Voor het eerst jaren zijn de huizenprijzen in Amsterdam gedaald… als je kijkt naar de ontwikkeling kwartaal op kwartaal.
In het derde kwartaal van dit jaar wisselde een koopwoning in de hoofdstad voor gemiddeld 378.000 euro van eigenaar, bleek donderdag uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In april, mei en juni lag dit nog op 381.000 euro.
“Misschien hebben we de top van de markt bereikt”, zegt Sven Heinen van makelaarsvereniging Amsterdam tegen het Financieele Dagblad. “Je ziet dat de huidige prijzen voor veel mensen niet meer haalbaar zijn.”
Sinds medio 2013 zijn de Amsterdamse huizenprijzen continu gestegen, met soms absurde percentages van 25 procent op jaarbasis.
Ook in het derde kwartaal van 2017 zet die trend door. Vergeleken hetzelfde kwartaal in 2016 zijn Amsterdamse woningen 17 procent duurder geworden in de hoofdstad. Maar ten opzichte van het kwartaal ervoor zijn de transactieprijzen licht gedaald, met een half procent. Tussenwoningen zijn zelfs 7 procent goedkoper geworden.
Dit kan het eerste signaal zijn dat de oververhitte Amsterdamse huizenmarkt afkoelt, een ontwikkeling die Heinen toe zou juichen. Maar hij waarschuwt tegenover het FD voor te veel optimisme: "Dit kwartaal kan ook een kort moment van bezinning zijn."
Want er zijn genoeg factoren die druk blijven zetten op de Amsterdamse woningmarkt. Mensen blijven naar de stad verhuizen en het aanbod aan koophuizen is zeer krap.
In het derde kwartaal stonden er 1244 woningen te koop, ruim vijfhonderd minder dan het kwartaal ervoor. Ter vergelijking: in de crisisjaren 2012 en 2013 lag het aanbod nog rond de 8.000 woningen.
Weinig aanbod goedkope koopwoningen
Met name bij de goedkopere koopwoningen is het schrapen. Halverwege het derde kwartaal stonden er nog geen 200 woningen te koop met een vraagprijs tot 200.000 euro. Doordat het aanbod opdroogt, neemt ook het aantal transacties af.
“In Amsterdam is het aantal transacties tot 200.000 euro met 67 procent gedaald in een jaar tijd”, aldus NVM-voorzitter Ger Jaarsma. “Voor mensen met een beperkte financieringsruimte lijkt daarmee geen plaats meer te zijn in de regio Amsterdam.”
Ook in andere grote steden zoals Utrecht, Den Haag en Rotterdam is het aanbod van woningen onder de twee ton krap. Jaarsma: “Huishoudens met een beperkte financiële armslag zullen hun heil moeten zoeken in omliggende gebieden of uit moeten wijken naar de vrije huursector.”
Huizenprijzen landelijk in de lift
In heel Nederland zitten de huizenprijzen ondertussen flink in de lift. Vooral in regio’s waar het herstel relatief laat op gang is gekomen, zoals Noord-Limburg, Zuidoost-Groningen en Hardenberg, trekt de woningmarkt nu aan.
Bijna een kwart van de woningen wordt inmiddels boven de vraagprijs verkocht. Nog eens 15 procent wisselt voor de vraagprijs van eigenaar. “Dit zijn ongekend hoge percentages”, aldus Jaarsma, die opmerkt dat naast de ‘reguliere’ woningzoekers ook particuliere beleggers actief zijn op de woningmarkt.
Gebrek aan doorstroming
Wel is het aantal transacties ook landelijk gedaald, met 5 procent in het derde kwartaal vergeleken met een kwartaal eerder. Volgens Jaarsma zijn er te weinig Nederlanders die hun woning te koop zetten om aan de huidige vraag te voldoen.
“De voornaamste reden is volgens mij dat veel mensen hun huis niet te koop zetten voor ze een nieuwe woning hebben gevonden. Ze wachten op elkaar”, denkt de NVM-voorzitter.
Verder belemmert het gebrek aan nieuwbouw de afgelopen jaren de doorstroming. “En voor een deel kunnen het nog huishoudens zijn die wachten tot hun woning ‘boven water’ is, voordat zij tot koop over willen gaan.”