Sinds 1 maart kun je weer aangifte doen voor de inkomstenbelasting. Wie slim gebruik maakt van aftrekposten kan ook bij de belastingaangifte over 2021 geld besparen.

In de jaarlijkse serie over aftrekposten bij de belastingaangifte van Business Insider gingen we in eerdere delen onder meer in op de zorgkosten, de vermogensbelasting op spaargeld en beleggingen in box 3, de auto van de zaak, studiekosten en reiskosten voor werknemers.

In dit zevende deel draait het om fiscale behandeling van de eigen woning, inclusief de hypotheekrenteaftrek.

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (zoals overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait). Aan de andere kant mag je ook kosten aftrekken, zoals de hypotheekrente en een boeterente.

Dit zijn de zaken waar je op moet letten wat betreft de eigen woning bij de belastingaangifte:

Dit moet je betalen: eigenwoningforfait

Een eigen woning levert helaas niet uitsluitend aftrekposten op. Zo moet je voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.110.000 euro) gaat het in 2021 om 0,5 procent.

Voor duurdere woningen moet je een verhoogde bijtelling hanteren van 5.550 euro plus 2,35 procent van de waarde boven de 1,1 miljoen euro (de zogeheten villabelasting).

Pas op: gebruik de WOZ-waarde van 2020 (en dus niet 2021)

Let wel op: gebruik voor het vaststellen van het eigenwoningforfait niet de WOZ-waarde die rond deze tijd in je brievenbus valt, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag die je vorig jaar hebt ontvangen. Deze heeft als waardepeildatum 1 januari 2020.

Heb je een nieuwbouwhuis gekocht, dan moet je de WOZ-beschikking nemen die de gemeente heeft afgegeven; ook als die alleen nog betrekking heeft op de grond of op een huis dat nog niet volledig is afgebouwd. Heb je nog geen WOZ-beschikking gekregen, dan moet je zelf de waarde schatten.

Verhuisd? Ga uit van de datum van inschrijving

Een ander aandachtspuntje: voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente.

Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je daarentegen een eigen woning in voor een huurhuis, dan moet je eigenwoningforfait betalen tot de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

Verhuisd van de ene koopwoning naar de andere

Ben je van de ene koopwoning naar de andere verhuisd, dan moet je voor elk huis afzonderlijk het eigenwoningforfait berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Stel dat je vorig jaar op 18 juli stond ingeschreven op het nieuwe adres, dan moet je dus van de eerste woning 200/366 deel van het eigenwoningforfait opgeven (omdat je daar 200 dagen was ingeschreven) en van de nieuwe woning 166/366 deel (omdat je daar de rest van het jaar stond ingeschreven).

Hoe pakt dat in de praktijk uit? Stel dat je oude huis een WOZ-waarde had van 300.000 euro en je nieuwe huis 400.000 euro, dan moet je het eigenwoningforfait als volgt berekenen.

Bereken eerst het eigenwoningforfait voor beide woningen over heel 2021:

  • Eigenwoningforfait voor woning 1 bedraagt 1.500 euro (0,50 procent over 300.000 euro).
  • Eigenwoningforfait voor woning 2 bedraagt 2.000 euro (0,50 procent over 400.000 euro).

Bereken vervolgens het eigenwoningforfait per woning naar rato van de periode dat je stond ingeschreven:

  • Eigenwoningforfait voor woning 1 bedraagt 819 euro (1.500 euro : 366 x 200)
  • Eigenwoningforfait voor woning 2 bedraagt 907 euro (2400 euro : 366 x 166)

Het totale eigenwoningfortait komt dan uit op 1.726 euro (819 + 907 euro).

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

Hypotheek afgelost? Helaas toch een stukje eigenwoningfortait

Heb je je hypotheek (vrijwel) volledig afgelost? En is daardoor de hypotheekrente die je vorig jaar moest betalen lager dan het eigenwoningforfait? Dan ben je grotendeels vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien je niet of nauwelijks hypotheekrenteaftrek geniet.

Voorheen hoefden deze huizenbezittters zelfs helemaal geen eigenwoningforfait op te geven. Maar deze regeling (Wet Hillen genaamd) wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd, met 3,3 procentpunt per jaar.

Val je onder deze regeling, dan krijg je in je belastingaangifte over 2021 nog een vrijstelling van 90 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Dit komt er concreet op neer dat je 10 procent van het eigenwoningforfait moet opgeven.

Stel dat je geen hypotheekrente-aftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, dan moet je dus 150 euro optellen bij je inkomen: 10 procent over een eigenwoningforfait van 1.500 euro.

Hypotheekrente: mooie aftrekpost

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je maandelijks aflost op de hypotheek. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan geldt die eis niet. De rente over een spaarhypotheek bijvoorbeeld blijft gewoon aftrekbaar.

Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

… maar aftrek beperkt tot maximaal 43 procent

Val je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (met een inkomen boven 68.507 euro), dan mag je de hypotheekrente helaas niet aftrekken tegen het gebruikelijke belastingtarief (49,5 procent), maar tegen 43 procent, want de maximale hypotheekrenteaftrek wordt stapsgewijs afgebouwd.

Fiscaal partner? Denk goed na over de verdeling van deze aftrekpost

Heb je een fiscaal partner, dan mag je aftrekposten onderling verdelen, op de manier die voor jullie het voordeligst uitpakt.

Valt een van beiden in het hoogste tarief van de inkomstenbelasting, dan lijkt het gunstig om de hypotheekrente zoveel mogelijk in mindering te brengen op het hoogste inkomen.

Maar René Bruel, Expert Vermogensplanning bij ABN Amro MeesPierson, wijst er op dat dit niet altijd het geval is. Kijk dus goed wat voor jullie de beste verdeling is.

Hoe zit het ook alweer met de rente over een restschuld?

Gelukkig hebben de meeste woningen een overwaarde. Maar heb jij jaren geleden een woning verkocht voor een lager bedrag dat de hypotheek die je daar destijds voor had afgesloten, dan tors je een restschuld met je mee.

Of je de rente over die schuld mag aftrekken, hangt af van de periode waarin die restschuld is ontstaan. Is dat gebeurd tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018, dan mag je de rente en financieringskosten 15 jaar lang blijven aftrekken. Maar ontstond deze na 1 januari 2018, dan heb je pech.

Tijdelijk twee huizen

Heb je tijdelijk twee huizen, omdat je nieuwe woning nog in aanbouw is of omdat je oude huis na je verhuizing nog te koop staat? Dan mag je onder voorwaarden de hypotheekrente over beide woningen aftrekken.

Ben je verhuisd en heb je voor je oude woonhuis nog geen nieuwe eigenaar gevonden, dan mag je voor je oude woning de hypotheekrente aftrekken in het jaar waarop je bent verhuisd en de drie daarop volgende jaren. Voorwaarde is wel dat het huis ook echt te koop staat, leeg is, en niet wordt verhuurd.

Heb je al wel een nieuw huis gekocht, maar woon je er nog niet (omdat het huis bijvoorbeeld nog wordt gebouwd), dan geldt een vergelijkbaar regime: de rente is aftrekbaar vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren. Je moet dan wel binnen drie jaar na aankoop in het huis trekken en de woning moet leeg staan.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2025 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2021 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3 (vermogensbelasting). De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, als althans de verwachting is dat je er inderdaad in 2025 in trekt.

Overige aftrekposten: aankoop nieuw huis en oversluiten hypotheek

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost.

Denk hierbij aan advieskosten voor de hypotheekadviseur, de taxatiekosten die nodig zijn om de lening te krijgen, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (zie verderop), eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar: courtage, overdrachtsbelasting en kosten koopakte

De notariskosten voor de koopakte zijn helaas níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor de courtage voor de aankoopmakelaar en advieskosten voor verzekeringen voor je woning.

Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken.

Premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen er eveneens buiten.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar.

Erfpacht: even goed opletten wat aftrekbaar is

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, mag je meestal wèl in mindering brengen op je inkomen.

Verbouwingen: trap niet in deze fout

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De aanleg van een dakkapel of nieuwe keuken die je uit eigen zak betaalt, is niet aftrekbaar. Maar sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3: je mag dit bedrag dan aftrekken van je vermogen.

Voor de goede orde: de kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn níet aftrekbaar.

Verbouwingsdepot: houd de termijnen in de gaten

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat (een zogeheten verbouwingsdepot) mag je de rente voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3, als schuld.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot hebt betaald en de rente die je uit het depot hebt ontvangen aftrekbaar.

De financieringskosten voor het verbouwingsdepot moet je in één keer aftrekken.

Wil je de rente over een verbouwingsdepot aftrekken, zorg er dan wel voor dat je alle bonnetjes bewaart, zodat je kunt aantonen dat je de lening ook echt hebt gebruikt voor een verbouwing en niet voor andere zaken.

Nieuwbouwdepot: vergelijkbare regels

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, zijn de regels vergelijkbaar. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld.

Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. Hiervoor geldt dus geen versoepelde termijn van zes maanden, zoals bij een verbouwingsdepot.

De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning: veel fiscaal voordeel

Veel huizenbezitters die vóór 2013 een woning hebben gekocht, hebben een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Zij betalen dan elke maand een premie, waarmee na afloop de hypotheek wordt afgelost. Deze verzekering valt in box I.

Heb je zo'n KEW, dan hoef je tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je daarentegen wèl aftrekken.

Om het fiscale voordeel te genieten moet je wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet je verzekering zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen BV) en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook mag het hoogste jaarbedrag dat je betaalt voor de kapitaalverzekering niet hoger zijn dan tien keer het laagste jaarbedrag.

Op het moment dat de kapitaalverzekering uitkeert en jij daarmee je huis (deels) aflost, heb je recht op een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2020 maximaal 171.000 euro per verzekerde (dus 342.000 met fiscaal partner). Maar dit bedrag mag nooit hoger zijn dan de woningschuld.

Vroeger moest je meer minimaal vijftien tot twintig jaar premie hebben betaald om voor die vrijstelling in aanmerking te komen. Maar dat is niet meer nodig.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen: regels zijn vergelijkbaar

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor gelden dezelfde fiscale voordelen en voorwaarden als bij de kapitaalverzekering eigen woning.

Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling: mooie aftrekpost

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft afgelost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Dit is een vergoeding die de bank vraagt voor de misgelopen rente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. De kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eveneens eenmalig aftrekken.

Let wel op: verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet.

De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Tip: Als de hypotheekrente omlaag gaat vanwege rentemiddeling, pas dan je voorlopige teruggave aan, om een naheffing te voorkomen.

Teveel betaalde boeterente: dit moet je verrekenen

Heeft jouw hypotheekverstrekker teveel betaalde boeterente teruggestort en had je die rente in een eerder jaar als hypotheekrente afgetrokken? Dan moet je dat corrigeren, door in je aangifte de teruggekregen boeterente te verrekenen met de betaalde hypotheekrente.

Bijleenregeling: goed om te weten als je gaat verhuizen

Veel woningen hebben een overwaarde. Dat is natuurlijk gunstig als je je huis gaat verkopen. Maar koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan heb je te maken met een venijnige fiscale regeling: de bijleenregeling.

Dit houdt in dat je alleen de hypotheekrente mag aftrekken over de aankoopprijs van het nieuwe huis na aftrek van de overwaarde. Besluit je de overwaarde niet in je volgende huis te steken, maar voor dat bedrag een hypotheek af te sluiten, dan mag je de rente over dat bedrag dus niet aftrekken. Je bent dan duurder uit dan wanneer je het geld wél in je nieuwe woning zou investeren.

Vakantiehuisje: dit valt in box 3

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Maar anders dan bij je spaartegoeden of beleggingen moet je de waarde van 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar opgeven: dus 1 januari 2020 (en niet 1 januari 2021).

Welke waarde je moet opgeven hangt af van de locatie van het huis:

  • Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde opgeven.
  • Heb je een huis in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer.

Verhuur je een huis in afwachting van een koper, dan moet je ook de waarde van die woning opgeven in box 3. Alleen valt deze in de categorie ‘overige onroerende zaken’, in plaats van ‘tweede woning’. Ook hiervoor geldt als waardepeildatum 1 januari 2020.

Over de ontvangen huur hoef je geen belasting te betalen: je hoeft dit dus niet op te geven. Maar de hypotheekrente mag je ook niet aftrekken, zolang het huis wordt verhuurd. Je woont er immers niet zelf.

Ook een garage die niet naast je huis staat, maar verderop, moet je opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaken’.

Tot slot: check je gegevens

Hoewel je belastingaangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Ben je vorig jaar verhuisd of heb je je hypotheek laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt. Heb je geen aftrekposten gemist of bedragen ten onrechte in mindering gebracht, zoals de kosten voor een verbouwing of betaalde courtage?

Lees meer over slimme aftrekposten voor je belastingaangifte 2021: