Belastingaangifte 2012: zo bespaar je op je woning

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen.
Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en
eigenwoningforfait), maar aan de andere kant brengt een eigen woning ook
fiscale voordelen met zich mee, zoals de hypotheekrenteaftrek. Welke kosten
mag je aftrekken?

Eigen woningforfait

Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait.
Dit is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste
woningen gaat het om 0,6 procent.

Hypotheekrente

Als het eigenwoningforfait is bepaald, mag je het saldo van deze inkomsten en
aftrekposten (onder andere de hypotheekrente) van de eigen woning gebruiken
om je belastbare inkomen in box I te drukken – mits de som van de
aftrekposten hoger is dan het woningforfait.

Overige kosten voor lening

Naast de hypotheekrente zijn ook kosten aftrekbaar die je hebt gemaakt om de
hypotheeklening te verkrijgen, zoals de taxatie van je huis, notariskosten
voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, eventueel betaalde boeterente,
betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de
kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die
hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook
voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de
makelaarsprovisie.

Ook betaalde overdrachtsbelasting en rekeningen voor onderhoud en een
eventuele verbouwing mag je niet aftrekken.

Als je een deel van de lening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld
voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag
evenmin niet aftrekbaar.

Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een
spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen
erbuiten.

Je mag maximaal dertig jaar rente aftrekken. Voor hypotheken die zijn
afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Sinds 1 januari 2013 mag de hypotheekrente alleen nog worden afgetrokken bij
hypotheken die annuïtair aflossen. Had je in 2012 al een hypotheek lopen,
dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet wordt
afgelost.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De dakkapel die je uit eigen
zak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de
rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt
gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3.

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat
- een verbouwingsdepot - mag je de rente en financieringskosten voor het
depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat
je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode
waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden
eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3. Op het moment dat je
de lening gebruikt voor onderhoud of verbouwing, is de rente over dat deel
van de lening wel weer aftrekbaar.

Boeterente

Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen, wordt
vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal
als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de
rente over dit bedrag níet aftrekbaar.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de
periodieke betalingen voor erfpacht is dat niet. Maar als je de rechten van
erfpacht afkoopt, is de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom
te financieren, meestal wel aftrekbaar.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis
verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de
eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te
investeren in de volgende koopwoning.

Doe je dat niet, dan is over het leenbedrag ter grootte van die overwaarde
geen hypotheekrenteaftrek mogelijk. Dat deel van de lening valt dan in box 3.

Tijdelijke verhuur

Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis
tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning
komt dan terecht in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet
meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook
niet op te geven. Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box
1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot
drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.

Werd je woning al voor 1 januari 2010 tijdelijk werd verhuurd, dan geldt een
overgangsregeling.

Tijdelijk uitgezonden

Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt
uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je
onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken.

Leeg huis

Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan
mag je dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente op beide
woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat
deze daadwerkelijk in de etalage staat. Is de woning na drie jaar nog niet
verkocht, dan mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken en moet je het
huis en de schuld aangeven in box 3 (sparen en beleggen).

De hypotheekrenteaftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat
afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing),
of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er binnen drie jaar na
aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis, dan
geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende
schuld vallen dan in box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters hebben een spaar- leven- of beleggingshypotheek
afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een
kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze
verzekering valt onder box 1. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen
belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente.
De betaalde rente mag je aftrekken.

Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn
bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal
vijftien jaar premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze
voorwaarden, dan valt deze in box 3 en is de rente dus niet langer
aftrekbaar.

Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een
vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. De
vrijstelling bedraagt maximaal 154.000 euro per verzekerde en is nooit hoger
dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is
de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 34.900 per persoon. Bij
vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Banksparen

Je kunt ook via een geblokkeerde spaarrekening bij een bank het
hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een
vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan
deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden.

Schenking door ouders

Hebben je ouders een handje geholpen bij de financiering van je woning en
daarbij gebruik gemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de
schenkbelasting? Dan moet je het geschonken bedrag in mindering brengen op
de maximale eigenwoningschuld. Bij een schenking van 30.000 euro voor een
woning van 200.000 euro mag je dus maximaal over 170.000 euro de rente
aftrekken in box 1.

Uit elkaar

Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel
van de eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van
goederen, dan krijgt ieder de helft.

Blijf jij in het huis achter en koop je je ex-partner uit, dan ontstaat
dezelfde situatie als bij de aankoop van een eigen woning. Is jouw
ex-partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan mag je nog maximaal
twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken.

Betaalde jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam
stond, dan mag je de helft van het rentebedrag op de normale manier
aftrekken en het restant aftrekken als alimentatie. Je moet ook jouw deel
van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je vervolgens aftrekken
als alimentatie.