Amsterdam is opgerukt naar de vijfde plaats van een ranglijst met steden die het hoogste risico hebben op een huizenprijsbubbel. In die steden zijn de prijzen zo hard gestegen ten opzichte van onder meer de inkomens dat er een gerede kans is dat de markt instort.
Het risico op problemen is het grootst in Hongkong, zo blijkt uit een jaarlijks onderzoek van de Zwitserse bank UBS. Een jaar geleden stond Amsterdam nog op de achtste plaats, maar de stad is Sydney, Londen en Stockholm voorbij.
De huizenprijzen in Amsterdam zijn sinds 2013 gemiddeld met 60 procent gestegen. UBS denkt dat de bubbel in Amsterdam wel eens snel kan knappen, gezien het gebrek aan betaalbare woningen in de hoofdstad en de aangescherpte hypotheekregels.
Om een appartement van 60 vierkante meter in het centrum van Amsterdam te kopen moet iemand met een gemiddeld salaris in de dienstensector tien jaar werken. In Hongkong is dat voor een vergelijkbare woning 22 jaar, becijferde UBS. De verhouding van inkomen tegenover huizenprijzen zegt iets over de instroom van buitenlands geld in de huizenmarkt. Bij steden met een scheve verhouding zijn relatief veel buitenlandse beleggers actief.
Overigens is er nog geen sprake van risico’s zoals die in aanloop naar de financiële crisis, die ontstond door inzakkende huizenprijzen. De totale hypotheekleningen lopen lang niet zo snel op als toen. Volgens UBS betekent de overspannen markt vooralsnog vooral dat kopers erop moeten rekenen dat prijzen op wat langere termijn wellicht niet meer zo hard stijgen.
Dit zijn de zes steden waar de kans op een huizenprijsbubbel het grootst is:
6. Londen
"De score van Londen op de UBS Global Real Estate Bubble Index is voor het tweede jaar op rij gezakt, maar blijft nog wel in de gevarenzone. In totaal zijn de huizenprijzen na inflatiecorrectie meer dan 10% hoger dan in 2007, toen de laatste bubbel barstte, terwijl de rente tamelijk stabiel is gebleven en het reële inkomen met 10% is gedaald.
... De relatieve zwakte van de huizenmarkt in Londen heeft een aantal oorzaken. Ten eerste blijft een huis voor veel burgers van Londen onbetaalbaar. Ten tweede wordt de topsector van luxe woningen geraakt door een steeds hogere overdrachtsbelasting. Ten derde zorgt de stijgende inflatie ervoor dat de koopkracht van lokale bewoners omlaag gaat."
5. Amsterdam
"In de laatste vier kwartalen zijn de voor inflatie gecorrigeerde huizenprijzen met 12% gestegen. Ten opzichte van 2013 zijn ze nu 60% hoger.
Die aanhoudende explosieve groei is aangejaagd door de sterkste inkomensstijging sinds 2013 in alle steden en gunstige financiële voorwaarden. De huizenprijzen in Amsterdam zijn meer dan twee keer zo hard gestegen als het landelijke gemiddelde. Gezien het feit dat mensen nauwelijks een huis kunnen betalen en strengere hypotheekregels kan de boom vrij abrupt eindigen."
4. Vancouver
"Het evenwicht is verder verstoord met een toename in de dubbele cijfers van de reële huizenprijzen in het afgelopen jaar. De prijzen zijn in 12 jaar tijd verdubbeld. De disbalans wordt ietwat verzacht door de inkomensgroei en de bovengemiddelde toename van de huurprijzen van 5% tot 7%.
De overheid probeert speculatie te voorkomen door hogere belastingen voor kopers in het topsegment en buitenlandse kopers. Dat mensen zich nauwelijks een woning kunnen veroorloven wordt een nog groter probleem als de hypotheekrente verder stijgt en dan kan de markt instorten."
3. Toronto
"Sinds de waarschuwing voor de gekte op de woningmarkt halverwege vorig jaar zijn de prijzen het laatste jaar gestabiliseerd. Gecorrigeerd voor inflatie zijn ze 50% hoger dan vijf jaar geleden.
Het 'eerlijke huizenplan' van vorig jaar met belastingen op aankopen door buitenlanders en lege appartementen en strengere controle op verhuur hebben waarschijnlijk bijgedragen aan de afkoeling.
Hogere hypotheekkosten en strengere leenvoorwaarden zullen de stijging voorlopig aan banden leggen. Maar een eventuele verzwakking van de Canadese dollar kan opnieuw buitenlanders kopers trekken."
2. München
"De reële prijzen zijn in de afgelopen 10 jaar verdubbeld en lijken dat explosieve traject voort te zetten.
De nominale huren zijn het afgelopen jaar met 9% gestegen. Om een flat van 60 vierkante meter te kunnen bemachtigen is een gemiddelde werknemer in totaal het recordaantal van acht jaarinkomens kwijt.
Er wodt de fagelopen jaren al flink extra gebouwd. Als de hypotheekrente omhoog gaat, dan volgt waarschijnlijk een correctie."
1. Hongkong
"De huizenmarkt staat erg onder druk. De vraag blijft torenhoog vanwege de aantrekkelijkheid voor zowel lokale als buitenlandse investeerders. In het laatste decennium is een huis in Hongkong het meest onbetaalbaar geworden van alle door UBS onderzochte steden.
Zelfs voor hoogopgeleide werknemers ligt een eigen huis nu buiten bereik. Omdat burgers zich niet meer kunnen mengen op de eigen markt is de politieke druk om de prijsstijgingen aan banden te leggen groot. Onlangs kondigde de regering aan een belasting op te leggen voor leegstaande appartementen, zodat ontwikkelaars ze zo snel mogelijk verkopen."
Dit is de hele lijst:
