Aflossingsvrije hypotheek: stijging rente kan je raken na 5 of 10 jaar

De hypotheekrente is in een relatief korte tijd behoorlijk gestegen. En dat herinnert ons eraan dat een lage rente alles behalve vanzelfsprekend is. Een lagere of hogere hypotheekrente heeft een grotere impact op aflossingsvrije hypotheken, omdat de maandelijkse lasten alleen uit rente bestaan.

Aflossingsvrije hypotheken zijn aantrekkelijk vanwege de lage maandlasten. Immers, gedurende looptijd betaal je alleen rente, aflossen doe je pas aan het einde van de rit met bijvoorbeeld de verkoop van je huis.

Deze hypotheekvorm was dan ook populair totdat in 2013 de regels werden aangescherpt. Voor wie al een aflossingsvrije hypotheek had, geldt een overgangsregeling. Maar voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geldt sinds 2013 geen hypotheekrenteaftrek meer.

De hypotheekrenteaftrek geldt sinds 2013 alleen voor nieuwe hypotheken waarbij je de lening binnen 30 jaar aflost met maandelijkse betalingen, zoals bij lineaire en annuïtaire hypotheken. De aflossingsvrije hypotheek is daardoor een stuk minder populair geworden, maar vorig jaar beleefde deze weer een opleving toen de rente naar zeer lage niveaus daalde van zelfs 1 en 2 procent.

Bij dergelijke percentages neemt het belang van de hypotheekrenteaftrek af, dus huizenkopers namen het voor lief dat dit voor hun aflossingsvrije lening niet gold.

Dat is nu wel anders. Sinds begin dit jaar is de hypotheekrente hard gestegen. Zo liep de gemiddelde rente voor annuïteitenhypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar zonder NHG-verzekering op van zo'n 1,5 procent, naar bijna 5 procent nu.

Hypotheekrente: grote impact op aflossingsvrije hypotheek

De afgelopen weken lieten geldverstrekkers hun hypotheekrentes weliswaar wat zakken, waardoor de gemiddelde rente licht daalde. Dat neemt niet weg dat het renteniveau nog altijd een stuk hoger ligt dan het afgelopen jaar en daarmee loopt ook het aandeel aflossingsvrije hypotheken bij nieuw afgesloten leningen terug, meldt Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Niet zo gek, schrijft de financieel intermediair. "Door de snel gestegen hypotheekrente is de impact van een niet aftrekbare hypotheekrente veel groter geworden dan een jaar gelden, toen de rente nog rond de 1 à 1,5 procent stond."

Als je in januari van dit jaar een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro had afgesloten voor een woning van vier ton (bij de meeste geldverstrekkers mag je 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij financieren), dan betaalde 250 euro per maand aan rentelasten, zo valt uit te rekenen op berekenhet.nl.

Zou je nu hetzelfde bedrag aflossingsvrij financieren tegen 4,9 procent rente - ongeveer de gemiddelde rente voor aflossingsvrije hypotheken - dan bedragen de bruto maandlasten 817 euro. En dat zijn dus rentelasten die niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Voor wie al een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, al dan niet tegen een laag tarief, is de renteontwikkeling ook van belang. Zolang de hypotheekrente vaststaat is er uiteraard niets aan de hand, maar bij het einde van de rentevaste periode moet de rente opnieuw worden vastgezet tegen het actuele tarief. Voor de een zal dat al over een paar jaar zijn, voor de ander wellicht pas over 20 jaar.

Risico hypotheeklasten: hier moet je op letten

Het toekomstige niveau van de hypotheekrente is moeilijk in te schatten, zeker gezien de sterke fluctuatie in de renteontwikkeling van de afgelopen maanden. Die leert ons dat we er niet zomaar vanuit mogen gaan dat de hypotheekrente op 1of 2 procent blijft staan, stelt Van Bruggen Adviesgroep.

Volgens de financieel intermediair is dit geen open deur, omdat veel consumenten en economen ruim een jaar geleden nog verwachtten dat de hypotheekrente nog zeker een decennium heel laag zou blijven.

Lees ook: Hypotheekrente verder omhoog? Let op deze 2 indicatoren

Om toch een idee te krijgen van de invloed van de hypotheekrente op het financiële plaatje, is het volgens Van Bruggen goed om te kijken naar de betaalbaarheid van de hypotheeklasten in verschillende situaties. Bij bestaande aflossingsvrije hypotheken moet je dan rekening houden met de volgende punten:

• De rentewijziging bij het einde van de rentevaste periode
• Het vervallen van de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar bij aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten. Bij sommige hypotheken geldt de hypotheekrenteaftrek vanaf 2031 niet meer.
• Een lager pensioeninkomen, waardoor de hypotheekrentaftrek lager uitvalt (in het geval van aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten) en/of de hypotheeklasten een groter deel opslokken van het maandelijkse inkomen.
• Lagere lasten bij een combinatiehypotheek: veel huishoudens hebben een aflossingsvrije hypotheek en daarnaast een hypotheekdeel waarvan maandelijks een deel wordt afgelost, of een spaarconstructie waarbij aan het einde van de looptijd wordt afgelost, zoals bij een bankspaar- of spaarhypotheek. Daarmee worden je hypotheeklasten in de toekomst een stuk lager.

Aan de hand van deze punten kun je al dan niet samen met een adviseur verschillende scenario's doorrekenen. Van Bruggen Adviesgroep geeft hiervan een voorbeeld.

Hoe houd je hypotheek betaalbaar?

Hans is 55 jaar en heeft een combinatiehypotheek die bestaat uit een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. In de spaarhypotheek stort hij maandelijks een premie in een kapitaalverzekering, deze is afgestemd op zijn hypotheekschuld. Uiteindelijk spaart hij zo zijn aflossing bij elkaar.

De komende jaren gaat het deel van zijn inkomen dat opgaat aan hypotheeklasten behoorlijk fluctueren.

2028
Ten eerste loopt in 2028 de rentevaste periode van de aflossingsvrije hypotheek van Hans af. Voor zijn hypotheek van 150.000 euro betaalt hij nu 2 procent rente, wat neerkomt op 185 euro netto per maand (dus inclusief de hypotheekrenteaftrek).

Daarnaast betaalt hij ook de lasten voor zijn spaarhypotheek. Als de rente in 2028 op 5 procent staat, dan is er sprake van meer dan een verdubbeling van zijn netto maandlasten voor zijn aflossingsvrije hypotheek. Deze stijgen van 185 euro naar 494 euro.

2031
Hans behoort tot de groep die vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek had afgesloten en dus nog hypotheekrenteaftrek geniet over zijn aflossingsvrije lening. Hij had zijn aflossingsvrije hypotheek van 150.000 euro al afgesloten voor 1 januari 2001 en dat betekent dat er per 1 januari 2031 dertig jaar opzitten. Op die datum eindigt de hypotheekrenteaftrek voor dit deel van de hypotheek. Daarmee gaat de netto maandlast van zijn aflossingsvrije hypotheek omhoog van 394 euro naar 625 euro.

Een meevaller voor Hans is dat de hypotheekrenteaftrek voor zijn spaarhypotheek nog tot en met 2037 geldt. Dat komt omdat hij deze hypotheek pas afsloot in 2007, toen hij een duurdere woning kocht.

2034
Het is tijd voor Hans om met pensioen te gaan en daarmee daalt zijn inkomen. Ook gaan voor hem de lagere fiscale tarieven voor mensen met de AOW-gerechtigde leeftijd in box 1 van de inkomstenbelasting gelden. Dat betekent dat de daaraan gekoppelde hypotheekrenteafrek ook lager uitvalt. Deze daalt van bijna 37 procent naar ongeveer 19 procent. Hans betaalt 4 procent rente over zijn spaarhypotheek van 100.000 euro. Zijn netto te betalen rente voor deze hypotheek gaat omhoog van 210 euro per maand naar 270 euro per maand.

2037
Eindelijk goed nieuws voor Hans. Zijn spaarhypotheek heeft de einddatum bereikt en wordt volledig afgelost met het gespaarde kapitaal. Daarmee valt 270 euro netto per maand aan rentelasten weg. En dat geldt ook voor de premie van 165 euro per maand waarmee Hans zijn aflossing bij elkaar spaarde.

De hypotheeklasten van Hans gaan dus met 435 euro omlaag. De 625 euro aan lasten voor zijn aflossingsvrije hypotheek resteren, en die zijn volgens Hans prima te betalen. Het loopt dus goed af voor Hans.

Extra aflossen of sparen voor krappe periode?

Per individu kan de situatie natuurlijk heel anders zijn, bijvoorbeeld omdat je geen spaarhypotheek hebt maar alleen een aflossingsvrije hypotheek. Verwacht je op basis van de punten waar je op moet letten dat de hypotheek (gedurende een bepaalde een periode) minder makkelijk betaalbaar wordt, dan kan extra aflossen op de aflossingsvrije hypotheek een optie zijn. Daarmee breng je de maandlasten omlaag.

Hoewel deze optie vaak wordt gepromoot, is dit volgens Van Bruggen Adviesgroep niet altijd de beste oplossing. Het geld dat je in stenen stopt blijft daar voorlopig ook zitten. In het geval van Hans zijn de hypotheeklasten bij een renteverhoging bij het einde van de rentevaste periode in 2028 en het einde van de hypotheekrenteaftrek in 2031 nog te betalen.

Maar Hans heeft aangegeven dat zijn lagere pensioeninkomen dat wel lastig zal maken, zolang de aflossingsvrije en de spaarhypotheek nog lopen. Daarom heeft hij ervoor gekozen om een extra spaarbuffer op te bouwen om de krappe jaren 2034 tot en met 2037 door te komen. In 2037 valt ruim 400 euro aan maandlasten weg en kan hij wel rondkomen van zijn pensioeninkomen.

Lees meer over hypotheken:

• Zo beschermt aflossen op je hypotheek tegen een daling van de huizenprijs
• Wanneer is aflossingsvrije hypotheek een probleem? Dit zijn 4 rode vlaggen
• 5 scenario’s voor de ontwikkeling van de hypotheekrente – en de gevolgen voor je hypotheek als de rente stijgt of juist daalt