Wisselen van hypotheekvorm kan soms interessant zijn.

Huiseigenaren met een bankspaarhypotheek kunnen profiteren van lagere maandlasten door tussentijds voor een aflossingsvrije lening te kiezen.

Deze optie komt vooral in beeld als de pensioenleeftijd in zicht is.

Business Insider geeft een voorbeeld hoe dit kan uitpakken, plus 3 belangrijke afwegingen die je bij zo’n besluit niet mag vergeten.

Tussentijds van de hypotheekvorm wisselen kan voordelig zijn. Dat is met name het geval voor huiseigenaren voor wie de rentevaste periode binnenkort afloopt. Zij hoeven dan namelijk geen boeterente te betalen.

Business Insider zette afgelopen maand uiteen waarom het interessant kan zijn voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek om over een annuïteitenhypotheek na te denken.

Een annuïtaire lening is namelijk beter betaalbaar geworden dankzij de lage hypotheekrente en is minder risicovol dan een aflossingsvrije hypotheek.

Maar in sommige situaties kan het juist interessant zijn om bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek.

Bij een bankspaarhypotheek zetten huiseigenaren maandelijks geld apart op een geblokkeerde spaarrekening. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek daarmee volledig afgelost.

Omdat je met een bankspaarhypotheek wel spaart, maar tijdens de looptijd niet aflost, kun je sinds 2013 voor nieuwe bankspaarhypotheken niet meer gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Daardoor wordt deze hypotheekvorm sindsdien vrijwel niet meer gekozen. Bankspaarhypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten houden wel recht op de hypotheekrenteaftrek.

Een bankspaarhypotheek kun je sinds 2017 belastingvrij omzetten

Voor 2017 was het omzetten van een bankspaarhypotheek naar een andere vorm fiscaal onaantrekkelijk. Maar door de aanpassing van de fiscale regels is de overstap van een bankspaarhypotheek naar een andere hypotheekvorm makkelijk geworden.

Het werkt als volgt: tussentijds neem je het opgebouwde tegoed in de spaarpot belastingvrij op en daarmee los je een deel van de uitstaande hypotheekschuld af. Voor de resterende hypotheek wordt vervolgens een nieuwe hypotheeklening afgesloten.

Kies je bij het omzetten van een bankspaarhypotheek voor oversluiten naar een aflossingsvrije hypotheek, dan leidt dat in principe tot fors lagere maandlasten. Bij een bankspaarhypotheek moet de huiseigenaar naast de rente ook maandelijks een spaarpremie overmaken. Bij een aflossingsvrije hypotheek bestaan de maandlasten louter uit de rente, waardoor die flink lager komen te liggen.

De andere kant van de medaille bij een aflossingsvrije hypotheek is uiteraard de aflossing. De huiseigenaar moet aan het eind van de looptijd de lening volledig en in één keer afbetalen. Om dat te kunnen ophoesten moet hij of zij daarvoor voldoende geld opzij hebben gelegd.

Wordt een hypotheek niet afgelost, dan moet de huiseigenaar mogelijk z'n huis verkopen om de hypotheekschuld af te betalen. Dat kan worden voorkomen als de huiseigenaar met de geldverstrekker tot een oplossing komt, zoals een nieuwe lening om de oude mee af te betalen.

Belangrijk om te beseffen is ook: voor oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek krijg je alleen onder bepaalde voorwaarden hypotheekrenteaftrek. Je kunt dus een fiscaal voordeel missen, al is dat bij de huidige extreem lage hypotheekrentes beperkt.

Als je inkomen na pensionering flink lager ligt, kunnen de lasten van een bankspaarhypotheek zwaar wegen

Specifiek voor huiseigenaren met een bankspaarhypotheek die tot na hun pensioen doorloopt, kan de mogelijkheid van switchen naar een aflossingsvrije hypotheek relevant zijn. Vooral als het inkomen na pensionering een stuk lager ligt.

Als je inkomen na het bereiken van de AOW-leeftijd daalt, kunnen de relatief hoge maandlasten van een bankspaarhypotheek zwaarder gaan wegen op het besteedbaar inkomen.

Business Insider laat aan de hand van een voorbeeld van meneer Jansen zien hoe het financiële plaatje verandert als een bankspaarhypotheek tussentijds in een aflossingsvrije lening wordt omgezet.

Meneer Jansen is momenteel 55 jaar oud is en heeft een bankspaarhypotheek van 400.000 euro. De lening is in 2005 afgesloten voor een looptijd van dertig jaar. In deze vijftien jaar heeft meneer Jansen een spaarpot van ruim 180.000 euro opgebouwd en zijn woning is 430.000 euro waard.

Hieronder vatten we de financiële situatie in 2020 samen van onze huizenbezitter:

De rentevaste periode van meneer Jansen loopt af in 2020. Hij kan dus zijn hypotheekvorm boetevrij aanpassen naar aflossingsvrij. Hij neemt de spaarpot van zijn bankspaarhypotheek op om de hypotheekschuld af te lossen tot circa 220.000 euro. Voor dat bedrag sluit hij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af.

Onze huiseigenaar wil, ongeacht zijn hypotheekvorm, een nieuwe rente van 2 procent afsluiten voor de resterende looptijd van de lening. Zo profiteert hij zo lang mogelijk van de lage rentes van dit moment.

Maandlasten dalen met 1000 euro per maand

Wij rekenen met behulp van een tool op berekenhet.nl door wat de maandlasten van meneer Jansen zijn in twee scenario’s:

  1. als hij zijn bankspaarhypotheek houdt
  2. als hij zijn lening naar een aflossingsvrije variant omzet

In het eerste geval bedragen de maandlasten van de bankspaarhypotheek ruim 1.300 euro netto, inclusief de hypotheekrentaftrek.

De maandelijkse lasten bij een aflossingsvrije hypotheek zijn aanzienlijk minder: slechts 365 euro bruto, zonder de hypotheekrenteaftrek. Het verschil van bijna 1.000 euro per maand is substantieel.

De hoge maandlasten van de bankspaarhypotheek gaan met name knellen als meneer Jansen in 2032 met pensioen gaat. In dat jaar zakt zijn brutojaarinkomen van 65.000 euro tot 35.000 euro, de combinatie van de AOW en het pensioen opgebouwd bij de werkgever.

Het gevolg daarvan is dat het nettoloon bij pensionering zakt, van 3.366 euro tot 2.440 euro. Wij kwamen tot deze maandinkomens met het gebruik van respectievelijk deze en deze tool van berekenhet.nl.

Na pensioen bedragen de maandlasten een aantal jaar 57 procent van het netto-inkomen

Vanwege het lagere netto-inkomen nemen de maandlasten van de bankspaarhypotheek opeens een veel grotere hap uit het inkomen van meneer Jansen: 57 procent in plaats van 40 procent voor pensionering. Hij moet deze lasten in ieder geval nog drie jaar dragen om de bankspaarhypotheek helemaal te kunnen aflossen.

Mogelijk vindt meneer Jansen het niet erg om gedurende drie jaar na z’n pensionering een stuk zuiniger te leven om dan helemaal van de hypotheek af te zijn. Maar er is ook een ander scenario denkbaar.

Besluit meneer Jansen om zijn lening anno 2020, met nog twaalf jaar te gaan tot de pensioenleeftijd, om te zetten naar een aflossingsvrije variant, dan worden de maandlasten heel anders. In de jaren voor de pensionering is hij slechts 11 procent van zijn nettoloon kwijt aan zijn hypotheek. En na de pensionering gaat het om 15 procent van het totale netto pensioeninkomen.

Belangrijke punten om op te letten

Toch is de wereld niet zo zwart-wit en moeten we meer punten in overweging nemen bij een besluit over een nieuwe hypotheekvorm.

Soms geen hypotheekrenteaftrek

Zoals aangegeven is het belangrijk om te beseffen dat een overstap naar een aflossingsvrije hypotheek soms samen kan gaan met het verlies van de hypotheekrenteaftrek. Hypotheken die voor 2013 afgesloten en omgezet worden in een aflossingsvrije lening kunnen bij de meeste banken alleen van de fiscale subsidie blijven genieten als de schuld niet meer dan 50 procent van de woningwaarde bedraagt.

In het voorbeeld van meneer Jansen is het beoogde hypotheekbedrag ruim 218.000 euro. Met de woningwaarde van 430.000 euro haalt hij de regel van 50 procent net niet. Zet hij door met zijn plan, dan vervalt zijn recht op de hypotheekrenteaftrek.

Bij het aanhouden van de bankspaarhypotheek blijft de huizenbezitter sowieso recht houden op de hypotheekrenteaftrek. Maar omdat de rente momenteel heel laag is, scheelt dat niet veel.

In het bovenstaande voorbeeld van meneer Jansen bleven de maandlasten ondanks de fiscale subsidie relatief hoog. Dat gebeurt vanwege de lage rente, die het voordeel van de hypotheekrenteaftrek beperkt.

Het omgekeerde geldt voor een aflossingsvrije hypotheek. Dankzij de lage rente biedt die hypotheekvorm zelfs zonder de fiscale subsidie zeer lage maandlasten.

Hypotheekschuld blijft

De hypotheekschuld zelf is naast de maandlasten wellicht de belangrijkste overweging om wel of niet voor een nieuwe hypotheekvorm te kiezen.

Zoals we al eerder aanstipten, blijft de hypotheekschuld bij een aflossingsvrije hypotheek tot het einde voor de looptijd staan én er komt geen spaarpot zoals bij een bankspaarhypotheek tegenover te staan.

Voor de groep die tegen de tijd van aflossen al met pensioen is, hoeft dat niet altijd een probleem te zijn.

Een deel van de schuld is namelijk al afgelost met de spaarpot van de bankspaarhypotheek. Als de woning uiteindelijk verkocht wordt, ontvangt de huizenbezitter het geld van het afgeloste deel. Met de rest van de verkoopopbrengst wordt de hypotheekschuld afbetaald.

Het geld dat vrijkomt kan al voldoende zijn om een kleinere woning te kopen, wat een prima keuze kan zijn bij pensionering. De kans is groot dat kinderen al uit huis zijn. Daarnaast kost het onderhoud van een groter huis veel energie.

Een belangrijke aanname die we hier maken is dat de woning in de tussentijd waardevast blijft, en dat de verkoopprijs hoger ligt dan het bedrag van de hypotheekschuld.

Wil de huizenbezitter per se in zijn huis blijven wonen, dan is het belangrijk om te overwegen of die gedisciplineerd genoeg is om aan het einde van de rit voldoende spaargeld over te hebben om de hypotheekschuld af te betalen, of ‘door te rollen’ door de oude schuld af te betalen met een nieuwe hypotheeklening. Als dat een lastige opgave wordt, is vasthouden aan een bankspaarhypotheek wellicht de beste keuze.

In dit verband is het van belang dat er in het bovenstaande voorbeeld van meneer Jansen op 55-jarige leeftijd nog een resterende looptijd was van vijftien jaar.

Bij de omzetting van de bankspaarhypotheek naar aflossingsvrij kun je de resterende looptijd aanhouden, maar je kunt op het moment van omzetting ook kijken naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Die loopt dan tot meneer Jansen 85 is. Als de rente dan voor lange tijd vaststaat tegen een laag niveau, is het makkelijker om nog jaren in de woning te blijven.

Besparing door lagere maandlasten

Het is goed om stil te staan bij de besparing die de lagere maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek opleveren. In het geval van meneer Jansen loopt dat tot circa 1.000 euro per maand op.

Met de vrijgekomen financiële ruimte kan veel gedaan worden. Het geld kan opzij gelegd worden om straks een deel van de hypotheek af te betalen of om een andere grote aankoop rond pensioen te doen, zoals een tweede huis in de zon of een vakantiewoning. Een wereldreis kort na het pensioen is een andere optie.

Wat er met de besparing ook wordt gedaan, het is duidelijk dat er vrijheid ontstaat, omdat je dankzij het omzetten van de lening in een aflossingsvrije hypotheek vervroegd een deel van de waarde van de woning contant maakt.

Gelet op de consequenties van een restschuld is het wel van belang dit goed door te nemen met een financieel adviseur, zodat je scherp voor ogen hebt wat de eventuele gevolgen zijn van de keuze die je maakt.

[activecampaign form=24]

Lees meer over hypotheken: