- Twee succesvolle verhuurders op Airbnb hebben een adviesbureau opgericht waarmee ze anderen helpen om een winstgevend verhuurbedrijf op te zetten.
- Insider vroeg de eigenaren van twee adviesbureaus naar de grootste fouten die nieuwe verhuurders maken.
- Want die zijn er: van het niet begrijpen van de financiën tot het verwaarlozen van de esthetiek.
Steeds meer succesvolle verhuurders op verhuurplatform Airbnb vinden hun weg naar een andere lucratieve bezigheid: het adviseren van andere huiseigenaren die hun woning tijdelijk willen verhuren.
Boris Mordkovich en zijn echtgenote Susan Zhao verhuren al zo’n vijf jaar via Airbnb en sinds twee jaar adviseren ze daarbij ook andere verhuurders. De twee verhuren niet hun eigen woning, maar kopen woningen om te verhuren op Airbnb.
Nadat ze hun eerste vastgoedobject kochten, zagen ze dat er veel vraag was naar hun accommodatie en besloten ze meer verhuurobjecten te kopen. Hun portfolio bestaat nu uit 44 aanbiedingen op 10 locaties aan de oostkust en in het Midden-Westen van de VS.
“We waren overdonderd, zowel door de enorme vraag naar huurwoningen als door de mate waarin we daar controle over hadden”, zei Mordkovich tegen Insider.
"Bij Airbnb moet je met een miljoen dingen tegelijk rekening houden: van hoe je de woning inricht en in de markt zet, tot hoe je de foto's maakt en welke extra's je aanbiedt die weer tot betere reviews leiden. Al die zaken kunnen een hogere omzet genereren."
Volgens Mordkovich waren ze verrast door de hoeveelheid mensen die zelf weliswaar een zaak wilden beginnen, maar die overdonderd waren door de enorme hoeveelheid informatie.
En daarmee was BuildYourBnb geboren. Mordkovich, die ook medeoprichter en CEO is van Evelo, een bedrijf dat elektrische fietsen verkoopt, vraagt 275 dollar per uur (omgerekend 234 euro) voor zijn consultancydiensten aan bestaande of beginnende Airbnb-verhuurders.
Zijn adviezen variëren van het kiezen van het juiste vastgoed tot de financiering ervan en het aanscherpen van het bedrijfsmodel.
"Iemand die net begint, heeft niet noodzakelijkerwijs veel ervaring met vastgoed. Evenmin beschikken ze altijd over een onafhankelijke derde partij die hen kan adviseren," zegt Mordkovich. "Wij kunnen vertellen wat je kunt verwachten en helpen de beste besluiten te nemen."
Waar BuildYourBnb grotendeels focust op het financiële aspect van shortstay-verhuur, richten de ondernemers Sarah Karakaian en Anette Grant zich meer op praktische zaken – van hoe te beginnen tot het maken van de juiste designkeuzes.
Volgens Karakaian ligt hun uurtarief tussen de 200 en 250 dollar voor een een-op-een-consult. Daarnaast geven ze ook veel gratis advies, bijvoorbeeld via hun podcast die dezelfde naam draagt als hun bedrijf: Thanks for Visiting.
Samen met haar echtgenoot runt Karakaian ook Nestrs, een ontwerp- en klusbedrijf. Karakaian zwaait momenteel de scepter over 21 verhuurobjecten in de regio Columbus in Ohio. Het is haar ambitie om van de zomer over 47 objecten te beschikken.
"Klanten zeggen dat ze een huis van hun ouders hebben geërfd of dat ze tijdens hun vakantie hun huis willen verhuren. Mensen waren het niet van plan, maar rollen zo de shortstay-verhuur in", zegt Karakaian.
Ze zegt dat gedurende de pandemie de interesse in verhuur sterk is gestegen – zowel onder mensen die willen starten als van mensen die hulp zoeken in het oerwoud van regeltjes die aan Airbnb-verhuur kleven.
Mordkovich en Karakaian noemen enkele van de meest gemaakte beginnersfouten op Airbnb en andere verhuurplatforms.
1. De financiën achter het bezit en managen van een shortstay niet snappen
Volgens Mordkovich hebben nieuwkomers in de business vaak geen goed inzicht in de kosten van het bezitten en uitbaten van een shortstay-locatie.
"Vaak is één van de eerste dingen die we doen, het maken van een winst- en verliesrekening. Zo krijgen onze klanten inzicht in hoe de cijfers eruit gaan zien."
BuildYourBnb gebruikt tools van organisaties als AirDNA en AlltheRooms die bezettingsgraden en prijzen in een specifiek gebied koppelt, om zo het winstpotentieel van een object te bepalen.
Niet zelden leidt die analyse tot het advies om ergens anders of tegen lagere prijzen te verhuren, om zo in elk geval quitte te spelen.
2. Shortstay-verhuur niet als een echt bedrijf beschouwen
Zowel Morkdovich als Karakaian zegt dat het managen van een winstgevende Airbnb betekent dat je de accommodatie als een op zichzelf staand minibedrijf moet zien.
"Soms weten klanten niet eens hoe ze het laatste kwartaal hebben gedraaid. Daarvan moeten ze wel op de hoogte zijn, anders weten ze niet of ze hun voorzieningen moeten verbeteren", zegt Karakaian die veel mensen spreekt die de verhuur als een hobby zien. "Ze leveren diensten in ruil voor geld en dat moeten ze zakelijk bekijken."
Volgens Mordkovich hoort daar ook de vraag bij in hoeverre je het dagelijkse beheer van je business managet.
"Er zijn heel wat bedrijven die hun brood verdienen aan mensen die dat uitbesteden", zegt Mordkovich. Volgens hem vragen dergelijke bedrijven vaak 25 tot 30 procent van de verhuuropbrengsten. En dat maakt het "heel, heel erg moeilijk om een inkomen te genereren waarmee je quitte speelt of winst maakt met het object".
"We leren onze klanten vaak hoe ze de zaken zelf kunnen runnen zonder dat het een fulltime baan wordt. Of we vertellen waar ze op moeten letten als ze er toch voor kiezen om het beheer uit te besteden."
3. De presentatie van het object heeft prioriteit
Mordkovich en Karakaian zeggen beiden hun klanten vaak te adviseren over hoe ze hun aanbiedingen zo aantrekkelijk mogelijk over het voetlicht kunnen brengen.
Dat is een kwestie van op de hoogte blijven van de trends in hospitality en interieurdesign.
"Soms geven mensen een half miljoen dollar uit om een object te kopen, maar richten ze het vervolgens in met tweedehands meubelen of denken ze eenvoudigweg niet te genoeg na over het interieur. Ik denk dat juist het omgekeerde beter is", zegt Mordkovich.
"Een succesvolle verhuurder besteedt zorg, tijd en aandacht aan hoe het appartement er van binnen uitziet. Uiteindelijk gaat het huurders om een beleving die ze thuis niet hebben."
Wat hij aanbeveelt? Zaken als een hottub, een mooi ontworpen tuin, een fijne patio of een grote keuken waar je met veel mensen kunt zijn.
Lees meer over Airbnb:
- ‘Te riskant’: 6 redenen die investeerders gaven om geen geld in Airbnb te steken toen het verhuurplatform net begon
- Volgens een uitspraak van de Hoge Raad moet ook de Airbnb-verhuur van tuinhuis voor volle pond worden belast
- Airbnb sleept claimclubs en 20 huurders voor de rechter die servicekosten terugeisen