
makelaarsprovisie.
Aflossingen op de woningschuld en de overdrachtsbelasting kun je evenmin als
aftrekpost opvoeren. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning
en stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen erbuiten.
Je mag maximaal dertig jaar rente aftrekken. Voor hypotheken die zijn
afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.
Boeterente
Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen,
wordt vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je
meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze echter mee in je
hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.
Erfpacht
Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor
erfpacht is dat niet.
Verbouwingen
Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De plaatsing van de dakkapel
die je uit eigen zak betaaltak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor
een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar, mits je binnen een
half jaar met de verbouwing begint. Zo’n lening geldt dan als
eigenwoningschuld. Stel je de bouwwerkzaamheden uit, dan moet je het
geleende bedrag aangeven in box 3.
Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat
(een verbouwingsdepot) mag je het gedeelte dat hoger is dan de
eigenwoningreserve maximaal twee jaar tot je eigenwoningschuld rekenen. Let
wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de
verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het
restant doorsluizen naar box 3.
Bijleenregeling
Veel huizenbezitters lopen tegen de lamp met de zogeheten bijleenregeling.
Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is
verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis
vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Doe je dat niet, dan is
over het leenbedrag ter grootte van die overwaarde geen
hypotheekrente-aftrek mogelijk. Dat deel van de lening valt dan in box 3.
Verruil je je koophuis voor een huurwoning, dan blijft de eigenwoningreserve
drie jaar staan. Daarna vervalt deze en gaat de bijleenregeling niet op.
Goedkoper wonen
Verhuizen naar een minder duur pand is in 2010 minder aantrekkelijk geworden,
omdat de goedkoperwonenregeling is vervallen. Hierdoor moeten
huizenbezitters die een goedkoper huis aanschaffen, sinds vorig jaar de
volledige overwaarde van de oude woning in het nieuwe huis stoppen, om nog
in aanmerking te komen voor de volledige hypotheekrenteaftrek.
Er geldt wel een overgangsregeling voor huizenbezitters die de nieuwe woning
vóór 1 oktober 2009 kochten en hun oude huis na 31 december van dat jaar
verkochten.
Hulp van ouders
Hebben je ouders een handje geholpen bij de financiering van je woning en
daarbij gebruik gemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de
schenkbelasting? Dan moet je het geschonken bedrag in mindering brengen op
de maximale eigenwoningschuld. Bij een schenking van 30.000 euro voor een
woning van 200.000 euro mag je dus maximaal over 170.000 euro de rente
aftrekken in box 1.
Leeg huis
Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan
mag je dat jaar plus maximaal twee jaar daarna de hypotheekrente over beide
woningen aftrekken (dit jaar is dat overigens opgerekt naar drie jaar). Let
wel op: je mag je woning in de tussentijd niet verhuren, als je de
rente-aftrek in Box 1 wilt behouden. Ook moet je oude huis daadwerkelijk in
de etalage staan.
De hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat
afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing),
of dat nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er uiterlijk in
twee jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe
huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en
bijbehorende schuld vallen dan in box 3.
Tijdelijk uitgezonden
Het kan gebeuren dat je door je werkgever tijdelijk naar het buitenland wordt
uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt, is die woning gedurende
je verblijf over de grens niet jouw hoofdverblijf. Toch mag je onder
voorwaarden hypotheekrente blijven aftrekken. Je moet het huis voor vertrek
wel minimaal een jaar in bezit en gebruik hebben. Ook mogen er tijdens jouw
afwezigheid geen andere mensen in jouw huis wonen.
Scheiden
Als jij en je partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel van de
eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van goederen,
dan krijgt ieder de helft.
Blijf jij in het huis achter en neem je na het vertrek van je ex-partner
zijn/haar aandeel in de woning over (uitkopen), dan ontstaat dezelfde
situatie als bij de aankoop van een eigen woning.
Is je ex-partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan mag je nog maximaal
twee jaar na vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken.
Als jij alle rente hebt betaald, terwijl de woning maar voor de helft op jouw
naam stond, dan mag je de helft van het rentebedrag op de normale manier
aftrekken en de andere helft aftrekken mogelijk als alimentatie. Je moet ook
jouw deel van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je mogelijk ook
aftrekken als alimentatie - de hoogte van het inkomen van je (ex)-partner is
hierbij van belang.
Kapitaalverzekering eigen woning
Veel huizenbezitters hebben een spaar- leven- of beleggingshypotheek
afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een
kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze
verzekering valt onder box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen
belasting hoeft te betalen over het geldbedrag dat je opbouwt en ook niet
over de rente die je ontvangt.
Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn
bedoeld om je hypotheekschuld mee af te lossen (dus niet voor de aanschaf
van een auto). Ook vermeldt de polis dat je minimaal vijftien jaar (of tot
jouw overlijden) premie betaalt en is afgesproken dat je elk jaar premie
betaalt. Voldoet jouw verzekering niet aan deze voorwaarden, dan belandt
deze in box 3.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl